既非完全市場化、又非完全政府保障、性質(zhì)略帶模糊的經(jīng)濟(jì)適用房，自推出之后便爭議不斷。近年來，我國一些城市在經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)售過程中屢屢出現(xiàn)違規(guī)搖號、出租、棄購等現(xiàn)象，廣為社會詬病，各界對經(jīng)濟(jì)適用房的存廢之爭愈演愈烈，就連專家也是眾說紛紜，莫衷一是。
2009年以來，以石家莊為代表的一些二三線城市的住房管理部門逐漸淡化經(jīng)濟(jì)適用房概念，明確提出不再集中建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，而是通過加大廉租住房等的建設(shè)解決城市低收入家庭住房困難。儼然，一些二三線城市的住房保障政策已經(jīng)悄悄步入“去經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)代”。
從“居者有其屋”到“居者住其屋”
公眾對經(jīng)濟(jì)適用房的挑剔、詬病、質(zhì)疑充斥其“短暫一生”。僅以石家莊為例就可以看出，旨在讓中低收入階層“居者有其屋”的經(jīng)濟(jì)適用房制度自誕生至今，一路走來，跌跌撞撞，令人尷尬，其公平、效率以及背后暗含的腐敗成為民怨所指。因此，有些學(xué)者早就提出“應(yīng)該廢止經(jīng)濟(jì)適用房”。
盡管政府主管部門未曾在正式場合呼應(yīng)這些學(xué)者的觀點(diǎn)，但卻在政策上進(jìn)行某種微調(diào)和轉(zhuǎn)身。河北省提出，將在二至三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房二者保障條件的統(tǒng)一，即符合條件的城市低收入家庭既可以選擇經(jīng)濟(jì)適用房保障，也可以選擇廉租房保障。住房管理部門的一些官員則認(rèn)為，“既然買不起經(jīng)濟(jì)適用房，那就去租廉租房，總之讓你有房子住。”以這些官員為代表，從“居者有其屋”到“居者住其屋”越來越成為住房管理部門實(shí)施住房保障政策的指導(dǎo)思想。
石家莊走在了前面。這個市提出，從2009年開始，停止集中建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，通過加大廉租住房建設(shè)、危陋住宅區(qū)改建、公共租賃住房建設(shè)等方式，努力改善低收入家庭住房條件。目標(biāo)是建立以廉租住房保障為主，存量經(jīng)濟(jì)適用住房、危陋住宅區(qū)改建、公共租賃房為輔的多層次、寬范圍、無縫隙住房保障體系，并將積極探索限價(jià)商品房建設(shè)渠道，力爭通過租售并舉、產(chǎn)權(quán)多元化等措施擴(kuò)大規(guī)模，使不同層次困難群體享受到更多住房保障優(yōu)惠。
石家莊市已經(jīng)將經(jīng)濟(jì)適用住房購買條件和廉租住房保障條件并軌統(tǒng)一，規(guī)定凡是符合保障條件的家庭，可以根據(jù)自己的實(shí)際情況，自由選擇購買經(jīng)濟(jì)適用住房或廉租住房實(shí)物配租、租賃補(bǔ)貼等保障方式。既然已經(jīng)停止集中建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，那么被保障的城市低收入家庭只能選擇廉租房。在這類家庭年收入無大改觀的情況下，“居者有其屋”的夢想基本破滅。
廉租房的被保障范圍不斷擴(kuò)大
據(jù)了解，石家莊近年來不斷放寬城市低收入家庭的界定標(biāo)準(zhǔn)，通過多次上調(diào)人均住房面積、家庭人均月收入標(biāo)準(zhǔn)，使廉租房的被保障范圍不斷擴(kuò)大，被保障戶由2003年的31戶、2007年的1432戶，增加到2009年的2.76萬戶，與實(shí)施廉租住房保障之初相比，享受保障家庭增加了20倍。
