樓市調(diào)控再出重拳。繼26日晚間國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》(以下簡稱《通知》)后，27日，國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問時(shí)再次重申，要力促房地產(chǎn)市場繼續(xù)向好發(fā)展。
當(dāng)天，股市房地產(chǎn)板塊開盤即現(xiàn)急跌。業(yè)內(nèi)人士稱，調(diào)控仍將繼續(xù)的強(qiáng)烈信號表明了中央政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心，但在一定程度上并未超出市場預(yù)期，為此，購房者普遍擔(dān)憂10月樓市再現(xiàn)“量價(jià)齊升”。專家稱，繼《通知》之后，年內(nèi)有關(guān)部門很有可能出臺一系列更具有可操作性的細(xì)化新政的措施，甚至不排除“下猛藥”的可能。
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近日，在天津國際展覽中心，一名市民在2010秋季天津房交會上的售樓信息板前駐足。新華社記者 李木子
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市場 調(diào)控未超預(yù)期 地產(chǎn)股先抑后揚(yáng)
股市房地產(chǎn)板塊周一早盤急跌，整體跌幅逾1%，萬科A、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)早盤跌幅均超2%，其中萬科A跌幅一度逾3%。隨后地產(chǎn)股跌幅迅速收窄，但在兩市個(gè)股普漲的局面下，房地產(chǎn)板塊整體跌幅仍居兩市前列。截至收盤，中江地產(chǎn)、*ST海鳥分別跌5.56%和5%。萬科A跌0.37%，保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)則分別上漲4.45%、3.71%和1.09%。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，兩部門聯(lián)合發(fā)布的《通知》，將對未來一段時(shí)間地產(chǎn)市場的走勢產(chǎn)生影響，而先抑后揚(yáng)的走勢則說明了市場已對樓市后續(xù)調(diào)控有了一定的心理準(zhǔn)備。
國土資源部土地利用司相關(guān)負(fù)責(zé)人27日在答記者問時(shí)表示，兩部門聯(lián)合下發(fā)的《通知》，在內(nèi)容上更加注重政策可操作性，相關(guān)政策措施更加細(xì)化、實(shí)化，便于地方執(zhí)行。拿住房建設(shè)用地出讓管理來說，其涉及土地、建設(shè)、規(guī)劃三部門銜接的重要環(huán)節(jié)較多，對住房建設(shè)項(xiàng)目能否按要求如約履行起著關(guān)鍵性作用。此次《通知》便從規(guī)范編制擬供地塊出讓方案、制定土地出讓的規(guī)劃和建設(shè)條件、嚴(yán)格土地競買人資格審查、嚴(yán)格劃撥決定書和出讓合同管理四個(gè)方面，提出了具體要求。
有分析師表示，《通知》中提到企業(yè)閑置土地一年以上者禁止拿地，而實(shí)際上眾多開發(fā)商的很大一部分業(yè)績來自于土地的轉(zhuǎn)讓收入，可以說對上市地產(chǎn)公司構(gòu)成較大利空，地產(chǎn)板塊早盤急跌也在預(yù)料之中。
宏源證券認(rèn)為，在當(dāng)前房價(jià)依然高企、市場出現(xiàn)階段性回暖的情況下，兩部委聯(lián)合發(fā)布上述通知，進(jìn)一步表明了中央政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心，即樓市政策近期仍將以嚴(yán)格執(zhí)行和細(xì)化落實(shí)“國十條”為主，其中保障性住房建設(shè)是調(diào)控重點(diǎn)。中郵證券也表示，《通知》將促使房企加快資金周轉(zhuǎn)，加快新開工面積的增加，間接抑制房價(jià)過快上漲。
