9、10兩月,是樓市傳統(tǒng)旺季,也是本輪調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期。
近日,本報(bào)依托人民網(wǎng),開(kāi)展“2010年網(wǎng)上萬(wàn)人房?jī)r(jià)問(wèn)卷大調(diào)查”,參與網(wǎng)友超過(guò)4.6萬(wàn)人。
① 房?jī)r(jià)滿(mǎn)意度調(diào)查 當(dāng)前房?jī)r(jià)依然偏高
從調(diào)查樣本來(lái)看,九成多網(wǎng)友對(duì)現(xiàn)在房?jī)r(jià)不滿(mǎn)意,認(rèn)為房?jī)r(jià)非常高。
“目前商品房?jī)r(jià)確實(shí)高得離譜,跟大多數(shù)人群的收入不配。住（房）,是每個(gè)人必須的。要還剛性需求人群一個(gè)實(shí)實(shí)在在的房?jī)r(jià),這是政府應(yīng)該做的事情。”網(wǎng)友金忠如是說(shuō)。
那么,住房到底維持在一個(gè)什么價(jià)位,網(wǎng)友才能承受呢？據(jù)統(tǒng)計(jì),愿意承受8000元以下的占75.2%,其中4000元以下占50.9%。而愿意承受8000—12000元的占15%,而12000元以上的僅有9.7%。
對(duì)于住房面積的選擇,近五成網(wǎng)友選擇90平方米以下,而期待住上91—130平方米的占45.5%。
調(diào)查發(fā)現(xiàn),許多網(wǎng)友還是非常向往居住在一線(xiàn)城市,占33.5%,而期望住在二線(xiàn)城市、三線(xiàn)城市、小縣城皆占兩成多,差別不大。
點(diǎn)評(píng)
這是一個(gè)非常有意思的調(diào)查,能夠比較全面地反映出當(dāng)前我國(guó)城市居民住房需求的現(xiàn)狀特征和偏好。
如果能有更多的網(wǎng)友參與此次調(diào)研,就有可能利用這次調(diào)查數(shù)據(jù)對(duì)城市層面（而不是全國(guó)層面或某類(lèi)城市層面）的住房問(wèn)題進(jìn)行具體分析,并得出更有價(jià)值的結(jié)論和政策建議。
總體上有超過(guò)90％的網(wǎng)友對(duì)現(xiàn)在房?jī)r(jià)不滿(mǎn)意是個(gè)非常重要的信息,說(shuō)明我國(guó)城市居民購(gòu)房支付能力與房?jī)r(jià)之間,確實(shí)存在比較大的差距,住房的可支付性較差,甚至在某些城市是極差。
當(dāng)然,這也并不表明按照目前的房?jī)r(jià),90％以上的家庭都買(mǎi)不起房子。因?yàn)楹饬糠績(jī)r(jià)高還是不高,每位網(wǎng)友都是根據(jù)自己認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)去判斷的,沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),而市場(chǎng)上的規(guī)律是,幾乎所有的買(mǎi)房者都希望房?jī)r(jià)盡可能的低,以減少購(gòu)房支出。
② 房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)值調(diào)查 短期房?jī)r(jià)仍然看漲
今年4月中旬,國(guó)務(wù)院出臺(tái)“新國(guó)十條”對(duì)樓市進(jìn)行宏觀調(diào)控,截至目前,有近六成網(wǎng)友認(rèn)為,房?jī)r(jià)還是小幅上漲的。從網(wǎng)友的反饋來(lái)看,樓市調(diào)控政策取得了階段性成果。
那么,到今年年底,網(wǎng)友對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期會(huì)是怎樣的呢？
調(diào)查發(fā)現(xiàn),64%的網(wǎng)友認(rèn)為房?jī)r(jià)有上漲壓力。
上漲理由排在前四位的,分別是“樓市調(diào)控政策執(zhí)行打折扣”（61.8%）、“開(kāi)發(fā)商不差錢(qián),死頂不降價(jià)”（58.4%）、“投資投機(jī)客將在樓市再次活躍”（56%）、“通脹預(yù)期上升,人們會(huì)偏向買(mǎi)房保值”（52.5%）。