石家莊市充分考慮市場租金不斷上漲，對低收入住房困難群體帶來的生活壓力，連續(xù)兩次上調(diào)廉租住房租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，使低保家庭每月每平方米補(bǔ)助由5.77元提高到8元，低收入家庭每月每平方米補(bǔ)助由4.17元提高到6.8元，大大提高了低收入住房困難家庭租賃住房能力，緩解了房屋租金上漲給他們帶來經(jīng)濟(jì)壓力。這個市規(guī)定，今后，廉租房保障戶界定收入標(biāo)準(zhǔn)將根據(jù)統(tǒng)計(jì)部門公布的數(shù)據(jù)每年進(jìn)行調(diào)整，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)也將根據(jù)房屋租賃市場情況適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。
石家莊市既有的經(jīng)濟(jì)適用房為房管局成立的房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)，事實(shí)證明，政府搞房地產(chǎn)開發(fā)欠專業(yè)，問題多。為了規(guī)避這些問題，石家莊市將通過購買、租賃、配建、集中新建等多種渠道加大廉租住房籌集力度，擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，并從土地供應(yīng)、設(shè)施配套、資金等方面給予全方位保障，以最大限度提高廉租房實(shí)物配租比例和保障能力。這個市規(guī)定，普通商品住房項(xiàng)目中配建廉租住房比例不低于5%；每年都要提供80畝土地，用于建設(shè)廉租住房；對集中新建廉租住房項(xiàng)目，一律免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、防空地下室易地建設(shè)費(fèi)等行政事業(yè)收費(fèi)和政府基金；對集中新建廉租房項(xiàng)目周邊配套設(shè)施，政府統(tǒng)籌安排、統(tǒng)一規(guī)劃和建設(shè)；對集中新建廉租住房項(xiàng)目建設(shè)用地，免收城鎮(zhèn)土地使用稅；對廉租住房管理機(jī)構(gòu)購買住房作為廉租住房房源的，免收入契稅。
據(jù)介紹，2009年，石家莊市通過配建、購買和租賃等方式，共籌集廉租住房5500套，使實(shí)物配租家庭達(dá)到應(yīng)保障戶數(shù)的25%。按照市政府制定的住房建設(shè)與保障規(guī)劃，從2008年至2012年，這個市將建設(shè)單套建筑面積50平方米的廉租住房1.3萬套，建筑面積65萬平方米。
向低收入家庭發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)貼
石家莊提出停止集中建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房之前，河北省邢臺市早在2006年就調(diào)整了經(jīng)濟(jì)適用房政策，即暫停劃撥經(jīng)濟(jì)適用房用地，由提供經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)物變?yōu)樘峁柏泿叛a(bǔ)貼”，變“補(bǔ)磚頭”為“補(bǔ)戶頭”，實(shí)行用地市場化、補(bǔ)貼政策化、購房自主化、管理透明化。邢臺市政府這樣做有如下考慮：
一是要大面積幫助中低收入家庭建經(jīng)適房，財(cái)政支撐力度恐難持續(xù)。
二是政府部門出面大量建設(shè)經(jīng)適房，給違法亂紀(jì)者以可乘之機(jī)，易滋生腐敗。
三是經(jīng)濟(jì)適用房并沒有覆蓋所有同等收入條件的人群，在政策上人為地造成新的不平等；經(jīng)濟(jì)適用房是一次性的優(yōu)惠補(bǔ)貼，不能動態(tài)地保證中低收入群體長期受益，政府沒有任何手段可以根據(jù)購買者收入水平的變化進(jìn)行適時(shí)調(diào)控，不得不年復(fù)一年地投入優(yōu)惠土地和補(bǔ)貼。
四是我國一些城市在具體實(shí)踐中，探索實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用房政府與保障對象共有產(chǎn)權(quán)政策，消除經(jīng)濟(jì)適用房的獲利空間。但這種做法并不能從根本上解決經(jīng)濟(jì)適用房因地段、面積、戶型造成的棄購問題。