銀河證券地產(chǎn)行業(yè)分析師潘瑋對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，如果《通知》能夠得到切實(shí)有效的執(zhí)行，預(yù)計(jì)將對地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生較大的影響。她分析，《通知》禁止閑置土地一年以上的企業(yè)拿地，將逼迫開發(fā)商快速拿地、快速周轉(zhuǎn)，從而增加地產(chǎn)市場的供給，將對房價(jià)起到抑制作用。
不過，潘瑋同時(shí)表示，此次國土部和住建部再度出臺的樓市調(diào)控政策，是今年4月樓市新政以來的延續(xù)，在很大程度上并沒有超出市場的預(yù)期。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓認(rèn)為，或正是由于市場已對后續(xù)調(diào)控有一定的預(yù)期，才使得房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)先抑后揚(yáng)的局面。
擔(dān)憂 10月樓市延續(xù)“量價(jià)齊升”
雖然受中秋長假等因素的影響，剛剛過去的一周全國主要城市的成交量環(huán)比出現(xiàn)一定程度的下滑，但這并不影響整個(gè)9月北京、上海等重點(diǎn)城市量價(jià)齊升態(tài)勢，為此，購房者普遍擔(dān)心這一局面將在10月得以延續(xù)。
中國指數(shù)研究院27日發(fā)布的報(bào)告顯示，受中秋假期影響，上周(9月20日至9月26日)多個(gè)重點(diǎn)城市可售量明顯增加，北京、上海、深圳等城市可售面積均增加30萬平方米左右，開發(fā)商趁“金九銀十”黃金期，加大市場供應(yīng)，以擴(kuò)大銷量。能監(jiān)測到價(jià)格的城市中，多數(shù)城市價(jià)格上漲，重點(diǎn)城市中，杭州、上海上漲明顯，漲幅都在11%左右。
以上海為例，據(jù)佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)，上周(9月20日至9月26日)上海市商品房成交面積為42.1萬平方米，與前周相比上漲16%，環(huán)比前周上漲7%；上周上海市商品住宅成交面積為31.8萬平方米，環(huán)比前周上漲14%，至此，這種穩(wěn)步上漲的趨勢已持續(xù)了七周。
佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》表示，前期實(shí)行的高價(jià)盤限制入市政策，只在短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)效用，加之一些項(xiàng)目在“金九銀十”之際伺機(jī)漲價(jià)，如前期銷售火爆的綠地薔薇九里上周均價(jià)已達(dá)到了14340元/平方米，相比5、6月份12500元/平方米的均價(jià)高了不少，“可見成交量的持續(xù)反彈也增加了開發(fā)商對未來房價(jià)上漲的信心。”
同樣的情形也發(fā)生在北京，新建商品住宅(除去期房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房)認(rèn)購量在24日認(rèn)購數(shù)量達(dá)952套，創(chuàng)今年以來的峰值。
“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，認(rèn)購是簽約量的市場前期反應(yīng)，認(rèn)購量大也說明市場購房火爆。
她進(jìn)一步分析說，開發(fā)商在靜觀9月上中旬市場走勢之后，中秋節(jié)形成了集中供給的態(tài)勢，開發(fā)商趁10月消化樓盤的意圖非常明顯。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部基于北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截至25日，9月共有23個(gè)項(xiàng)目入市，總供給房源6919套。其中，中秋節(jié)期間共有6個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售許可，一共供應(yīng)住宅2681套，占9月總房源套數(shù)的39%。
那么，“金九”的實(shí)至名歸是否可使接下來的“銀十”重現(xiàn)呢？對此業(yè)內(nèi)人士看法不一。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)認(rèn)為，去庫存、業(yè)績、資金等壓力將會在年底集中表現(xiàn)，未來一段時(shí)間內(nèi)尤其是國慶長假期間樓市成交量回升的可能性較大，但開發(fā)商漲價(jià)基礎(chǔ)比較薄弱，更多的企業(yè)和項(xiàng)目將運(yùn)用價(jià)格手段來促進(jìn)銷售。
