在一系列細(xì)化“國(guó)十條”的政策頻頻發(fā)布之后，此輪樓市調(diào)控的利器——房產(chǎn)稅，這只懸著的“靴子”何時(shí)落下成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。消息人士稱，上海、重慶等地態(tài)度積極，正在為開展房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)做準(zhǔn)備。
接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪的專家認(rèn)為，目前開始改革試點(diǎn)的條件已基本具備，若未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未趨于平穩(wěn)，不排除年內(nèi)出臺(tái)房產(chǎn)稅的可能。
蓄勢(shì) 試點(diǎn)條件已基本具備
9月29日，有關(guān)部委下發(fā)通知再次強(qiáng)調(diào)“加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)”。節(jié)前最后一天，財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人就房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收政策調(diào)整答記者問(wèn)時(shí)表示，擬先在部分城市對(duì)部分個(gè)人擁有的住房進(jìn)行試點(diǎn)，恢復(fù)征收房產(chǎn)稅。隨后上海、重慶等地頻頻釋放信號(hào)強(qiáng)化房產(chǎn)稅改革的預(yù)期，表示正在緊鑼密鼓地為做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)積極準(zhǔn)備。
上海此次樓市調(diào)控細(xì)則明確，按照國(guó)家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的工作要求，積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。“房產(chǎn)稅‘引而待發(fā)’，但是信號(hào)越來(lái)越強(qiáng)烈。”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成說(shuō)。
上海市住房保障和房屋管理局局長(zhǎng)劉海生介紹，上海作為特大型城市，堅(jiān)決鼓勵(lì)住房合理消費(fèi)，控制投資性購(gòu)房，抑制投機(jī)性需求，“這也是上海自身的需要，上海也有一定的基礎(chǔ)條件。”他表示，細(xì)則中關(guān)于房產(chǎn)稅的條款表明了上海的積極態(tài)度，“一旦國(guó)家的政策明確，上海也會(huì)加快推進(jìn)，目前正在做一些準(zhǔn)備工作。”
事實(shí)上，作為西部重鎮(zhèn)的重慶市也早就有征收房地產(chǎn)稅的想法。在重慶市三屆人大常委會(huì)第十六次會(huì)議上，重慶市市長(zhǎng)黃奇帆在作《關(guān)于2010年全市重點(diǎn)工作的情況報(bào)告》時(shí)表示，政府將采取多種措施管理好商品房，防止房?jī)r(jià)不正常波動(dòng)。其中一個(gè)重要舉措便是擬將對(duì)高價(jià)商品房征收“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”。為此，重慶市制定了征收“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”的方案，并上報(bào)國(guó)務(wù)院。此舉曾一度引起業(yè)界的廣泛關(guān)注。
重慶市財(cái)稅系統(tǒng)一位人士向記者證實(shí)，此前重慶市政府上報(bào)的征收“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”方案，至今沒(méi)有獲得國(guó)務(wù)院的批復(fù)。記者了解到，目前，重慶市相關(guān)部門正積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。一旦國(guó)家政策明確，重慶將會(huì)加快推進(jìn)。
據(jù)介紹，我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅開征于1986年，屬于財(cái)產(chǎn)稅范疇。基于當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)居民收入水平普遍較低等情況，《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，對(duì)個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免稅。上述兩部委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近年來(lái)，隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平大幅提高，商品房市場(chǎng)日益活躍，改革和完善房產(chǎn)稅制度，對(duì)個(gè)人所有的住房恢復(fù)征收房產(chǎn)稅是必要的，既有利于調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配，也有利于健全地方稅體系，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地節(jié)約集約利用，引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)。
