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近日，一起因“內(nèi)部認購”不能兌現(xiàn)引起的糾紛在吉林省長春市鬧得沸沸揚揚，目前開發(fā)商和購房者仍在僵持之中。據(jù)記者了解，今年以來，長春市與“內(nèi)部認購”有關或者因“內(nèi)部認購”而起的矛盾糾紛已經(jīng)發(fā)生多起。業(yè)內(nèi)人士認為，“內(nèi)部認購”亂象頻出折射房地產(chǎn)市場監(jiān)管漏洞。
三年未交房，交房卻漲價
長春市民王亞茹和長春300多名購房者連日來已經(jīng)多次到吉林省政府和長春市政府反映長春豪苑翡翠城違反“內(nèi)部認購協(xié)議”延期交工臨時漲價的問題。據(jù)王亞茹反映，2006年，她通過“內(nèi)部認購”的方式認購了豪苑翡翠城項目，并與開發(fā)商簽署了《內(nèi)部認購協(xié)議》，約定房價為2680元/平方米，分3期繳納房款。接著就開始了漫長的等待，中間還交了一次房款。今年7月份，等了3年多的房子終于要交工了，開發(fā)商突然提出要漲價，每平方米漲價900元。如果購房者不愿意繼續(xù)購房，開發(fā)商愿意每平方米加價1280元回購房源。購房者如不同意上述方案，就不予簽訂正式的《商品房買賣合同》。
王亞茹和300多名已經(jīng)交了“內(nèi)部認購”款的購房者們非常氣憤。“現(xiàn)在房價漲得這么厲害，即使開發(fā)商多加1280元/平方米回購，這個價格也不可能在市場上買到理想房子。”
開發(fā)商則表示，由于當?shù)卣敵醭兄Z的一些條件最后都沒有兌現(xiàn)，導致拿地成本和回遷安置成本增加1億多元。即使每平方米漲價900元，開發(fā)商也只是保本甚至是虧本經(jīng)營。
據(jù)了解，近年來長春房地產(chǎn)市場上因內(nèi)部認購引發(fā)的糾紛不在少數(shù)，開發(fā)商或延期交房，或坐地漲價，有的購房者“認購款”已經(jīng)交了三四年，到現(xiàn)在不僅沒有看到房子，連地都還沒有。
“內(nèi)部認購”實為開發(fā)商“圈錢”
內(nèi)部認購有時又稱“團購”或者集資建房，其最顯著的兩大特點是：一，尚不具備銷售條件甚至連土地都沒有取得就開始收錢賣房，二，價格較低，接近成本價甚至低于成本價。這也是很多購房者對“內(nèi)部認購”趨之若鶩的主要原因。
“我們從來不搞團購或內(nèi)部認購，因為利潤率太低”，長春中海地產(chǎn)相關負責人對記者說。
據(jù)一位地產(chǎn)圈資深人士透露，“內(nèi)部認購”特別是一些黨政機關和大型企業(yè)組織的單位集資建房背后，利益鏈條十分復雜，涉及多個環(huán)節(jié)，但歸根結(jié)底，開發(fā)商主動采取內(nèi)部認購、忍痛割肉的目的只有一個——圈錢。
據(jù)了解，“內(nèi)部認購”多發(fā)生在一些中小房地產(chǎn)企業(yè)身上。少數(shù)冒進的房企本身實力不強，資金緊張，手里的錢僅夠支付土地競買保證金，甚至連保證金都不夠。為了籌集資金拿地或者進行前期開發(fā)，只能提前賤賣部分房源，繳齊土地款或啟動資金，然后再以土地抵押獲得銀行貸款資格。所以，在某種程度上，內(nèi)部認購實際上是一種融資行為。內(nèi)部認購的特點決定了其風險性。一旦開發(fā)商資金鏈斷裂，購房者的利益很難得到保障。今年4月份，長春龍創(chuàng)地產(chǎn)經(jīng)過241輪“血戰(zhàn)”，以總價7億元、溢價率286%的價格競得長春凈月區(qū)櫻花地塊，成為當時的長春單價“地王”。但是拿下櫻花地塊沒幾天，因無法打平成本，龍創(chuàng)地產(chǎn)又上演了一出“退地”鬧劇，不僅要退地，還想要回保證金。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，龍創(chuàng)此前在長春房地產(chǎn)市場默默無聞，根本無力支付巨額的土地款。之所以在櫻花地塊爭奪中不惜代價“被地王”，是因為此前收取了一家機關單位的“內(nèi)部認購”款，并用這筆錢交納了土地保證金。“龍創(chuàng)一退地，參與龍創(chuàng)‘內(nèi)部認購’的購房者顯然購房無望，而且，什么時候能拿回自己的認購款也很難說。”這位業(yè)內(nèi)人士說。
“內(nèi)部認購”亂象折射監(jiān)管漏洞
“我們反復提示，五證不全的房子千萬不要買，不受法律保護，可是消費者就是不聽”，長春市住房保障和房地產(chǎn)管理局相關人士提起“內(nèi)部認購”十分煩惱。“開發(fā)商沒有預售許可賣房，顯然是違規(guī)的；但是購房者明知開發(fā)商行為違規(guī)，還要參與，自己也負有責任，甚至涉嫌與開發(fā)商串通共同違規(guī)。”
不過，一些購房者很難認同這樣的說法，“現(xiàn)在市場上的房子，有多少是五證全的？等五證全了房子早賣沒了。再說，既然五證不全不允許賣，那么為什么不見監(jiān)管部門出來禁止？”
房地產(chǎn)管理部門對此的解釋是，內(nèi)部認購是開發(fā)商與購房者的私下交易行為，監(jiān)管部門很難發(fā)現(xiàn)。記者在采訪中了解到，即使內(nèi)部認購行為被舉報到相關管理部門，也很難得到有效的處理。目前我國現(xiàn)有的法律法規(guī)，只是規(guī)定開發(fā)商在未取得銷售許可證之前不得賣房，但對違反此規(guī)定如何處罰、由哪個部門來處罰并無明確規(guī)定。因此，行業(yè)監(jiān)管實際仍是空白。
此外，關于內(nèi)部認購的法律監(jiān)管目前也不健全。據(jù)記者了解，對于“內(nèi)部認購”合同或者協(xié)議是否有效，是否受法律保護，目前在實踐中有兩種完全不同的解釋。一種觀點認為，內(nèi)部認購協(xié)議只是一種合同預約，并非正式商品房買賣合同，因此不受法律保護。一些已判決的內(nèi)部認購糾紛案中，法院只判定開發(fā)商返還消費者已支付的購房款，不支持購房者其他請求；另一種觀點則認為，內(nèi)部認購協(xié)議是雙方意愿的真實反映，而且構(gòu)成合同要件，因此法律給予保護。國內(nèi)目前也有內(nèi)部認購者維權成功的案例。
長春房地產(chǎn)界的一些業(yè)內(nèi)人士表示，任由“內(nèi)部認購”這種融資行為繼續(xù)下去，最終造成的可能不僅僅是簡單的經(jīng)濟糾紛，很可能涉及社會穩(wěn)定。因此，對房地產(chǎn)市場“內(nèi)部認購”屢禁不止的亂象，不能僅僅停留在對消費者的警示上，有關部門必須真正擔負起監(jiān)管責任。必要時可以制定地方性的法律法規(guī)，對于“內(nèi)部認購”行為給予嚴厲制裁。同時，也建議相關法律機構(gòu)對“內(nèi)部認購”給予明確的司法解釋，避免司法實踐中出現(xiàn)理解上的偏差。
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