坐擁去年至今年年初銷售火爆時(shí)的大量預(yù)售收入,房地產(chǎn)上市公司前三季度業(yè)績(jī)整體實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)已成定局。但是,陸續(xù)出臺(tái)的嚴(yán)厲調(diào)控政策還是對(duì)房企造成了影響,或是項(xiàng)目竣工放緩致使結(jié)轉(zhuǎn)減少、或是保留部分收入至年底結(jié)算。今年第三季度,56家已公布三季報(bào)上市房企凈利潤(rùn)同比環(huán)比均出現(xiàn)下降,環(huán)比降幅更是達(dá)到35%。
第三季凈利環(huán)比大降
Wind數(shù)據(jù)顯示,截至10月26日,申萬(wàn)房地產(chǎn)行業(yè)136家上市公司中,已有56家上市公司公布2010年三季報(bào),由于結(jié)算收入的增加,近7成公司今年前三季度營(yíng)業(yè)收入同比實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。
該56家公司前三季度營(yíng)業(yè)總收入合計(jì)為1193.23億元,同比上漲24.43%;歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)合計(jì)為157.68億元,同比上漲25.80%。
不過(guò),今年年初至今陸續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策還是對(duì)房企業(yè)績(jī)產(chǎn)生了一定影響。第三季度,已公布三季報(bào)的56家房地產(chǎn)上市公司中,30家上市公司單季凈利潤(rùn)同比出現(xiàn)下降,占比將近60%。
該56家公司第三季度營(yíng)業(yè)總收入合計(jì)為374.05億元,同比上漲9.45%,但環(huán)比二季度相比則下降15.6%;三季度歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)合計(jì)為42.13億元,同比略微下降1%,但環(huán)比二季度則大幅下降35.28%。
分析人士認(rèn)為,第三季度業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑,主要是結(jié)轉(zhuǎn)收入減少,跟開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目竣工速度放緩有關(guān),也不排除部分開(kāi)發(fā)商保留部分收入至四季度結(jié)算。
四大地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)的業(yè)績(jī)?cè)谛袠I(yè)內(nèi)仍然遙遙領(lǐng)先。四家公司前三季度共計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入596.80億元,同比增長(zhǎng)15.91%;實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)合計(jì)83.29億元,同比增長(zhǎng)28.65%。四大龍頭前三季度凈利潤(rùn)增幅都非常明顯,但第三季度業(yè)績(jī)則呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì),金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)單季凈利潤(rùn)同比下滑;而環(huán)比二季度來(lái)看,除金地集團(tuán)外,其余三家龍頭公司單季營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)環(huán)比均出現(xiàn)下降。
今年第三季度地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流有所好轉(zhuǎn),截至三季度末,該56家公司經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現(xiàn)金凈流量合計(jì)為-521.83億元,去年同期該數(shù)值為392.93億元,今年中期則為-576.87億元,三季度單季經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流入55億元。
56家公司中,半數(shù)公司單季經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流量為正值,而萬(wàn)科、金地集團(tuán)第三季度現(xiàn)金流也有較大幅度改善,單季現(xiàn)金流凈流入量分別達(dá)到83億元和31億元,位居前兩位,但現(xiàn)金流最為緊張的保利地產(chǎn)仍以-27.59億元的凈流出量排名最后,招商地產(chǎn)凈流出2.39億元。
與此同時(shí),56家公司前三季度實(shí)現(xiàn)預(yù)收賬款2212.37億元,同比增長(zhǎng)高達(dá)58.5%,為全年業(yè)績(jī)的穩(wěn)定增長(zhǎng)打下基礎(chǔ)。但與今年中期72.32%的同比增幅相比出現(xiàn)下降。四大龍頭的預(yù)收賬款同比均大幅增長(zhǎng),合計(jì)高達(dá)1385.34億元,同比增長(zhǎng)61.41%,顯示出龍頭公司在調(diào)控政策背景之下良好的應(yīng)對(duì)策略及推盤節(jié)奏。
二三線房企快速增長(zhǎng)
盡管龍頭公司業(yè)績(jī)依然占據(jù)大部分比重,但部分二三線地產(chǎn)公司也顯示出快速增長(zhǎng)勢(shì)頭。
津?yàn)I發(fā)展三季報(bào)顯示,前三季度營(yíng)業(yè)收入為22.5億元,同比增長(zhǎng)155.6%;歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)5658萬(wàn)元,同比增長(zhǎng)395%。第三季度公司同樣取得不俗增長(zhǎng),營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)142.32%,凈利潤(rùn)同比增幅更是高達(dá)671.54%。公司還同時(shí)預(yù)計(jì)2010年凈利潤(rùn)為9095.85萬(wàn)至9922.74萬(wàn)元,基本每股收益0.055至0.06元,同比增長(zhǎng)450%至500%。
津?yàn)I發(fā)展表示,除去部分出售資產(chǎn)的收益之外,公司開(kāi)發(fā)的濱海國(guó)際項(xiàng)目2009年至2010年銷售情況良好,在2010年度確認(rèn)銷售收入。
