房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有望更加透明和準(zhǔn)確。昨天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在其官方網(wǎng)站公布了《住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案》公開征求意見稿。方案中明確了調(diào)查范圍、調(diào)查方法以及調(diào)查內(nèi)容，對(duì)于各項(xiàng)價(jià)格指數(shù)的計(jì)算方式作了詳細(xì)說(shuō)明。以后國(guó)家統(tǒng)計(jì)局將于每月18日發(fā)布70個(gè)大中城市新建住宅和二手住宅銷售環(huán)比、同比、定基價(jià)格總指數(shù)以及分城市分類價(jià)格指數(shù)。
指數(shù)將考慮差異性
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的滯后與“水分過(guò)大”已成為房地產(chǎn)調(diào)控中一大問(wèn)題。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2月底因公布“去年房?jī)r(jià)漲1.5%”引起的巨大爭(zhēng)議延續(xù)至今。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)馬建堂曾經(jīng)表示，將改革和完善房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)制度和方法，提高房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的質(zhì)量。
從昨天公布的方案看，新建住宅將不再用開發(fā)商報(bào)價(jià)，而是直接采用當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，主要包括住宅所在項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目地址、幢號(hào)、總層數(shù)、所在層數(shù)、住宅結(jié)構(gòu)、成交總價(jià)(合同金額)、建筑面積、簽約時(shí)間等。二手住宅銷售價(jià)格調(diào)查為非全面調(diào)查，采用重點(diǎn)調(diào)查與典型調(diào)查相結(jié)合的方法，依據(jù)房屋中介公司上報(bào)、房地產(chǎn)管理部門提供與調(diào)查員實(shí)地采價(jià)相結(jié)合的方式收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。
與以往依賴平均價(jià)格來(lái)計(jì)算房?jī)r(jià)指數(shù)不同，方案要求二手住宅樣本選取要兼顧不同地理位置的住宅，綜合考慮住宅類型、區(qū)域、地段、結(jié)構(gòu)等統(tǒng)計(jì)口徑的一致性，保證上月、本月價(jià)格同質(zhì)可比。并且在價(jià)格指數(shù)的計(jì)算方法上，也提出參照不同類型住宅、銷售面積和金額，進(jìn)行加權(quán)計(jì)算。
此外，在指標(biāo)設(shè)置方面，新建住宅設(shè)置保障性住房和商品住宅兩個(gè)類別，商品住宅類下設(shè)90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三個(gè)基本分類。二手住宅設(shè)置90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三個(gè)基本分類。這些都與現(xiàn)行的指標(biāo)有所差異。
方案釋放了積極信號(hào)
復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰在接受記者采訪時(shí)表示，昨天公布的方案是一個(gè)積極信號(hào)。這說(shuō)明國(guó)家統(tǒng)計(jì)局正在想辦法改進(jìn)統(tǒng)計(jì)方法，使房地產(chǎn)的價(jià)格信息真正成為引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期的信號(hào)，也能為決策者提供更好的依據(jù)。
目前，我國(guó)有70個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、中房指數(shù)、國(guó)房景氣指數(shù)；在很多大城市還有地區(qū)性的房產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，另外很多咨詢公司也開發(fā)了自己的房產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。但是，現(xiàn)在房地產(chǎn)的價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)存在著幾大問(wèn)題：一是平均價(jià)的老辦法無(wú)法滿足市場(chǎng)需要；二是以總銷售金額除以總成交面積的計(jì)算方法過(guò)于籠統(tǒng)；三是現(xiàn)在的統(tǒng)計(jì)方法反映出的是滯后的數(shù)據(jù)；四是缺少同質(zhì)樓盤的比較數(shù)據(jù)；五是數(shù)據(jù)來(lái)源上，很多是非全樣本采集，缺少多點(diǎn)位典型樓盤樣本的支持。
陳杰向記者表示，房地產(chǎn)與大米、石油這些標(biāo)準(zhǔn)化商品不同，其最大的特點(diǎn)就是異質(zhì)性。地段、周邊環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響非常大。他注意到，在昨天方案中多處體現(xiàn)了這種差異性。比如，新建商品住宅考慮到了連續(xù)性銷售樓盤、新開樓盤和間斷性銷售樓盤的區(qū)別；二手住宅方面除樣本選取要求兼顧外，對(duì)中介的選擇也提出了要求，以此保證調(diào)查資料的可靠性和連續(xù)性。
陳杰也建議，由于最初的住宅樣本關(guān)系到未來(lái)的價(jià)格同質(zhì)可比，所以在選取時(shí)必須要科學(xué)慎重。此外，建議國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)，結(jié)合空置率等多種房產(chǎn)調(diào)查項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行，提高效率。