曾經(jīng)50年的欠債,靠房地產(chǎn)市場(chǎng)11年彌補(bǔ)本身就是不切實(shí)際的。而1998年房改制度設(shè)計(jì)中,10年間政府保障的缺位,致使70%的經(jīng)濟(jì)適用房設(shè)計(jì),僅僅完成0.5%。完全市場(chǎng)化,根本不可能解決住房問(wèn)題,那么現(xiàn)在的國(guó)家大力推進(jìn)公租房建設(shè)自在情理之中。所以,單純的靠罵開(kāi)發(fā)商過(guò)日子,頻繁的調(diào)控之手根本不可能解決巨大剛需問(wèn)題,這才有投資投機(jī)的炒作。沒(méi)有供需失衡,不可能有巨大的炒作效應(yīng),解決供需失衡才是問(wèn)題的根本。
市場(chǎng)最近一直流傳著加息、物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等等二次調(diào)控的論調(diào)。當(dāng)然對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō),單獨(dú)加息早已經(jīng)實(shí)現(xiàn),但并未解決市場(chǎng)的問(wèn)題。
9月17日,中國(guó)銀監(jiān)會(huì)副主席蔣定之在上海的一次會(huì)議上表示,銀監(jiān)會(huì)暫時(shí)不會(huì)出臺(tái)新的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施。上海首套房貸款松動(dòng)、重慶首套房退稅獎(jiǎng)勵(lì),實(shí)際可能代表樓市刺激政策成為差異化的方向;當(dāng)然,二套房改善需求與三套房及以上的投資投機(jī)需求,政策目前不可能松動(dòng),甚至是未來(lái)三年的常態(tài)政策。
但是,鼓勵(lì)保障房品類中公租房大建,需要制度設(shè)計(jì)的完善。最近有消息稱房地產(chǎn)投資信托基金對(duì)穩(wěn)定收租預(yù)期的公租房建設(shè)有濃厚的興趣。而且,對(duì)于公租房建設(shè),我認(rèn)為發(fā)揮險(xiǎn)資優(yōu)勢(shì)還是可以解決資金問(wèn)題的,但是公租房租金與公租房退出機(jī)制一定要解決好。
我們的宏觀調(diào)控?zé)o疑采取了反市場(chǎng)的運(yùn)作方式。而我們前述50年的分配體系,已經(jīng)證明靠分配解決不了住房問(wèn)題。那么保障房中公租房大建,尚有太多的問(wèn)題沒(méi)有解決,而且關(guān)鍵在于技術(shù)問(wèn)題不能解決。
北京保障房大建已經(jīng)成問(wèn)題:最大的問(wèn)題在于人口的單邊流動(dòng)造成的城市擁堵,不適宜做涵蓋所有人群的保障房大建。那么,保障誰(shuí)的問(wèn)題將成為最大的不公平。
對(duì)于京深滬穗杭大建保障房,我一直持懷疑態(tài)度,最主要的原因是人群大量涌入機(jī)會(huì)最多和資源最佳的一線城市,會(huì)造成城市資源的缺失,以及城市擁堵等等問(wèn)題。
而且,即使北京大建公租房,也不會(huì)解決北京大量的購(gòu)買住房需求。這與北京無(wú)與倫比的城市地位有極大的關(guān)系。但是,首都不能永遠(yuǎn)“首堵”,北京城市人口不可能永遠(yuǎn)擴(kuò)張。分流一線城市人口,靠的是東中西部的平衡。