既然預(yù)期房?jī)r(jià)有上漲壓力,那么他們會(huì)不會(huì)出手買(mǎi)房呢？
據(jù)統(tǒng)計(jì),95%都不會(huì)在未來(lái)三個(gè)月里買(mǎi)房;根據(jù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力,僅有三成網(wǎng)友表示期望買(mǎi)新建商品房,近兩成網(wǎng)友想買(mǎi)二手房,三成網(wǎng)友希望住經(jīng)濟(jì)適用房,位列保障房類(lèi)型之首。
顯然,高昂的價(jià)格還是令大多數(shù)網(wǎng)友“望樓興嘆”。
網(wǎng)友的家庭月收入越高,越傾向于早日買(mǎi)房。隨著收入的增高,買(mǎi)房的傾向呈現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房——二手房——新建商品房的趨勢(shì)。家庭月收入在6000元以下的,呈現(xiàn)出由一線(xiàn)城市向二、三線(xiàn)城市流動(dòng)的趨勢(shì),而家庭月收入在6000元以上的,則呈現(xiàn)相反的趨勢(shì),收入越高,趨勢(shì)越明顯。
點(diǎn)評(píng)
在經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、城市化加速發(fā)展階段的大背景下,城市住房?jī)r(jià)格雖然存在短期波動(dòng),但從長(zhǎng)期來(lái)看應(yīng)該是一種上漲的趨勢(shì)。
這是被許多發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展歷程所驗(yàn)證的一般規(guī)律,相信中國(guó)也不會(huì)脫離這個(gè)規(guī)律。
但對(duì)短期房?jī)r(jià)漲跌的預(yù)測(cè),是非常困難的,所以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家通常不會(huì)對(duì)短期預(yù)測(cè)公開(kāi)發(fā)表意見(jiàn)。
③ 調(diào)控滿(mǎn)意度調(diào)查 調(diào)控政策落實(shí)不力
“新國(guó)十條”調(diào)控以來(lái),效果如何？超八成網(wǎng)友認(rèn)為政策落實(shí)不力。
究其原因,網(wǎng)友選擇排在前三的分別為“地方政府在調(diào)控中沒(méi)有盡職盡責(zé)”（74%）、
“調(diào)控政策沒(méi)有完全落實(shí),效力被市場(chǎng)消化”（68.4%）、“監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)違規(guī)開(kāi)發(fā)商處罰不夠嚴(yán)厲”（66.6%）。
其中,網(wǎng)友對(duì)樓市調(diào)控的執(zhí)行落實(shí)、監(jiān)管處罰、房地產(chǎn)信息披露意見(jiàn)頗大。有86.2%的網(wǎng)友對(duì)調(diào)控政策的執(zhí)行表示不滿(mǎn)意,有88.8%的網(wǎng)友對(duì)樓市監(jiān)管表示不滿(mǎn)意,有86%的網(wǎng)友對(duì)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表示不滿(mǎn)意。不過(guò),可喜的是,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局已經(jīng)開(kāi)始針對(duì)房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)方案的改革向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。
對(duì)于保障性住房建設(shè)的推進(jìn)力度,有80.3%的網(wǎng)友表示不滿(mǎn)意。這說(shuō)明,現(xiàn)有房地產(chǎn)政策存在缺陷,比如重短期政策調(diào)控,輕長(zhǎng)期制度建設(shè);重政策出臺(tái),輕政策的執(zhí)行和協(xié)調(diào);缺乏長(zhǎng)期的房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃;缺乏對(duì)地方政府執(zhí)行力的有效約束。