而在徐楓看來，《通知》的效果和影響更多體現(xiàn)在中長期，尚不會在短期內(nèi)對整個(gè)樓市產(chǎn)生立竿見影的效果，如果沒有更加嚴(yán)厲的政策出臺，全國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的城市，尤其是一線城市還可能延續(xù)量價(jià)上揚(yáng)的局面，“成交量的提升會推高價(jià)格，保守估計(jì)，四個(gè)一線城市每月二手房成交價(jià)仍會保持3%至5%的環(huán)比上漲速度。”
政策 更強(qiáng)硬的調(diào)控措施或出臺
雖然部分接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士對短期內(nèi)的市場表現(xiàn)持相對樂觀態(tài)度，但他們同時(shí)認(rèn)為《通知》實(shí)際上是向市場傳遞了樓市調(diào)控仍將繼續(xù)的強(qiáng)烈信號，接下來有可能出臺一系列“國十條”的細(xì)化政策。還有觀點(diǎn)認(rèn)為，如果10月份的成交數(shù)據(jù)出現(xiàn)較大幅度躍升，不排除出臺更強(qiáng)硬調(diào)控政策的可能性。
陳國強(qiáng)表示，《通知》的出臺傳遞出一個(gè)強(qiáng)烈的信號，即國家有關(guān)部門會密切關(guān)注市場動(dòng)態(tài)，并將繼續(xù)堅(jiān)持樓市調(diào)控，政策松動(dòng)的可能性不存在，市場各方不應(yīng)誤判政策走向，對開發(fā)商來說，則應(yīng)更清醒地判斷形勢和政策環(huán)境。“如果成交量反彈之后，價(jià)格也隨之出現(xiàn)反彈，肯定會使有關(guān)部門加大對現(xiàn)有政策的執(zhí)行力度，或者出臺相關(guān)新措施。”
在他看來，4月份出臺的樓市調(diào)控新政內(nèi)涵豐富，其中有些政策要求由于比較籠統(tǒng)等原因執(zhí)行情況不太好，因此很有可能繼《通知》之后，出臺一系列更具有可操作性的細(xì)化新政的措施。“此前提到過的稅收政策等內(nèi)容，都是可以繼續(xù)做文章的，政府調(diào)控可用的手段還有很多。”
張?jiān)抡J(rèn)為，兩部委聯(lián)合發(fā)布的通知是繼國土部8月公布全國閑置土地專項(xiàng)調(diào)查結(jié)果以來首次針對土地發(fā)布新的管理?xiàng)l例和標(biāo)準(zhǔn)。與新政類似，此次《通知》雖然明確了囤地超過1年的開發(fā)商沒有競買土地資格，但是如何確定如今哪些開發(fā)商有囤地1年行為的政策細(xì)節(jié)并沒有公布。預(yù)計(jì)未來進(jìn)一步細(xì)化的政策將會使得調(diào)控繼續(xù)升級。另外，此次公布的《通知》主要是調(diào)控和規(guī)范土地市場，直接針對樓市的政策并沒有提及。預(yù)計(jì)未來直接作用樓市的相關(guān)政策可能會依次出臺。
就年內(nèi)的形勢來看，徐楓預(yù)測，如果10月的成交數(shù)據(jù)呈現(xiàn)大漲勢頭，部分地方不排除“下猛藥”的可能。
而隨著《通知》等后續(xù)調(diào)控政策出臺，整個(gè)行業(yè)也將逐漸發(fā)生實(shí)質(zhì)性調(diào)整。徐楓認(rèn)為，從更長時(shí)間段來看，“未來市場競爭格局將產(chǎn)生較大的調(diào)整。”比如，此次《通知》的一個(gè)深遠(yuǎn)意義在于明確了“游戲規(guī)則”，《通知》要求嚴(yán)格土地競買人資格審查，國土資源主管部門對競買人參加招拍掛出讓土地時(shí)，除應(yīng)要求提供有效身份證明文件、繳納競買(投標(biāo))保證金外，還應(yīng)提交競買(投標(biāo))保證金不屬于銀行貸款、股東借款、轉(zhuǎn)貸和募集資金的承諾書及商業(yè)金融機(jī)構(gòu)的資信證明。
“這意味著市場逐漸走向分化成為大勢所趨，實(shí)力弱小的開發(fā)商必然要出局，行業(yè)準(zhǔn)入門檻提高，項(xiàng)目公司將越來越難以生存，很可能在未來十年的時(shí)間里，排行前20位的開發(fā)商將占據(jù)市場50%的份額。”徐楓說。