|
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10日公布的數(shù)據(jù)顯示，8月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯出現(xiàn)了反彈跡象，包括全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品住宅投資、銷(xiāo)售面積、土地購(gòu)置面積等在內(nèi)的多項(xiàng)數(shù)據(jù)都相比7月有不同程度的上漲。不過(guò)與此同時(shí)，全國(guó)70個(gè)大中城市的房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅進(jìn)一步縮小；環(huán)比與上月持平。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，成交量小幅反彈的同時(shí)，價(jià)格繼續(xù)持平，這還不足以說(shuō)明樓市出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折性的變化。即便市場(chǎng)再次進(jìn)入量?jī)r(jià)齊漲的狀態(tài)，房地產(chǎn)的調(diào)控力度也存在進(jìn)一步加大的可能，因此現(xiàn)在斷言市場(chǎng)“回暖”還為時(shí)尚早。
8月房地產(chǎn)市場(chǎng)多項(xiàng)數(shù)據(jù)出現(xiàn)反彈
根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，8月當(dāng)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資4490億元，同比增長(zhǎng)34.1%；環(huán)比7月上漲了9%。其中，商品住宅投資達(dá)到3157億元，環(huán)比7月份的3017億元也上漲了5%。
8月當(dāng)月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積6886萬(wàn)平方米，雖然同比下降10.1%，但環(huán)比7月的6466萬(wàn)平方米上升了6.5%；全國(guó)商品房銷(xiāo)售額3533億元，環(huán)比7月也有9%以上的漲幅。
除此之外，反映開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的土地購(gòu)置面積在8月份也出現(xiàn)了明顯的上漲，8月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積達(dá)到3944萬(wàn)平方米，環(huán)比7月份3246萬(wàn)平方米上漲了將近22%。
上海易居房地產(chǎn)綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，考慮到7月份土地購(gòu)置面積環(huán)比大幅下降41.6%的情況，8月份的漲幅并不算大。并且由于上半年供地計(jì)劃只完成了全年的36%，下半年土地的供應(yīng)量必將有所增加，土地購(gòu)置面積也會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的回升。“隨著房市成交量的小幅反彈，開(kāi)發(fā)商拿地積極性略有提高。然而8月份土地購(gòu)置量仍明顯少于6月份，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆椴⑽幢l(fā)。”
不過(guò)值得注意的是，盡管多項(xiàng)數(shù)據(jù)出現(xiàn)了反彈，但包括銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額、土地購(gòu)置面積、竣工面積等在內(nèi)的數(shù)字依舊沒(méi)有超過(guò)二季度的平均水平。不僅如此，8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為104.11，比7月份回落0.60點(diǎn)，雖然依舊處于景氣區(qū)間，但仍未擺脫持續(xù)下行的趨勢(shì)。
量微漲、價(jià)持平 全面回暖不明顯
9月初，包括京、滬、深、杭、穗在內(nèi)的多個(gè)房地產(chǎn)一線(xiàn)城市均傳出了市場(chǎng)反彈、量?jī)r(jià)齊漲的消息，不過(guò)從8月公布的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)和價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)看，盡管銷(xiāo)量出現(xiàn)了反彈的勢(shì)頭，但銷(xiāo)售回升的幅度并沒(méi)有超過(guò)二季度的水平，整體仍處于較為低迷的狀態(tài)，而且價(jià)格也并沒(méi)有出現(xiàn)想象中的環(huán)比上升。
統(tǒng)計(jì)顯示，8月份70個(gè)大中城市新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比與上月持平，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%。其中，8月份北京新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比持平，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.2%；上海新建住宅價(jià)格環(huán)比下降0.4%，二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.3%；廣州新建住宅價(jià)格環(huán)比下降0.6%，二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.1%。
