隨著*ST東碳在9月21日發(fā)布公告稱，自即日起終止其與西安紫薇公司之前簽訂的相關(guān)重組協(xié)議。這意味著，紫薇地產(chǎn)借殼上市宣告失敗。實(shí)際上，自今年樓市調(diào)控以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市、融資增發(fā)等方案也均告夭折。
銀行信貸緊縮、上市融資受阻，再加之調(diào)控下低迷的銷售市場(chǎng)，正讓開(kāi)發(fā)商的資金鏈遭受著嚴(yán)峻的考驗(yàn)，但這同時(shí)也催生信托融資、股權(quán)交易，甚至民間借貸等其他融資渠道的火熱。業(yè)內(nèi)人士指出，近幾年的樓市調(diào)控，讓開(kāi)發(fā)商有了很強(qiáng)的應(yīng)對(duì)能力，大開(kāi)發(fā)商可以依靠貸款，而中小開(kāi)發(fā)商則能通過(guò)調(diào)整市場(chǎng)策略來(lái)緩解資金問(wèn)題。
房企增發(fā)受阻
據(jù)*ST東碳公告顯示，接到大股東四川香鳳有關(guān)函件，鑒于截至2010年9月15日西安紫薇、湖南湘暉并未對(duì)公司進(jìn)行有效重組，香鳳公司決定自即日起終止其與上述二公司于2009年3月25日及2010年3月15日簽訂的《合作協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》。該公告正式宣告了紫薇地產(chǎn)重組的失敗。
借殼上市的房地產(chǎn)企業(yè)顯然不止紫薇地產(chǎn)一家，但成功的卻不多。到目前為止，包括國(guó)信地產(chǎn)借殼ST瓊花以及宋都集團(tuán)借殼*ST百科等，都依舊在苦苦等待證監(jiān)會(huì)審批，但獲批的前景堪憂。
而在前幾日，萬(wàn)科的百億增發(fā)方案也宣告無(wú)疾而終。不僅如此，更早公布增發(fā)方案的招商地產(chǎn)、世茂股份、華業(yè)地產(chǎn)以及蘇寧環(huán)球等上市房企，也被相繼叫停增發(fā)。
對(duì)于上述房企上市融資受阻的原因，市場(chǎng)人士分析認(rèn)為，主要是證監(jiān)會(huì)配合國(guó)家調(diào)控樓市所致。國(guó)務(wù)院4月出臺(tái)的關(guān)于遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知，明確提出加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管，嚴(yán)令禁止房企股東違規(guī)利用相關(guān)融資便利參與土地競(jìng)拍和開(kāi)發(fā)建設(shè)，商業(yè)銀行不得開(kāi)發(fā)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。
除了上市直接融資的渠道被封堵外，開(kāi)發(fā)商最為倚重的銀行信貸、房屋預(yù)收款也在逐步收緊。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，8月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款、定金及預(yù)收款都呈環(huán)比下降的趨勢(shì)。近日更有媒體報(bào)道，住建部和銀監(jiān)會(huì)將對(duì)主要一線城市第二套住房貸款政策的執(zhí)行落實(shí)情況進(jìn)行檢查，這被業(yè)內(nèi)解讀為可能為下一步的調(diào)控進(jìn)行政策儲(chǔ)備。
多渠道籌資
此時(shí)，信托融資、股權(quán)交易甚至民間信貸成為眾多房企的“救命稻草”。
9月11日，福星股份、中國(guó)寶安兩家公司同時(shí)公布了新的信托融資計(jì)劃，分別計(jì)劃融資8億元和2億元。據(jù)用益信托工作室最新數(shù)據(jù)顯示，今年1—8月，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模已超過(guò)1047億元，和去年房地產(chǎn)信托全年發(fā)行規(guī)模449億元相比，
翻了一倍多。其中8月發(fā)行規(guī)模為221億元，發(fā)行數(shù)量為50個(gè)。
“從房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行的數(shù)量來(lái)看，雖然現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大，但房地產(chǎn)領(lǐng)域仍然是信托公司發(fā)行的重點(diǎn)對(duì)象。”用益信托王學(xué)成表示。
