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記者了解到，由于通州新城屬于北京規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展的功能區(qū)，北京市國土局等相關(guān)部門已經(jīng)在土地、規(guī)劃、建設(shè)等方面先期進(jìn)行了周密的安排，正因如此，幾乎在通州新城開工的同時(shí)，八塊商業(yè)綜合用地亦得以進(jìn)入土地市場進(jìn)行出讓。
汲取目前CBD核心區(qū)的規(guī)劃方式，這些土地在規(guī)劃層面均采用了規(guī)劃先行、產(chǎn)業(yè)配套前置的方式，試圖通過開發(fā)節(jié)奏的控制，實(shí)現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，再行帶動住宅開發(fā)的模式，而這也為已經(jīng)回歸理性的通州地產(chǎn)板塊開發(fā)提供了更為明朗的前景與路徑選擇。
新城正式開工通州產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)
“通州新城的開發(fā)，正在力圖避免功能區(qū)開發(fā)簡單異化為城市房地產(chǎn)開發(fā)的老問題。”在研究了通州新城目前的開發(fā)進(jìn)度與節(jié)奏之后，中國城市科學(xué)研究院城市規(guī)劃研究所研究員鄧兆文表示。
能讓鄧兆文如此評價(jià)通州新城建設(shè)的，是由于在10月13日通州新城正式開工建設(shè)之前，預(yù)先出讓的并非是住宅用地，而全部是商業(yè)金融類的綜合用地。鄧兆文認(rèn)為，這一點(diǎn)與其他區(qū)域簡單的將功能區(qū)開發(fā)等同于賣地經(jīng)濟(jì)的做法不同，商業(yè)金融類用地而不是住宅用地的先行出讓，是一種明確的先產(chǎn)業(yè)、再土地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，具有長期的可持續(xù)性。
記者從八塊地的招標(biāo)公告中獲悉，這八宗地塊都將以“七通一平”形式供地，供應(yīng)建筑面積高達(dá)109.9萬平方米，且均位于運(yùn)河核心區(qū)。其中，最小的一塊地建筑面積為6.02萬平方米，最大的一塊地高達(dá)44.11萬平方米。其中華業(yè)地產(chǎn)、香港富華集團(tuán)等品牌地產(chǎn)企業(yè)已先后中標(biāo)。
“從預(yù)申請情況來看，通州運(yùn)河核心區(qū)的地塊吸引了不少知名房地產(chǎn)企業(yè)參與，于是我們選擇了其中八塊位置更好的多功能用地先期上市交易。”通州區(qū)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人介紹，由于按照市政府的計(jì)劃，這些地塊項(xiàng)目必須在年底之前開工，因此地塊在結(jié)束預(yù)申請程序兩周后便進(jìn)入交易環(huán)節(jié)。由于事先通過預(yù)申請進(jìn)行了市場摸底，國土部門并不太擔(dān)心首批通州核心區(qū)商業(yè)用地遇冷，果斷采用了招標(biāo)方式。
截至目前，八塊已經(jīng)投入市場的商業(yè)綜合用地中，已經(jīng)有四塊成功出讓，華業(yè)地產(chǎn)、富華集團(tuán)等在品牌房企成為這四塊土地的“買主”。除此之外，萬科股份、綠地集團(tuán)也都以不同的方式，對通州新城未來的土地供應(yīng)表現(xiàn)出了濃厚的興趣。
業(yè)內(nèi)人士對記者表示，此次通州大規(guī)模推出商業(yè)用地，可以改善、豐富該地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，并且緩解該地區(qū)居民每日出行給京通等道路帶來的巨大交通壓力。然而，交通問題的緩解，還遠(yuǎn)不是通州新城開工建設(shè)模式所需獲得的全部。
“更關(guān)鍵的是這為通州新城未來功能的健康發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，由于先行出讓的是商業(yè)金融類的綜合用地，這為未來大型商業(yè)、金融企業(yè)的進(jìn)駐提供了較大的空間，而這種模式，實(shí)際上是提供了多次收益，而不是一次賣地收益的可能，賣地只有一次收入，產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)之后，一方面，可以享有稅收、就業(yè)等方面的收益，另一方面，這些企業(yè)帶動的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，會帶來足夠的就業(yè)人口的遷入，從而為未來住宅房地產(chǎn)，特別高端房地產(chǎn)的開發(fā)，提供基本的需求支持。”鄧兆文說。