與人們的直觀感受不同，原本以為京、滬、穗、深、杭等地的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了上漲，但公布的數(shù)據(jù)卻顯示房?jī)r(jià)出現(xiàn)了環(huán)比的持平甚至回落。
從數(shù)據(jù)的來(lái)源來(lái)看，造成這種“落差”的主要原因在于成交結(jié)構(gòu)的變化和統(tǒng)計(jì)口徑的不統(tǒng)一：8月份在一線(xiàn)城市熱銷(xiāo)的多處樓盤(pán)仍以中高檔商品房為主，成交價(jià)格并不具有普遍性；而市場(chǎng)機(jī)構(gòu)和地方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有的涵蓋了政策性住房，有的則沒(méi)有涵蓋，僅僅是對(duì)商品住宅成交均價(jià)和成交量的統(tǒng)計(jì)。
“成交量上漲不一定表示市場(chǎng)開(kāi)始回暖。”張大偉表示，雖然從數(shù)據(jù)上看，8月份的成交量數(shù)據(jù)相比之前不管是二手房還是商品房都有明顯上調(diào)，但因?yàn)?月初中央多次重申宏觀調(diào)控將持續(xù)，樓市總的趨勢(shì)依然是調(diào)整。
根據(jù)相關(guān)部門(mén)對(duì)目前調(diào)控政策效果的判斷，房地產(chǎn)調(diào)控雖然已經(jīng)初現(xiàn)成效，但與預(yù)定目標(biāo)還有一定的差距，這使得未來(lái)政策進(jìn)一步調(diào)整的預(yù)期依舊存在。短期內(nèi)的市場(chǎng)反彈頭頂上依舊懸著政策調(diào)控的“達(dá)摩克利斯之劍”。
調(diào)控政策仍在發(fā)力 資金面不樂(lè)觀
8月份市場(chǎng)的反彈現(xiàn)象曾經(jīng)一度引發(fā)人們對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的質(zhì)疑。不過(guò)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，目前調(diào)控政策的影響力仍然在持續(xù)，尤其是嚴(yán)格執(zhí)行的信貸政策已經(jīng)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金面產(chǎn)生了顯著的影響。
數(shù)據(jù)顯示，1~8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源44363億元，同比增長(zhǎng)35.0%，增幅較1月份至7月份減少4.4個(gè)百分點(diǎn)，自1月份至2月份增幅觸頂之后，這已經(jīng)是資金來(lái)源連續(xù)第8個(gè)月增幅回落。
不僅如此，從資金結(jié)構(gòu)來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款8460億元，增長(zhǎng)27.8%；利用外資369億元，增長(zhǎng)23.9%；企業(yè)自籌資金16628億元，增長(zhǎng)50.7%；其他資金18906億元，增長(zhǎng)26.8%。在其他資金中，定金及預(yù)收款10637億元，增長(zhǎng)22.1%；個(gè)人按揭貸款5745億元，增長(zhǎng)27.5%。
與1月份至7月份的資金來(lái)源情況相比，企業(yè)自籌資金的增長(zhǎng)速度依舊超過(guò)50%，同時(shí)，來(lái)自定金及預(yù)收款的增長(zhǎng)幅度、個(gè)人按揭貸款的增長(zhǎng)幅度均再次縮小。張大偉表示，在所有資金來(lái)源中，依然是企業(yè)自籌資金上漲最快，顯示出企業(yè)的資金壓力明顯加劇。
對(duì)比2009年定金及預(yù)收款超過(guò)60%的增速和個(gè)人按揭貸款超過(guò)100%的增速，目前開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化。這種變化將使企業(yè)資金面逐漸由寬松向緊張演變。7月份、8月份多個(gè)城市出現(xiàn)的開(kāi)發(fā)商低價(jià)入市、降價(jià)促銷(xiāo)的活動(dòng)全都反映出開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈的緊張情況。
關(guān)于進(jìn)一步的調(diào)控可能，楊紅旭表示，對(duì)于當(dāng)前的市場(chǎng)需要先觀察后行動(dòng)，成交量增長(zhǎng)并不可怕，前面幾個(gè)月過(guò)于低迷了。需要密切關(guān)注的應(yīng)該是價(jià)格，從全國(guó)的情況看，6月份價(jià)格環(huán)比微跌，7月份環(huán)比持平，8月份再次持平，價(jià)格的堅(jiān)挺無(wú)疑將增加調(diào)控的預(yù)期，是否會(huì)有進(jìn)一步的調(diào)控政策，還要看9月份房?jī)r(jià)會(huì)否明顯上漲。
|