隨著調(diào)控政策的逐步深入，二手房市場(chǎng)再次墜入冰點(diǎn)，其跟漲領(lǐng)跌的特點(diǎn)愈加明顯，未來(lái)二手房?jī)r(jià)格下行壓力大增。而高端市場(chǎng)則在通脹壓力與需求堅(jiān)挺的雙重作用下，成為地產(chǎn)冰凍期的獨(dú)特風(fēng)景。
幾乎在一夜之間，深圳樓市從成交井噴到直入谷底，二手房成交量暴跌六成，新一輪調(diào)控政策的效果立竿見(jiàn)影。
記者在深圳南山、福田看到，相比國(guó)慶節(jié)前的門(mén)庭若市，如今中介鋪門(mén)前是三三兩兩的銷(xiāo)售人員在扎堆聊天。
“我們地鋪已經(jīng)半個(gè)月沒(méi)有成交了，主要靠租房吃飯。”深圳梅林片區(qū)一家中介置業(yè)顧問(wèn)苦笑著說(shuō)。
限購(gòu)令后，深圳中介地鋪的日子大多如此，二次調(diào)控的全面啟動(dòng)，樓市的觀望情緒再次全面蔓延。來(lái)自中原、美聯(lián)、世華、中聯(lián)等多家中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)均顯示，限貸限購(gòu)政策出臺(tái)以來(lái)，這些中介地鋪的二手住宅成交量銳減六成以上。
不少業(yè)內(nèi)人士分析，未來(lái)2～3個(gè)月，將進(jìn)入深圳樓市的冰凍期。“目前二手房市場(chǎng)雖然成交低迷，但價(jià)格仍會(huì)僵持一段時(shí)間，估計(jì)11月新房在價(jià)格上將有所松動(dòng)，然后會(huì)帶動(dòng)二手房?jī)r(jià)進(jìn)入下滑通道。”美聯(lián)物業(yè)深圳營(yíng)業(yè)部總經(jīng)理江少杰如是認(rèn)為。
二手房買(mǎi)賣(mài)兩閑
記者從多家中介了解到，限購(gòu)令是造成深圳樓市成交量大幅下滑的主要原因。
“從前幾乎沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)這么大幅度的成交下滑。即使在4月份新政出臺(tái)后，我們6至9月份的每月銷(xiāo)售額都在5000萬(wàn)~6000萬(wàn)元，但現(xiàn)在只有1000多萬(wàn)元的成交額，這次的影響讓我們有點(diǎn)意外。”世華地產(chǎn)一位置業(yè)顧問(wèn)無(wú)奈地說(shuō)。
中聯(lián)地產(chǎn)彩田分行的業(yè)務(wù)員小朱也告訴記者，目前該店有30個(gè)業(yè)務(wù)員，現(xiàn)在一周成交1~2套房，而這個(gè)成交量已經(jīng)是周邊幾家中介50%的成交量了，很多地鋪幾乎無(wú)成交。
深圳國(guó)土部門(mén)數(shù)據(jù)顯示，10月11日至17日一周，二手房?jī)H成交1399套，環(huán)比大幅下降57.57%，是近26周（不包括只顯示兩天數(shù)據(jù)的第40周）的最低值，不及之前的一半。
多數(shù)中介地鋪的負(fù)責(zé)人透露，目前業(yè)主惜售心理非常明顯。多數(shù)業(yè)主則因?yàn)橄坌睦恚_(kāi)始轉(zhuǎn)售為租，因?yàn)槭稚铣钟卸嗵孜飿I(yè)的他們擔(dān)心，在“限貸令”和“限購(gòu)令”的政策下，手上持有的物業(yè)出售后無(wú)法購(gòu)買(mǎi)新的物業(yè)，或者要增加首付、利息等投入成本。
在此種心理支配下，反價(jià)惜售的情況頻頻出現(xiàn)，這與此前投資者在調(diào)控影響下急拋盤(pán)的心理截然相反。
