“國五條”問世已近滿月，各地方細則或已著陸，或在醞釀中，房地產(chǎn)市場正處在前所未有的敏感期。此時，市場的真實反應如何正成為行業(yè)參與者研判市場的重要依據(jù)。基于此，本報試圖從普通住宅、二手房、高端市場、商業(yè)地產(chǎn)四個細分市場的走勢入手，力圖全景展示調(diào)控下樓市的真實境況以及未來變化的可能路徑。
“9·29”新政推出尚未足月，一輪來勢迅猛的信號再次襲向樓市，讓房地產(chǎn)業(yè)界連呼措手不及。
10月19日晚間，央行毫無預兆地宣布加息；20日，住建部緊隨其后宣布住房公積金存貸款利率進行相應調(diào)整。對于加息，雖有眾多業(yè)內(nèi)人士表示，加息主要目標并不是針對樓市，但從市場層面看，一向敏感的樓市已經(jīng)因限購、供地、加息等政策的逐一落地而出現(xiàn)了明顯變化。
記者對北京多個區(qū)域的在售或?qū)⑹蹣潜P調(diào)查發(fā)現(xiàn)，已有部分樓盤出現(xiàn)試探性降價行為，個別樓盤每平方米降幅甚者達上萬元。此前，連續(xù)多月的新政未能遏制房價上漲，反而在8、9月呈現(xiàn)出回暖和反彈態(tài)勢。
對于第四季度樓市的走向，此番業(yè)界給出的預測驚人一致。“加息釋放出貨幣政策緊縮的信號，或?qū)⒊蔀閴旱垢叻績r的最后一根稻草。”在記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士以及開發(fā)商看來，開發(fā)商已沒有太多籌碼與政策進行長時間博弈，隨著供需逆轉(zhuǎn)，開發(fā)商快速推盤“清倉甩貨”的現(xiàn)象很可能在四季度常態(tài)化。
頂不住的房價
10月20日，央行時隔34個月后首度加息的第一天，當日，根據(jù)中原地產(chǎn)進行的一項抽樣調(diào)查顯示，在200組意向購房客戶中，有近60位客戶明確表示加息后暫時放棄購房。這一結(jié)果與“9·29”二次調(diào)控后的調(diào)查數(shù)據(jù)相比，比例明顯升高，加息再度動搖了購房者預期。
此前，“限購令”已對樓市成交量產(chǎn)生了不小的沖擊。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自9月29日二次調(diào)控新政出臺后，北京新開盤的商品房項目簽約率不到三成，比9月下降了近五成。另據(jù)21世紀不動產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月份大部分高價項目處于滯銷狀態(tài)，單價超過3萬元的項目成交量，僅占總成交量的11.9%。
北京中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉對記者表示，此次加息給開發(fā)商帶來的心理影響巨大，預計接下來開發(fā)商將有一波明顯的開盤潮，一些最近土地供應集中的郊區(qū)項目可能迎來價格戰(zhàn)。
確如其言，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前已有越來越多的項目采取積極的價格策略，打折、降價的幅度也遠大于此前。從營銷手段來看，有的開發(fā)商仍然用傳統(tǒng)的打折方式達到促銷目的，有些樓盤則通過贈送面積等變相降價，甚至有個別項目直接采取每平方米直降近萬元的策略。
此輪隱現(xiàn)的降價潮中，通州區(qū)域內(nèi)樓盤再次首當其沖。記者從通州月亮河·御泉公館項目了解到，該項目本月底推出的小戶型公寓均價定在25000元/平方米左右。而在今年3、4月份，該項目最高均價一度曾達到35000元/平方米。
月亮河項目相關(guān)負責人稱，降價銷售主要是考慮年底的資金問題，公司希望順應調(diào)控，快速回款。
對于月亮河的率先降價舉措，其他通州開發(fā)商均表示暫沒有跟進的計劃。但據(jù)記者了解，各家開發(fā)商口頭上表示不降價，但實際銷售中已采取各種方式變相降價。
同處通州的K2清水灣打出的優(yōu)惠是“買2居送1居”。據(jù)該項目銷售人員介紹，所謂買2居送1居，是指根據(jù)不同戶型，會額外送給購房者更多面積，如79平方米的三居室即贈送包括露臺、陽臺等在內(nèi)的近30平方米的面積。“你可以改造成面積達105平方米的三居室，以25000元/平方米的均價折合下來，即相當于優(yōu)惠65萬元，很劃算的。”銷售人員向記者極力推銷。