比較網(wǎng)友對(duì)地方調(diào)控與中央調(diào)控的滿(mǎn)意度,持有“不滿(mǎn)態(tài)度”的,前者要比后者多出19.3%。
點(diǎn)評(píng)
因?yàn)橛谐^(guò)90％的網(wǎng)友認(rèn)為房?jī)r(jià)非常高,所以有70％的網(wǎng)友認(rèn)為地方政府在樓市調(diào)控中沒(méi)有盡責(zé),也就很自然了,因?yàn)橹醒胝{(diào)控樓市的目標(biāo)很明確,這就是穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
另外,網(wǎng)友對(duì)調(diào)控效果的不滿(mǎn)意更多地集中在地方政府層面和調(diào)控政策執(zhí)行層面,說(shuō)明網(wǎng)友擁護(hù)中央的樓市調(diào)控政策和改善樓市調(diào)控的各種努力。
值得指出的是,雖然我國(guó)各城市住房市場(chǎng)的環(huán)境差異很大,但幾乎在所有的城市,地方政府都應(yīng)該在增加住房供應(yīng),尤其是保障性住房供應(yīng)上多下功夫。
在統(tǒng)一的大政策背景下,不同城市房?jī)r(jià)有升有降,是屬于正常的市場(chǎng)現(xiàn)象,因?yàn)楦鞒鞘性凶》抗┬韬蛢r(jià)格的基礎(chǔ)不同。
④ 政策期望值調(diào)查 呼吁繼續(xù)調(diào)控樓市
那么,會(huì)不會(huì)進(jìn)行二次調(diào)控呢？65.4%的網(wǎng)友預(yù)測(cè)會(huì)。
若中央對(duì)樓市進(jìn)行二次調(diào)控,網(wǎng)友期望出臺(tái)哪些政策？呼聲最高的前四位,分別是“改革地方財(cái)稅體制,擺脫'土地財(cái)政’”（69.7%）、“將落實(shí)樓市調(diào)控政策與政績(jī)掛鉤”（64.7%）、“出臺(tái)房產(chǎn)稅或者物業(yè)稅”（52.1%）、“取消預(yù)售制”（51%）。
但也有網(wǎng)友提出,我們從來(lái)不缺政策,能把現(xiàn)有政策落實(shí)到位,相信就能夠摁住房?jī)r(jià)的牛頭。
而網(wǎng)友楊淑芬則堅(jiān)信中央會(huì)有辦法、有能力、更有決心解決房?jī)r(jià)問(wèn)題。底層的廣大老百姓會(huì)得到實(shí)惠的。
雖然就目前而言,中央對(duì)樓市進(jìn)行二次調(diào)控,只是存在可能,但是近七成網(wǎng)友的預(yù)測(cè)足以表達(dá)他們對(duì)現(xiàn)行調(diào)控政策執(zhí)行不力的失望。
點(diǎn)評(píng)
原則上來(lái)說(shuō),我贊成首先把現(xiàn)有的調(diào)控政策落到實(shí)處,尤其是住房消費(fèi)信貸政策、稅收政策、普通住房建設(shè)用地供應(yīng)政策和基本住房保障政策的落實(shí),暫時(shí)不要急于出臺(tái)新的政策。
針對(duì)目前部分城市出現(xiàn)的,在高價(jià)位上仍然出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況,可以嘗試進(jìn)一步收緊住房消費(fèi)信貸政策,作為對(duì)原有住房消費(fèi)信貸政策的深化（而不是新政）。
網(wǎng)友對(duì)潛在的可選擇的調(diào)控政策的期待,我挺理解。
在這些備選政策中,除了不能讓“市長(zhǎng)”為“市場(chǎng)”負(fù)責(zé)外,其他幾個(gè)方面的備選政策,如擺脫“土地財(cái)政”等,都是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期制度建設(shè)中要解決的深層次矛盾,但把這些辦法拿出來(lái)解決當(dāng)前的問(wèn)題,除了短期內(nèi)可以影響人們的預(yù)期之外,對(duì)短期內(nèi)的市場(chǎng)供求關(guān)系難以產(chǎn)生實(shí)質(zhì)改善。而且如果操之過(guò)急、逞一時(shí)之快,還有可能會(huì)引發(fā)新的問(wèn)題。