借鑒CBD地產(chǎn)板塊效應(yīng)初現(xiàn)
“正如CBD發(fā)展，通州新城規(guī)劃核心在五河交匯處，而與之發(fā)展相對應(yīng)的需要新生活區(qū)的支持。”中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為。
他告訴記者：“通州核心區(qū)南區(qū)，本身定位在高端居住區(qū)。隨著后續(xù)開發(fā)的持續(xù)放量，該區(qū)域有望成為未來新城最具宜居價(jià)值和最具增值潛力的生活區(qū)。”
記者了解到，李文杰所指通州核心區(qū)南區(qū)目前在售的是華業(yè)·東方玫瑰，該區(qū)域大量地塊被規(guī)劃為居住用地，而多家品牌開發(fā)商已對區(qū)域多宗地塊情有獨(dú)鐘，只待地塊入市即搶灘登陸。
北京樓市向來有“板塊輪動”的傳統(tǒng)。從早年間的依靠使館涉外區(qū)域形成的三元橋板塊，再到后來依附于朝陽公園形成的朝陽公園板塊等，造就了鳳凰城、棕櫚泉、陽光上東等北京知名的高檔項(xiàng)目，而朝陽公園高檔居住板塊的形成，實(shí)際上就是依賴于國貿(mào)CBD的人群——這些具備高消費(fèi)能力的客戶群，實(shí)際上支撐了朝陽公園等周邊高檔住宅板塊的熱銷與發(fā)展。
“板塊化的發(fā)展，有互相促進(jìn)的作用，也有互相借勢的作用，但更關(guān)鍵的是，有產(chǎn)業(yè)支撐，而不是完全的空炒概念。”鄧兆文如此評價(jià)。在此之前，因?yàn)橥ㄖ菪鲁驱嫶蠖苋囊?guī)劃與市場對未來通州新城在未來北京城市區(qū)域功能格局中的預(yù)期，通州房價(jià)一夜之間遭到爆炒，一度超過四環(huán)以內(nèi)的房價(jià)。
近年來，隨著北京城區(qū)可供土地的減少和房價(jià)的快速上漲，越來越多的置業(yè)需求開始外溢。但由于各種原因，郊區(qū)置業(yè)者往往被教育、商業(yè)等配套的不足與匱乏所困擾。這也使得諸多區(qū)域難以形成真正意義上的“生活區(qū)”。而從目前通州市場來看，政府對核心區(qū)的明確定位及大盤開發(fā)商對項(xiàng)目的大筆投入，有望從根本上化解之前困擾置業(yè)者的諸多問題。
品質(zhì)優(yōu)先通州樓市回歸理性
記者了解到，目前通州在售熱點(diǎn)項(xiàng)目多達(dá)20個(gè)左右。綜合北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)和北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至8月底，通州區(qū)今年共入市的普通住宅項(xiàng)目為21個(gè)，提供的可售住宅總量為6578套。競爭加大，也迫使新推入市的樓盤大打品質(zhì)牌，以提高性價(jià)比，獲取購房者的青睞。
記者在即將銷售的通州最大樓盤華業(yè)東方玫瑰項(xiàng)目現(xiàn)場看到，該項(xiàng)目兩萬平方米的實(shí)景樣板區(qū)已經(jīng)裝修完畢。據(jù)介紹，即將開盤樓座是在去年首次開盤后的升級產(chǎn)品，主推40平方米至60平方米的一居，以及88平方米的二居。產(chǎn)品的綜合品質(zhì)以及現(xiàn)場園林景觀均比去年有所提升。園林景觀達(dá)到18萬平方米，相當(dāng)于一個(gè)城市公園的體量。項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，由于此次產(chǎn)品升級，加上通州新城利好，近來來訪來電量劇增，對項(xiàng)目的銷售頗有信心。
除了華業(yè)東方玫瑰之外，即將開盤的還有富力金禧花園、遠(yuǎn)洋東方等項(xiàng)目，兩個(gè)項(xiàng)目均提出要打品質(zhì)牌。前者總建筑面積28.77萬平方米，容積率2.77，分三期開發(fā)，為精裝修，以高級石材為基座；后者占地面積約4.6萬平方米，總建筑面積約13.6萬平方米，規(guī)模不大，但是也有景觀資源優(yōu)勢。
“調(diào)控時(shí)代是產(chǎn)品取勝，項(xiàng)目如果想獲得市場和購買者的認(rèn)可，就要在產(chǎn)品上下工夫。”中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰表示，價(jià)格敏感性逐漸式微的后調(diào)控時(shí)代，樓盤更多的是依據(jù)品質(zhì)和性價(jià)比取勝。
“購買華業(yè)東方玫瑰，不僅看重的是項(xiàng)目品質(zhì)，更重要的是這里的生活。從幼兒園到小學(xué)這里全有，同時(shí)還有11萬平方米的綜合配套，衣食住行全解決了”。一位置業(yè)者如是說。而這樣的消費(fèi)者心態(tài)，或許也正是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爭搶進(jìn)駐這一區(qū)域的真正原因所在。