除了信托融資外，進(jìn)入9月，房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)交易也日趨活躍。
北京產(chǎn)權(quán)交易所的數(shù)據(jù)顯示，9月10至9月16日一周里，房地產(chǎn)業(yè)居于國(guó)資成交項(xiàng)目的第二位，占據(jù)近20%的比例，而一些大宗產(chǎn)權(quán)板塊的成交額也大增，如河北昌黎黃金海岸房地產(chǎn)項(xiàng)目溢價(jià)率超過(guò)83%。無(wú)獨(dú)有偶，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所的數(shù)據(jù)也顯示，房地產(chǎn)成為今年上海產(chǎn)權(quán)交易的熱點(diǎn)板塊，截至8月，今年房地產(chǎn)交易項(xiàng)目平均成交額同比增長(zhǎng)88.07%，達(dá)到單宗1.17億元的規(guī)模，而且有多宗上億元的房地產(chǎn)項(xiàng)目形成了競(jìng)價(jià)，溢價(jià)很多成交。9月19日之前的一周，房地產(chǎn)掛牌了4宗項(xiàng)目，掛牌的金額為5.24億元，成交的金額達(dá)到了2.42億元。
與此同時(shí)，民間借貸也是水漲船高。有業(yè)內(nèi)人士透露，像溫州當(dāng)?shù)氐呢?cái)務(wù)公司、典當(dāng)行、擔(dān)保公司等，對(duì)于多數(shù)地產(chǎn)商的借貸利率有了很大幅度的提高，一般的利息都在三分以上，也就是年利率36%，甚至更高。
應(yīng)對(duì)調(diào)控仍有辦法
政策日益趨緊，開(kāi)發(fā)商急尋融資途徑，這是否意味著開(kāi)發(fā)商的資金鏈正面臨斷裂的可能？
“經(jīng)過(guò)近幾年的樓市調(diào)控，開(kāi)發(fā)商面對(duì)調(diào)控時(shí)的適應(yīng)能力已經(jīng)相當(dāng)強(qiáng)了，只要不盲目擴(kuò)張，企業(yè)的資金鏈不會(huì)表現(xiàn)的特別緊張。”全經(jīng)聯(lián)研究院副院長(zhǎng)陳寶存分析表示。他認(rèn)為，目前信貸的政策主要針對(duì)的需求方，“那些有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商和央企，仍然可以從銀行拿到貸款。雖然8月份國(guó)內(nèi)貸款出現(xiàn)下降，但這只是信貸結(jié)構(gòu)投放節(jié)奏的調(diào)整，在第四季度信貸有可能會(huì)逐步上升。”
而從近期土地市場(chǎng)上也可以看出，部分開(kāi)發(fā)商確實(shí)不缺錢。近日，保利地產(chǎn)正是以18億元的總價(jià)擊敗中鐵集團(tuán)，奪得廣州芳村高爾夫球場(chǎng)等四塊土地。
“對(duì)于一些中小開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)商，即使從銀行貸不到款，但可以通過(guò)調(diào)整市場(chǎng)策略來(lái)緩解資金緊張的情況，包括降價(jià)銷售回籠資金、放緩開(kāi)發(fā)節(jié)奏等。”陳寶存表示。
而華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)也曾表示，包括預(yù)售收入監(jiān)管等政策確實(shí)會(huì)讓那些三個(gè)蓋子扣五個(gè)鍋的開(kāi)發(fā)商面臨周轉(zhuǎn)問(wèn)題，但不會(huì)影響正常經(jīng)營(yíng)的企業(yè)現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，反而降低了開(kāi)發(fā)商的資金成本與利息支出。“把降價(jià)的預(yù)期寄托于開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流斷裂并不現(xiàn)實(shí)，因?yàn)樵谶^(guò)去價(jià)格的增長(zhǎng)中，即使降價(jià)開(kāi)發(fā)商仍保留了利潤(rùn)空間。”
“實(shí)際上現(xiàn)在市場(chǎng)上并不缺資金，關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)商與投資者怎么去合作，尤其表現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目的支配權(quán)上。”陳寶存認(rèn)為。