地處河北的榮盛發(fā)展也取得了大幅增長(zhǎng)。該公司項(xiàng)目多集中于三線城市,由于可結(jié)算面積增加,以及結(jié)算價(jià)格上漲,前三季度營(yíng)業(yè)收入達(dá)到45.79億元,同比增長(zhǎng)110%,凈利潤(rùn)6.07億元,同比增長(zhǎng)58.5%。公司還預(yù)計(jì)2010年度凈利潤(rùn)較上年同期增長(zhǎng)50%-70%。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為,今年4月份起陸續(xù)出臺(tái)的地產(chǎn)調(diào)控政策,更大程度上是針對(duì)此前房?jī)r(jià)漲幅較大的一線城市,相比而言,二三線城市影響相對(duì)較小,同時(shí),在一線城市遭遇嚴(yán)厲調(diào)控之時(shí),那些房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于發(fā)展中早期、房?jī)r(jià)還有上升空間的二三線城市反而成為新的發(fā)展目標(biāo),進(jìn)而價(jià)量都呈現(xiàn)出同一線城市不同的分化走勢(shì),當(dāng)然也提升了相關(guān)上市公司的業(yè)績(jī)。
據(jù)wind統(tǒng)計(jì),已有13家地產(chǎn)公司對(duì)2010年度業(yè)績(jī)進(jìn)行預(yù)告,其中9家公司預(yù)喜,包括津?yàn)I發(fā)展、華麗家族、濱江集團(tuán)、榮盛發(fā)展、合肥城建、廣宇集團(tuán)等在內(nèi),均屬于二三線地產(chǎn)上市公司。
商業(yè)地產(chǎn)成價(jià)值洼地
在住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)遭遇政策洗禮的同時(shí),商業(yè)地產(chǎn)由于市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)較低、政策限制相對(duì)較少而擁有了更多的吸引力。
從三季報(bào)業(yè)績(jī)表現(xiàn)看,萬(wàn)通地產(chǎn)等商業(yè)地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)同比均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng);世茂股份繼中期業(yè)績(jī)同比大增744%后,預(yù)計(jì)三季度業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)。
事實(shí)上,從市場(chǎng)價(jià)格來(lái)看,商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值目前仍處于被低估的狀態(tài),尤其是在二三線城市。戴德梁行研究數(shù)據(jù)顯示,在住宅市場(chǎng)價(jià)格達(dá)到頂峰、地產(chǎn)調(diào)控政策頻出的二季度,上海甲級(jí)寫字樓租金為204元/平方米/月,南京為93.6元/平方米/月,杭州為114元/平方米/月,而武漢僅為59.4元/平方米/月。“相比住宅市場(chǎng)的價(jià)格漲幅和所受的政策限制,商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿�沒(méi)有完全被挖掘。上半年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇強(qiáng)勁,商業(yè)地產(chǎn)需求量增加,再加上大量流動(dòng)性進(jìn)入,四季度商業(yè)地產(chǎn)租金和入住率有望進(jìn)一步提升。”業(yè)內(nèi)人士坦言。
正是如此,萬(wàn)科、保利、金地、首創(chuàng)、中糧等地產(chǎn)大鱷均表示未來(lái)將加碼商業(yè)地產(chǎn)。保利地產(chǎn)便計(jì)劃在未來(lái)三到五年內(nèi),將持有的商業(yè)物業(yè)投資比例提高到30%。
地產(chǎn)人士指出,一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從建造到招商,再到后期運(yùn)營(yíng)管理,通常需要長(zhǎng)達(dá)3-5年的培育期,資金回籠周期相對(duì)較長(zhǎng),這無(wú)疑對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈提出了更高的要求。
不過(guò),今年9月保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》,為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商打開(kāi)了保險(xiǎn)資金進(jìn)入的通道。根據(jù)規(guī)定,保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)將僅限于商業(yè)、辦公,以及與保險(xiǎn)相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療等不動(dòng)產(chǎn),且5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。據(jù)業(yè)內(nèi)估算,未來(lái)約有4500億元的保險(xiǎn)資金可以用于投資商業(yè)地產(chǎn)。
“保險(xiǎn)資金進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域,有利于目前被明顯低估的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目體現(xiàn)其應(yīng)有價(jià)值,提升物業(yè)品質(zhì)。同時(shí)引導(dǎo)更多開(kāi)發(fā)商從事優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。”戴德梁行中國(guó)投資部助理董事曹建指出,目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)穩(wěn)步向上,但房地產(chǎn)政策仍有較多調(diào)控。在當(dāng)前的市場(chǎng)氣氛下,買賣雙方處于價(jià)格僵持期,以致今年大宗物業(yè)交易市場(chǎng)沒(méi)有去年活躍。然而明年,隨著險(xiǎn)資入市,會(huì)有更多商用物業(yè)的大宗交易出現(xiàn),而一些大型的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也將最先獲益。