在2010北京秋季房地產(chǎn)展示交易會上,來自美國、澳大利亞、加拿大等國家的數(shù)十個項(xiàng)目十分引人注目。
主營海外房產(chǎn)銷售代理的美亞置業(yè)（上海）公司銷售總監(jiān)尹超告訴記者,目前美國和澳大利亞是中國人海外買房的首選。“事實(shí)上,中國人在海外投資房地產(chǎn)一直存在,最近由于國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控的影響,到海外投資房產(chǎn)的中國人數(shù)量因此有了比較大的增長。”
美國龍安集團(tuán)總裁饒及人也表示,雖然最近在美購房的中國人選擇一次性付款的數(shù)量相較之前多了不少,但因?yàn)槿A人還款的記錄非常好,美國的銀行非常樂意貸款給華人。
多方原因正讓中國人海外淘房成為普遍現(xiàn)象。根據(jù)美國當(dāng)?shù)孛襟w的報道,3年之間,華人在美國的投資移民超過了1700億美元。本期記者選擇了美國、澳大利亞、英國三個熱門地,解讀一下當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)現(xiàn)狀,希望能給有心海外淘房的投資者一點(diǎn)幫助。
美國:在美華人互炒抬升房價
曾任紐約市規(guī)劃局局長的饒及人告訴記者:“在美國一個突出的現(xiàn)象就是華人互炒房產(chǎn)造成房價上漲,因此華人聚居區(qū)是投資美國房產(chǎn)的區(qū)域之一。”
據(jù)其介紹,在美國,白人聚居區(qū)和學(xué)區(qū)地區(qū)都是極具升值潛力的投資區(qū)域。除了學(xué)區(qū)房和白人聚居區(qū)外,華人聚集區(qū)也是投資房產(chǎn)的另外一個區(qū)域。
事實(shí)上,美國人中很少有炒房者。美國社會已經(jīng)度過了城市化快速發(fā)展的時期,因此房產(chǎn)升值非常緩慢。根據(jù)房地美（Freddie
Mac）的數(shù)據(jù),受首次購屋稅收優(yōu)惠政策的促進(jìn),美國今年第二季度住房購買價格季度比上升3.1%,年比上升13%,但是價格仍比一年前低0.2%。此外,美國稅費(fèi)龐雜,如果加上交易所得稅、物業(yè)稅等等稅費(fèi),炒房需要支付很高的稅款。
但美國的華人之間有互相炒房的行為。華人素有群居的習(xí)慣,加上中國人傳統(tǒng)的置業(yè)觀念,于是在華人比較多的地方,炒房的行為相對普遍,當(dāng)?shù)氐姆績r因此被拉升起來,這也使得美國人非常不滿。
華人在美國買房50％都用來自住,用于出租的比較少,因?yàn)槊绹Ｗo(hù)租房者的法律非常多,因此出租實(shí)際上賺不到什么錢。
澳大利亞:房租收益高于上海
澳大利亞也是中國人投資海外房產(chǎn)最熱的國家之一。
尹超告訴記者:“在澳大利亞投資房產(chǎn)能夠獲得最大現(xiàn)金流。”同樣是300萬人民幣的房子,在澳大利亞可以租到人民幣12000元/月,而在上海僅可以租到6000元/月。因此在澳大利亞將房屋出租比較劃算。據(jù)尹超估計,上海目前房屋空置率在27%左右,而統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示澳大利亞的空置率僅為1%。
此外,澳大利亞房價漲幅比較緩慢,7年才翻一倍,每年以大約10%的速度上漲,這與中國房價上漲速度和漲幅相差甚遠(yuǎn),但是投資收益相對穩(wěn)健。
一般來說,月收入在3萬—5萬人民幣的中國人都有能力在澳大利亞購置房產(chǎn)。澳大利亞悉尼、墨爾本地段好的房子為人民幣5萬—6萬元/平米,普通地段只需2萬元/平米。中國人只需提供收入證明,就可以貸款在澳大利亞買到一套具有永久產(chǎn)權(quán)的房子。
目前,澳大利亞回報最高的投資區(qū)域當(dāng)屬悉尼、墨爾本、黃金海岸,悉尼的北區(qū)和東區(qū)更是號稱“白金地段”,那里集中了澳大利亞最富有的人群。在北區(qū)一套普通的小一居帶陽臺的住宅總價就達(dá)到人民幣360萬元,但是其資產(chǎn)增值和租金回報都高于其它區(qū)域,是投資的首選。
英國：倫敦地區(qū)是投資首選
百瑞諾（中國）總經(jīng)理陳曉紅在英國生活多年,曾經(jīng)在英國房地產(chǎn)中介公司工作。“在英國投資房地產(chǎn)的亞洲人非常多,不少熱點(diǎn)地區(qū)房價因此猛增。”陳曉紅說,上世紀(jì)90年代末,亞洲人尤其是馬來西亞人特別喜歡在英國投資酒店。他們通過銀行貸款,將酒店買下后做一些整合,然后再高價賣出。陳曉紅供職的英國中介公司,當(dāng)年就曾有馬來西亞人通過酒店的買賣,使其資產(chǎn)在兩三年里翻了14倍之多。
在陳曉紅看來,中國的房價有跌的可能,但英國房價是不會跌的。早在上世紀(jì)七、八十年代,英國也經(jīng)歷過房地產(chǎn)泡沫破裂的過程。之后,英國房地產(chǎn)業(yè)走向成熟,雖然不會出現(xiàn)如中國房地產(chǎn)一樣瘋狂的上漲,但是房價每年都會平穩(wěn)增長10％—20％,既使在經(jīng)濟(jì)蕭條時期,房價也沒有下跌,作為一項(xiàng)投資收益十分穩(wěn)定。
據(jù)了解,英國新建住宅的開發(fā)量受到嚴(yán)格控制,北京一年的開發(fā)量比整個英國一年的開發(fā)量都要多,因此在英國投資房產(chǎn)主要是二手房。英國的freehold擁有永久居住權(quán),包括土地在內(nèi)都屬于房屋所有人,如果一棟樓里面有一家是freehold,那么這棟樓里的其它住戶都需要交租金給永久居住權(quán)的住戶,大約一年一戶100英鎊。
在英國,有錢人集中的倫敦地區(qū)是房地產(chǎn)投資的首選。倫敦的John’s
Wood區(qū)域相當(dāng)于北京的二環(huán),交通方便,擁有大片的綠地,那里的townhouse總價大約在300萬—500萬英鎊之間 ,極具升值潛力。
投資貼士
目前,中國人在國外買房非常方便,通過房產(chǎn)代理中介購買海外房產(chǎn)成為主要途徑。
尹超表示,相當(dāng)一部分人把在海外購房當(dāng)做單純的投資行為,因此很少到當(dāng)?shù)貙?shí)地考察就出手購買。這部分人群只需要看代理公司為他們提供的房屋圖片,在上海挑選房屋,合同、收房、驗(yàn)房等流程都由購買國的律師直接到上海與買家簽訂和完成,之后由代理公司代為出租和管理,收取租金。當(dāng)然,代理公司也會組織海外看房團(tuán),一般是4—5天,費(fèi)用在1萬—2萬人民幣。
還有一部分在國外的留學(xué)生買房的初衷也是為了投資。留學(xué)生在國外讀書一般都在5年以上,與其支付高昂的租金,不少經(jīng)濟(jì)條件比較好的家庭都選擇在學(xué)校附近購買房屋自住。孩子回國后,再將房子交由代理公司租出去,繼續(xù)收取租金。