專家指出，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房產(chǎn)稅改革勢(shì)在必行，就目前而言，個(gè)別城市進(jìn)行改革試點(diǎn)已具備了基本條件。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓表示，從稅制完善的角度講，房產(chǎn)稅改革只是對(duì)原有條款進(jìn)行修正，沒(méi)有相對(duì)復(fù)雜的立法過(guò)程。從征收各環(huán)節(jié)來(lái)說(shuō)，經(jīng)過(guò)7年物業(yè)稅的“空轉(zhuǎn)”，在房產(chǎn)估值等方面也積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，技術(shù)上不存在太大問(wèn)題。
突破 滬深有望率先試點(diǎn)
按照財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局提出的思路：從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)及公平、規(guī)范的角度看，房產(chǎn)稅應(yīng)對(duì)個(gè)人所有的住房普遍征收。但考慮到這項(xiàng)改革情況復(fù)雜，擬先在部分城市對(duì)部分個(gè)人擁有的住房進(jìn)行試點(diǎn)，恢復(fù)征收房產(chǎn)稅。
劉桓認(rèn)為，上述表態(tài)意味著，不論商業(yè)地產(chǎn)還是個(gè)人非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)都有可能成為征稅的對(duì)象，但對(duì)個(gè)人非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)征稅應(yīng)當(dāng)區(qū)分住宅用途，“基本住宅還是投資、投機(jī)性住宅應(yīng)該是有區(qū)別的。”他進(jìn)一步表示，目前來(lái)看，基本住宅不征稅似乎已成共識(shí)，但接下來(lái)具體怎么征收還需要進(jìn)一步明確，比如是否要確定一個(gè)免稅額等。
對(duì)此，國(guó)內(nèi)一直有諸多爭(zhēng)論。有人認(rèn)為應(yīng)該按照套數(shù)，比如第一套房產(chǎn)不征收房產(chǎn)稅，從第二套開始征收等；有人認(rèn)為應(yīng)該以面積為準(zhǔn)，達(dá)到一定面積才征收房產(chǎn)稅；另外一部分人則主張按照房產(chǎn)評(píng)估值進(jìn)行征收。
哪些地方將率先試點(diǎn)、稅率會(huì)是多少等問(wèn)題也是眾人關(guān)注的焦點(diǎn)。對(duì)此，我愛(ài)我家控股公司副總裁胡景暉接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說(shuō)，滬、深有望率先試點(diǎn)，重慶、北京則可能跟隨其后。他解釋說(shuō)，由于上海、深圳的房屋權(quán)屬關(guān)系比較簡(jiǎn)單，多為商品房，滬深率先展開房產(chǎn)稅試點(diǎn)的可能性非常大。重慶最近也對(duì)房產(chǎn)稅的試點(diǎn)進(jìn)行了積極表態(tài)，所以也將跟隨其后。而北京由于房屋權(quán)屬關(guān)系較為復(fù)雜，總存量較大，房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作將會(huì)稍晚于滬深。
對(duì)于目前傳出改革方案可能會(huì)采取0.3%至0.4%的稅率，劉桓認(rèn)為，目前這些傳聞也只是坊間揣測(cè)，沒(méi)有依據(jù)。在他看來(lái)，從打擊投機(jī)的角度，這樣的稅率水平是偏低的，“不過(guò)，稅率的提高也有一個(gè)不斷完善的過(guò)程。”
胡景暉認(rèn)為，房產(chǎn)稅的稅率，如果依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后余值的1.2%計(jì)算繳納，年稅率應(yīng)該不會(huì)超過(guò)房產(chǎn)原值的8‰；如果按出租收益計(jì)征的話，年稅率大約為4%，考慮到目前全國(guó)多個(gè)城市對(duì)房屋出租收取的5%的綜合稅，合并后，稅率大約在租金的4%至5%之間。
記者了解到，其他一些國(guó)家也將稅收政策作為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段之一。在美國(guó)，房地產(chǎn)稅收體系對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控功能主要就在于抑制房地產(chǎn)投機(jī)，其房地產(chǎn)稅主要有不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)投資所得稅、遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅等。其中，不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅——作為房地產(chǎn)稅收中一項(xiàng)重要的稅種是一種從價(jià)稅，稅收額隨著房?jī)r(jià)的上漲而提高。不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅由不動(dòng)產(chǎn)稅和特別附加稅構(gòu)成。不動(dòng)產(chǎn)稅的計(jì)算基數(shù)通常是稅務(wù)部門根據(jù)法律規(guī)定在公平的市場(chǎng)價(jià)值的基礎(chǔ)上評(píng)估的價(jià)格，而稅率在各州各不相同。