除了上述項目外，珠江拉維小鎮(zhèn)則打起了團購的主意，該項目預計開盤均價22000元/平方米，開盤前參加團購可享18000元/平方米的特價。
在樓市熱點區(qū)域大興黃村，新近開盤的項目銷售速度亦明顯放緩。10月17日，首邑溪谷開盤，據(jù)銷售人員稱，開盤當日400多套房源即已售罄。但記者在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，截至10月21日，該項目僅簽約了1套。
該項目附近的旭輝紫郡，10月1日取得預售許可證以來簽約了81套，算是近期首次入市成交較好的項目。
雖未明碼降價，但上述大多樓盤均給出了不同程度的折扣優(yōu)惠，如全款9.9折、9.8折等。根據(jù)新浪樂居18日發(fā)布的《樓市調(diào)控半年效果觀察》顯示，其對萬科(000002,股吧)、保利、綠城、龍湖等一線房產(chǎn)企業(yè)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與4月相比，10月份一線房企在京樓盤中有45%的樓盤降價；半數(shù)房企打折促銷。
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示，二次調(diào)控后開發(fā)商及業(yè)主還普遍樂觀，心理預期改變不大，而此次加息無疑是對其心理預期最后一道防線的沖擊，一些中小開發(fā)商及亟待升級置業(yè)的小業(yè)主將率先降價，房價松動可能性增大。
糾結(jié)的開發(fā)商
在接受記者采訪時，一位房地產(chǎn)企業(yè)高層坦言，很多地方出臺的“限購令”使終端消費被遏制，而加息釋放的信號是對開發(fā)商資金鏈的層層緊逼，這將使開發(fā)商陷入兩難，不少開發(fā)商已經(jīng)意識到，不降價則調(diào)控周期很難結(jié)束。
亦有開發(fā)商稱，新政的影響暫不明顯，有待進一步觀察。北京昊坤嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理周躍表示，該公司旗下首邑溪谷項目受到的政策影響不大，因為產(chǎn)品特點即為小戶型低總價，從客戶群來看，首次置業(yè)的剛需比較多。
當8、9月份樓市呈現(xiàn)出回暖和反彈態(tài)勢時，開發(fā)商曾表現(xiàn)出強烈的推盤意愿。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月份，北京有34個樓盤取得預售許可證，而10月份截至21日，僅有17個項目取得了預售許可證，其中，住宅項目僅10個，亦比去年同期減少了近一半。
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，新一輪調(diào)控落地之前，開發(fā)企業(yè)普遍看好10月市場，計劃開盤項目多達33個，而10月中上旬實際推盤量僅10余個，不足1/3，不少樓盤調(diào)整供應節(jié)奏、推遲開盤，進一步觀察市場上可能出現(xiàn)的新變化。
如果說“9·29”調(diào)控延遲了開發(fā)商推盤的腳步，那么加息的突然而至又讓開發(fā)商們陷入糾結(jié)之中。
在中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰看來，目前樓市的情況是，單價2萬元以下的不愁賣，而2萬~5萬元之間的最糾結(jié)，這部分樓盤要么直接降價至2萬元/平方米，要么提高產(chǎn)品性價比直接躥至5萬元/平方米。
“加息雖然主要是為防止通脹，但對樓市的影響也是巨大的，對購房者來說，加息本身相當于房價上漲，對于靠按揭買房的剛性需求無疑增加了成本；對開發(fā)商來說，加息意味著銀行對貸款監(jiān)管更加嚴格，開發(fā)商獲得貸款變得更難。”陳云峰說。
陽光100置業(yè)有限公司副總裁范小沖對記者表示，這樣的形勢下，年底沖刺業(yè)績的需要和偏緊的市場預期會加速開發(fā)商銷售步伐，四季度以及未來一段時間，開發(fā)商有可能會以價換量，利用降價的方式快速回籠資金，防止未來可能出現(xiàn)的更大的現(xiàn)金流壓力。
“加息對已飽受調(diào)控壓力的樓市雪上加霜，加上政策持續(xù)性及不確定的預期，未來開發(fā)商或面臨降價壓力。”范小沖說。
任啟鑫亦認為，資金鏈的緊張將成為開發(fā)商第四季度甚至更久一段時間的主旋律，特別是到今年年末，在借貸與償貸的雙重壓力下，開發(fā)商將對資金回籠格外關(guān)注，勢必會逆市推售，這將會催生出新一輪降價潮。