“‘限購(gòu)’打壓投資性購(gòu)房需求,加息則遏制自住型需求的釋放;可以預(yù)見(jiàn),未來(lái)三個(gè)月,各地樓市的成交量將迅速萎縮,房?jī)r(jià)也將隨之松動(dòng)。”中國(guó)指數(shù)研究院院長(zhǎng)莫天全對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。
截至目前,全國(guó)已有14座城市出臺(tái)了樓市“限購(gòu)令”。雖然各城市限購(gòu)措施的寬嚴(yán)程度不一,但是觀望、退房、降價(jià)的聲浪在各地涌現(xiàn)。正在限購(gòu)潮的影響逐步擴(kuò)散之際,加息突如其來(lái)。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)坦言,如果加息至4%,樓市將“窒息”。
退房隱現(xiàn)
限購(gòu)無(wú)法過(guò)戶(hù)、購(gòu)房成本提高,限購(gòu)和加息準(zhǔn)確地扼住了炒房客的咽喉。10月以來(lái),深圳、北京、廣州等城市住建部門(mén)的商品房過(guò)戶(hù)大廳門(mén)庭冷落。
在深圳,由于限購(gòu)令直接禁止了已擁有2套住房的居民家庭再購(gòu)房,退房現(xiàn)象開(kāi)始出現(xiàn)。“套數(shù)限購(gòu)政策讓一部分有能力購(gòu)房的人群也無(wú)法再購(gòu)置新房;而加息以及按揭貸款門(mén)檻提高,迫使不少購(gòu)房者因?yàn)橘Y金壓力而不得不退房。”中原地產(chǎn)分析人士指出。
近日,中國(guó)證券報(bào)記者從中原、美聯(lián)、世華、中聯(lián)等多家中介機(jī)構(gòu)了解到,限購(gòu)政策出臺(tái)以來(lái),這些中介門(mén)店的二手住宅實(shí)際成交量銳減了六成,掛牌價(jià)也有所下滑。不僅投資客炒房難度加大,一些改善型需求也陷入觀望。原本已經(jīng)“下訂”的房子也只能退掉。
根據(jù)深圳中原市場(chǎng)部推算,因限購(gòu)令而被困的房產(chǎn)大約占總成交量的兩成,9月深圳二手房成交15000套,9月最后一周的新房成交量約為2000套,按兩成計(jì)算,深圳一、二手被限房產(chǎn)總量將超過(guò)3000套,約占年度成交總量的十分之一。如果考慮加息因素,成交量萎縮將更為明顯。
世華地產(chǎn)一門(mén)店的負(fù)責(zé)人透露,“以前沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)這么大幅度的成交下滑。即使在4月份新政出臺(tái)后,我們6至9月份的每月銷(xiāo)售額都在5000萬(wàn)至6000萬(wàn)元,但10月份到現(xiàn)在成交額只有1000多萬(wàn)元。”中原地產(chǎn)四季花城分行業(yè)務(wù)員小陳也表示,很多業(yè)務(wù)員半個(gè)月沒(méi)有成交了,現(xiàn)在業(yè)務(wù)開(kāi)始轉(zhuǎn)向租房市場(chǎng)了。
在上海,“滬十二條”出臺(tái)加上央行加息,上海樓市成交量急劇下滑。據(jù)佑威統(tǒng)計(jì),上周,上海新房成交面積環(huán)比下降23%,終結(jié)了周成交量連續(xù)8周反彈的態(tài)勢(shì)。另從美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)部發(fā)來(lái)的報(bào)告顯示,上周二手房共成交3973套,跌破了4000套的關(guān)卡。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院最新公布的數(shù)據(jù),上周（10月18日-24日）,35個(gè)城市中有20個(gè)城市商品房成交量環(huán)比下跌。其中,15個(gè)城市跌幅超過(guò)10%。10大重點(diǎn)城市中,廣州位居跌幅之首,跌幅達(dá)69.61%,南京、武漢和北京緊隨其后,跌幅分別為36.85%、32.11%和27.24%。
報(bào)價(jià)松動(dòng)
“近來(lái)收到中介打來(lái)的電話,很多二手房的掛牌價(jià)開(kāi)始下調(diào)了。”深圳市民江小姐表示,之前看過(guò)的黃埔雅苑130平方米戶(hù)型,最高時(shí)開(kāi)價(jià)470萬(wàn)元,如今跌至420萬(wàn)元左右。
同是豪宅的金地香蜜山價(jià)格也有所下調(diào),以前單價(jià)3.3萬(wàn)元/平方米左右的戶(hù)型,而今出現(xiàn)3萬(wàn)元/平方米的報(bào)價(jià)。美聯(lián)物業(yè)一份報(bào)告顯示,投資客集中的半島城邦9月份的成交價(jià)在38532元/平方米,限購(gòu)令之后的成交價(jià)已陡然降至35087元/平方米。
