距房地產(chǎn)調(diào)控出臺(tái)近半年,滬房價(jià)出現(xiàn)了反彈跡象。易居中國聯(lián)合新浪網(wǎng)對(duì)房產(chǎn)新政前后的樓盤價(jià)格對(duì)比后發(fā)現(xiàn),上海200多個(gè)在售的樓盤中,有145個(gè)樓盤的價(jià)格比新政前還要高。但對(duì)此,滬開發(fā)商表示價(jià)格上漲過快并不是好消息,并認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在年底前通過打折等方式加快銷售速度。
145樓盤價(jià)格超新政前
房產(chǎn)調(diào)控近半年,上海只有一小部分樓盤的價(jià)格低于新政前,大部分樓盤的價(jià)格沒有下跌,價(jià)格卻高于房產(chǎn)調(diào)控新政之前。
易居中國9月21日發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,上海2/3左右在售的樓盤4月18日-9月15日期間的成交均價(jià),超過了今年1月1日-4月17日的均價(jià)。
該機(jī)構(gòu)對(duì)比上海200多個(gè)樓盤出臺(tái)房產(chǎn)新政前（1月1日-4月17日）的成交價(jià)發(fā)現(xiàn),新政后（4月18日-9月15日）成交價(jià)比4月新政出臺(tái)后價(jià)格高的樓盤有145個(gè),約占目前在售樓盤的約6成,而成交均價(jià)比新政后低的樓盤只有83個(gè)。
“房產(chǎn)新政過去近半年,市場(chǎng)信心已經(jīng)得到恢復(fù)。近期市場(chǎng)上通脹的預(yù)期加強(qiáng),現(xiàn)在又有一些投資客出于資產(chǎn)保值、升值的目的,投資性購房的需求又開始抬頭了。”易居中國分析師薛建雄表示,投資購房再次開始入市,成為近期滬樓市價(jià)格反彈的重要原因。
在9月滬樓市成交量回暖的時(shí)候,上海一些豪宅的價(jià)格出現(xiàn)了明顯的上漲態(tài)勢(shì)。
據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì),8月份上海均價(jià)在3萬元/平方米以上住宅的成交量達(dá)到9.6萬平方米,是7月成交量的2.1倍。
佑威地產(chǎn)分析師陸騎麟指出,在樓市成交量上升的時(shí)候,如果上海的一批高檔房集中上市成交,那么上海10月份的成交均價(jià)無疑將出現(xiàn)大幅反彈。
中原地產(chǎn)高級(jí)研究員劉淵告訴記者,九月份滬樓市成交量回升的情況下,成交價(jià)也開始上漲。而價(jià)格在上漲的不僅僅是高檔房,普通住宅的價(jià)格也有所上漲。
新浪樂居對(duì)滬打折樓盤的價(jià)格統(tǒng)計(jì)顯示,上海7、8月有降價(jià)和打折的150個(gè)樓盤中,9月份有近七成樓盤的銷售均價(jià)回到了新政出臺(tái)前水平,而在浦東、閘北、嘉定、寶山的一些樓盤出現(xiàn)不同程度的上漲,漲幅最高的高達(dá)兩成。
開發(fā)商趁機(jī)出貨
“雖然說8月份以來滬樓市的成交量開始上升,幾個(gè)高檔樓盤的價(jià)格出現(xiàn)上漲,但每月70多萬平方米成交量并不能讓所有的開發(fā)商都感到滿意。”易居中國首席研究員陳嘯天向記者指出,這個(gè)成交量與過去5年曾出現(xiàn)的月約200萬平方米的成交量仍有很大的差距。
陳嘯天表示,在上海的外郊環(huán)仍有相當(dāng)一部分樓盤的成交情況并不理想,這些樓盤仍需要通過價(jià)格來推動(dòng)銷售。
數(shù)據(jù)顯示,上海8月商品房成交量環(huán)比7月上升69.77%,達(dá)到73萬平方米,成交量已接近政府實(shí)施調(diào)控政策前的市場(chǎng)成交水平。在成交量回升的時(shí)候,8月份上海商品住宅的成交均價(jià)環(huán)比上升了9.54%,達(dá)到2.11萬元/平方米。
對(duì)于滬樓市價(jià)格的上漲,開發(fā)商并不認(rèn)為這是個(gè)好消息。
“并不是每一個(gè)開發(fā)商都在9月份獲得不錯(cuò)的銷售業(yè)績。我認(rèn)為所謂的樓市'回暖’如果變成過熱,引起政府實(shí)行二次調(diào)控,那恐怕開發(fā)商的日子又要緊起來了。所以現(xiàn)在最主要的是要在今年年底前把房子賣掉。”置滬房產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)付琦在接受記者采訪時(shí)表示,在樓市調(diào)控依然從嚴(yán)的大環(huán)境下,房價(jià)仍將是政府及市場(chǎng)博弈的焦點(diǎn)。
滬開發(fā)商對(duì)樓市的反彈持謹(jǐn)慎態(tài)度,認(rèn)為樓市的未來存在諸多不確定性。新浪樂居近期的調(diào)查顯示,上海9月預(yù)計(jì)新開樓盤數(shù)將達(dá)95個(gè)之多,上海超過50%的開發(fā)商對(duì)9、10月份的成交抱有很大希望,表示愿意通過降價(jià)策略拉動(dòng)金九銀十樓市成交。有4成開發(fā)商認(rèn)為未來走勢(shì)仍不明朗,并愿意通過促銷或團(tuán)購打折等手段來加快銷售。
“還是應(yīng)該加快銷售速度。我相信這也是不少開發(fā)商年底前最重要的任務(wù)之一。”中星宏達(dá)置業(yè)一位銷售經(jīng)理向記者表示。
劉淵指出,開發(fā)商之所以愿意實(shí)行打折,是因?yàn)?月份成交量的反彈中,首先是被自住型需求帶動(dòng)起來的。一旦引發(fā)市場(chǎng)房價(jià)的再度大幅攀升,可能會(huì)超過當(dāng)前自住需求的承受力,而導(dǎo)致正在釋放的需求再度被壓抑。
“如果滬樓市成交價(jià)格短期內(nèi)再次快速上漲,可能會(huì)引發(fā)政府二次調(diào)控來抑制這種勢(shì)頭。”劉淵表示。
“要么快點(diǎn)把房子賣出去,要么等著政府下一輪調(diào)控。”大華集團(tuán)相關(guān)人士認(rèn)為,如果不能在年底前獲得銷售業(yè)績,又碰到下一輪調(diào)控,那么開發(fā)商的資金將出現(xiàn)問題。