時(shí)機(jī) 不排除年內(nèi)出臺(tái)的可能性
雖然，一定程度上在個(gè)別城市進(jìn)行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)已具備基本條件，但推出的時(shí)機(jī)卻存在一定爭(zhēng)議。有專家認(rèn)為，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)如果房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得不到遏制、投機(jī)氣氛依舊濃重的話，不排除房產(chǎn)稅改革方案年內(nèi)出臺(tái)的可能性。不過(guò)也有觀點(diǎn)認(rèn)為，新近出臺(tái)的一系列調(diào)控政策如能在今年四季度取得令人滿意的效果，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行趨于平穩(wěn)的話，房產(chǎn)稅改革可能會(huì)延后。
一位房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)資深人士對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》表示，雖然通常情況下沒(méi)有人愿意多繳稅，但部分城市經(jīng)歷了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、炒房投機(jī)盛行的階段之后，更多的人傾向于國(guó)家在房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收政策方面有所動(dòng)作，這為推行房產(chǎn)稅改革提供了比較好的社會(huì)氛圍，有關(guān)部門很可能會(huì)選擇這樣的時(shí)機(jī)盡快使改革落地。
胡景暉認(rèn)為，不久前出臺(tái)的“五項(xiàng)措施”，如果能夠在第四季度有效穩(wěn)定交易、平抑房?jī)r(jià)，并取得令管理層和社會(huì)大眾比較滿意的效果，那么房產(chǎn)稅的試點(diǎn)有可能會(huì)延遲到明年下半年；如果二次調(diào)控仍舊不能取得令人滿意的效果，那么房產(chǎn)稅的試點(diǎn)很可能在明年年初就會(huì)出臺(tái)。
劉桓主張，如果有可能的話還是要再觀察未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。與去年底至今年初這一時(shí)段相比，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、投機(jī)勢(shì)頭已經(jīng)被遏制住了，所以進(jìn)行房產(chǎn)稅改革還應(yīng)力求穩(wěn)妥，“雖然從完善稅制等角度房產(chǎn)稅改革勢(shì)在必行，但人們對(duì)房產(chǎn)稅賦予太多調(diào)控功能，這就要求我們?cè)诓扇∵@個(gè)措施的時(shí)候要格外小心。”
他預(yù)測(cè)，在“國(guó)十條”等一系列調(diào)控政策下，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行趨于平穩(wěn)的話，房產(chǎn)稅改革很可能會(huì)延后。
對(duì)于房產(chǎn)稅的作用，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，房產(chǎn)稅的影響可分為三個(gè)階段：短期來(lái)看影響較大，房產(chǎn)稅的出臺(tái)標(biāo)志著國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)的決心非常大，不達(dá)目的不罷休；中期分析，利空將被市場(chǎng)消化，因?yàn)樵圏c(diǎn)開征初期，稅基小、稅負(fù)低，容易被賣家轉(zhuǎn)嫁；長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)稅制得到改善后，不僅有利于引導(dǎo)地方政府不再緊盯著土地財(cái)政，也能在一定程度上為樓市中的投資投機(jī)需求降溫，從而有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
不過(guò)，也有專家認(rèn)為，現(xiàn)在市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)稅改革的期望值有些過(guò)高，對(duì)房產(chǎn)稅的效果也有些夸張。實(shí)際上房產(chǎn)稅開征達(dá)不到那么大的作用，在很多征收房產(chǎn)稅的國(guó)家里，照樣有房地產(chǎn)泡沫。在短期之內(nèi)，可能對(duì)房?jī)r(jià)上漲有一定的抑制作用，但長(zhǎng)期來(lái)看，作用如何有待觀察。