由于不少客戶(hù)因限購(gòu)被擋在門(mén)外,深圳一些開(kāi)發(fā)商心態(tài)開(kāi)始發(fā)生改變,開(kāi)盤(pán)價(jià)較預(yù)期有明顯下調(diào),即便如此銷(xiāo)售情況也不理想。10月23日,深圳市龍崗區(qū)的御府名筑和世紀(jì)新城開(kāi)賣(mài),這也是限購(gòu)之后該區(qū)域首度入市的樓盤(pán)。
御府名筑均價(jià)1.4萬(wàn)元/平方米,以大戶(hù)型的三居、四居為主,開(kāi)盤(pán)享受9.8折優(yōu)惠,會(huì)員還可享受額外9.8折,而此前開(kāi)發(fā)商曾對(duì)外稱(chēng)售價(jià)預(yù)計(jì)要一萬(wàn)七八。世紀(jì)新城以90平方米以下的兩居、三居為主,均價(jià)1.1萬(wàn)元/平方米,還推出了“交3萬(wàn)抵5萬(wàn)”活動(dòng)和簽約9.8折的優(yōu)惠,開(kāi)發(fā)商表示,這個(gè)價(jià)格比預(yù)期開(kāi)盤(pán)價(jià)便宜了每平方米兩三千元。
雖然以低于預(yù)期的價(jià)格開(kāi)盤(pán),但仍未達(dá)到理想成交結(jié)果。御府名筑推出了500多套大戶(hù)型,23日只成交了50套。世紀(jì)新城銷(xiāo)售情況較好,推出163套,成交112套,仍有很多潛在客戶(hù)由于“限購(gòu)”而放棄購(gòu)買(mǎi)。
在北京,打折浪潮又開(kāi)始風(fēng)行。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),10月一線房企在京樓盤(pán)中有45%的樓盤(pán)降價(jià)。半數(shù)房企打折促銷(xiāo)。近半年以來(lái),據(jù)了解,萬(wàn)科、保利、綠城、龍湖等一線房產(chǎn)企業(yè)在北京市場(chǎng)存在打折優(yōu)惠的企業(yè)約占50%,包括送裝修、定期推出特價(jià)房源等其他優(yōu)惠方式的約占10%,而無(wú)優(yōu)惠的企業(yè)占40%。
在北京23個(gè)典型樓盤(pán)中,除6個(gè)樓盤(pán)房?jī)r(jià)有小幅上漲外,其他樓盤(pán)均有不同程度的價(jià)格下調(diào)和打折優(yōu)惠。萬(wàn)科旗下5個(gè)項(xiàng)目,中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目低開(kāi)入市,其他項(xiàng)目如萬(wàn)科藍(lán)山等均有不同程度的打折優(yōu)惠。
資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)
“限購(gòu)令”下,部分多次置業(yè)者從一線城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)到二三線城市看房,從住宅向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。
在北京望京擁有住房的沈先生,近期回浙江湖州老家看房。經(jīng)過(guò)篩選后,他決定在當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)一套三居室住宅,投資、自住兼顧。“目前,當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)在8000元/平米左右,100多平米的房子總價(jià)100萬(wàn)元左右,買(mǎi)了可以讓父母住。而近年來(lái),當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展很快,好地段的物業(yè)還有升值機(jī)會(huì)。”沈先生坦言。
在廣州,很多投資客看好周邊城市的“機(jī)遇”。近期,距離廣州四五十公里的清遠(yuǎn),某些大型的樓盤(pán)開(kāi)盤(pán),吸引了大批廣州當(dāng)?shù)鼐用袂叭タ捶俊Ｒ晃蝗デ暹h(yuǎn)看樓的女士表示,武廣高鐵開(kāi)通了,從廣州到清遠(yuǎn)大概就1個(gè)小時(shí),如果價(jià)錢(qián)合適就會(huì)考慮添置一套房。
而在調(diào)控之下,炒房資金“鉆空子”的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。限購(gòu)之前,深圳有些銀行已有類(lèi)似“接力貸”的貸款品種。這種房貸方式是以老人的名字申請(qǐng)按揭,一般是年齡較大且具有穩(wěn)定的收入,或預(yù)計(jì)有穩(wěn)定的退休收入。這種房貸僅體現(xiàn)在合同人(即父母)名下,而不增加其子女購(gòu)房及貸款記錄。
不僅如此,也有投資客花錢(qián)買(mǎi)“指標(biāo)”,投資客找到名下無(wú)房產(chǎn)的親戚或朋友,以其名義購(gòu)房,拿到更低利率和更少首付,兩者私下簽訂協(xié)議和進(jìn)行房產(chǎn)公證。不過(guò)有律師表示,這種買(mǎi)指標(biāo)的方式風(fēng)險(xiǎn)很大,容易引發(fā)糾紛。