“目前市場(chǎng)盤(pán)源確實(shí)較少，處于買(mǎi)家不想買(mǎi)、業(yè)主不想賣(mài)的‘買(mǎi)賣(mài)兩閑’局面。從我們公司內(nèi)部即時(shí)成交量看，10月8日至13日，同比9月下跌六成；如果單是二手房成交量，就暴跌了七八成。”江少杰表示。
深圳旅游和地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，目前在調(diào)控政策下，整個(gè)樓市的買(mǎi)賣(mài)出現(xiàn)了嚴(yán)重滯脹的情況，出現(xiàn)了想買(mǎi)買(mǎi)不到房，還有部分業(yè)主干脆不賣(mài)，轉(zhuǎn)為出租的情況。
“觀望已不可避免，10月份成交量下滑也是不可避免。”在深圳中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)王世界看來(lái)，銀十落空已成定局。
投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)周邊城市
樓市成交量的大幅下滑，令深圳房地產(chǎn)未來(lái)走勢(shì)的不確定性再次加碼，限購(gòu)令也使深圳眾多的投資客一夜間失去了賴(lài)以淘金的投資土壤。
不過(guò)，如此嚴(yán)厲的政策仍無(wú)法冷卻投資客燥動(dòng)的心，在被限購(gòu)令逼出深圳后，這些投資客又開(kāi)始尋找新的投資方向。而未有此項(xiàng)政策的東莞、惠州等珠三角其他區(qū)域卻因此而意外獲得利好，近期成交多屬該類(lèi)區(qū)域的樓盤(pán)。
據(jù)記者了解，不少投資已開(kāi)始關(guān)注東莞、惠州、中山等地的項(xiàng)目。
東莞光大地產(chǎn)副總經(jīng)理俞韶毅證實(shí)，他們開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目景湖時(shí)代城有不少深圳投資客前來(lái)咨詢(xún)，部分商鋪還沒(méi)有推出，就已受到深圳投資客的高度關(guān)注。
“我們?cè)缇头治鲞^(guò)這一形勢(shì)，并看好深圳投資客，明年也將會(huì)有針對(duì)深圳投資客的一些營(yíng)銷(xiāo)方案。再加上深莞惠社保一體化若實(shí)施，深圳到東莞市區(qū)及各政區(qū)的交通都在不斷完善，現(xiàn)在深圳限購(gòu)令限制了他們?cè)谏钲诘耐顿Y，那么東莞就肯定會(huì)成為他們的首選。”俞韶毅透露。
另外，數(shù)據(jù)顯示，在調(diào)控出臺(tái)后的國(guó)慶期間，惠州樓市成交量也呈上升趨勢(shì)，很多新盤(pán)一開(kāi)盤(pán)就被搶購(gòu)一空或銷(xiāo)售八成以上，深圳客就是此間成交異常活躍的一個(gè)群體，資源型樓盤(pán)和市中心的公寓盤(pán)是深圳客比較集中的地方。
據(jù)雅居樂(lè)白鷺湖的銷(xiāo)售人員介紹，7~9月份，深圳客在該樓盤(pán)占到了總體成交客戶的40%左右，但黃金周深圳客的比例出現(xiàn)明顯上升，已經(jīng)達(dá)到了50%多。并且，新政出臺(tái)第三套房停貸的政策后，多數(shù)深圳客在惠州買(mǎi)房選擇一次性付款。
宋丁分析認(rèn)為，外流的資金大多帶有投資性質(zhì)，這是對(duì)閑置資金的一種梳理渠道，也是在調(diào)控下的一種正常的市場(chǎng)行為。
“隨著更多的置業(yè)者加入異地購(gòu)房的行列，深圳樓市緊張的供需關(guān)系或?qū)⒂行У玫骄徑猓糠仲?gòu)房需求的外跑可能有效拉動(dòng)房?jī)r(jià)下降。”宋丁表示。