邢臺市房管局副調(diào)研員張新兵說，邢臺市申請經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼的條件沒有變：具有本市戶口；家庭人均年收入為上年全市人均年收入的0.85倍以下；人均住房面積在15平方米以內(nèi)，家庭總住房面積不超過50平方米；申請前五年內(nèi)沒有轉(zhuǎn)讓過住房。
據(jù)介紹，2008年，邢臺市經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)貼政策的收入標(biāo)準(zhǔn)為家庭年人均收入在8989元以下，當(dāng)年住房價(jià)格在2800元至2900元；2009年，邢臺市的住房價(jià)格在3200至3300元之間，家庭的人均年收入標(biāo)準(zhǔn)也提高到10310元。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，邢臺市有18.6萬戶家庭，到2009年9月，符合領(lǐng)取貨幣補(bǔ)貼條件的低收入家庭有9846戶，其中已納入保障范圍的6846戶，預(yù)登記3000戶。目前，邢臺市已經(jīng)有2000戶拿到了經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼(每戶三萬元)。
向數(shù)以千計(jì)的低收入家庭集中發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)貼會否推升一個城市的房價(jià)？張新兵說，從近幾年邢臺市實(shí)施情況看沒有出現(xiàn)這種結(jié)果，被補(bǔ)貼戶拿到補(bǔ)貼后被限定在一年內(nèi)購買房子，由于各個家庭情況不一樣，基本不會出現(xiàn)集中購買的現(xiàn)象。
邢臺市政府副秘書長焦朝君認(rèn)為，邢臺市實(shí)行的經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼做法，雖然取消了實(shí)物的經(jīng)濟(jì)適用房，但是經(jīng)濟(jì)適用房政策沒取消，政府保障城市中低收入家庭住房問題的責(zé)任沒取消。實(shí)際上就是將原有實(shí)物的經(jīng)濟(jì)適用房享受的土地劃撥、各種稅費(fèi)減免等優(yōu)惠政策貨幣化，分到被保障家庭頭上。
邢臺市房管局局長張輝說，實(shí)物經(jīng)濟(jì)適用房所處地段一般遠(yuǎn)離市區(qū)，加上價(jià)格、戶型、居住環(huán)境等因素，可能造成符合條件的家庭申請后便棄購。實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼后，被保障家庭可以在市場自由選擇位置、新舊、檔次等適合自己的房子。
現(xiàn)年35歲的邢臺市民田永峰家里有五口人，他與妻子離婚后，和父母、妹妹和一個孩子“蝸居”在屬于父母的不足60平方米的舊房子里。他現(xiàn)在市里一家手機(jī)銷售公司打工，月收入約1100元。
田永峰對記者說，去年10月份他拿到了經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼證，花18萬元在市中心買了一套67平方米的二手房。減去三萬元補(bǔ)貼款，自付7萬元，貸款八萬元。他說：“以前市里建的經(jīng)濟(jì)適用房離市中心太遠(yuǎn)，家里孩子小，需要我父母照顧，父母也需要我照顧，剛買的這套二手房離父母家很近，照顧他們很方便。對我來說，還是拿補(bǔ)貼買二手房合適。”
河北盛都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理?xiàng)钋宀ㄕf，經(jīng)濟(jì)適用住房是劃撥土地，建設(shè)成本低，但不少地方售價(jià)并不低。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用住房政策中間環(huán)節(jié)多，在每個環(huán)節(jié)都可能發(fā)生雁過拔毛行為和腐敗現(xiàn)象，政府的優(yōu)惠政策最后落到困難家庭頭上就會打折扣。而貨幣補(bǔ)貼減少了這些中間環(huán)節(jié)，對政府來說，可以減少腐敗，方便管理，也提高了資源配置效率，受補(bǔ)貼對象可以在全市范圍內(nèi)挑選適合自己的房子，也可以促進(jìn)二手房交易和房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。