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房地產(chǎn)調(diào)控第一次面臨著“失效”的尷尬
4月17日,《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（簡稱:新“國十條”）下發(fā)時,很多人預(yù)期,這套結(jié)合土地、信貸、稅收、保障房為一體的地產(chǎn)調(diào)控組合拳將是“史上最嚴厲”的樓市調(diào)控政策。
而政策執(zhí)行4個月后,房地產(chǎn)上市公司一份接一份“閃亮”的業(yè)績報表,卻開始引發(fā)一場是否應(yīng)當出臺更嚴厲新政的討論。
國家發(fā)改委昨天發(fā)布的36個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示,樓市經(jīng)過4個月調(diào)控后繼續(xù)上漲。為此,國家發(fā)改委提醒:“各地應(yīng)繼續(xù)做好穩(wěn)定房價工作。”
實際上,諸多跡象顯示,樓市調(diào)控正在轉(zhuǎn)向強化房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管,從上周開始,來自多個渠道的消息表明,多個部委接連“強硬”表態(tài),將聯(lián)合“圍剿”囤地、囤房開發(fā)商。
據(jù)最新報道,繼國土資源部將全國1457宗閑置用地詳情交付銀監(jiān)會后,監(jiān)管部門近期也向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表達了類似意見,希望后者能提供兩類開發(fā)商的名單以便監(jiān)管,一類是市場交易秩序“好的”開發(fā)商,一類是受過處罰的“差的”開發(fā)企業(yè)。據(jù)稱,住建部已經(jīng)將前者交付該監(jiān)管部門,而后者尚未出爐。
種種跡象表明,房地產(chǎn)市場的新一輪調(diào)控呼之欲出。
開發(fā)商的“定心丸”
地產(chǎn)四大巨頭“招保萬金”日前公布的中報顯示,盡管遭遇了史上最嚴厲的政策調(diào)控,四大巨頭上半年業(yè)績依舊靚麗。
金地集團以327.02%的凈利潤與去年同期相比增幅成為四巨頭中增長最快的公司,招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬科的業(yè)績同比（比上年同期）增速分別為115.71%、16.56%、11.41%。
上半年的業(yè)績已經(jīng)給開發(fā)商服下一顆定心丸。萬科在中報里表示,由于7月又實現(xiàn)銷售金額84.4億元,同比增長64.9%。至此,今年以來萬科已累計實現(xiàn)銷售金額452.1億元。今年后5個月,萬科只要月均銷售額達到40億元,全年銷售業(yè)績就將穩(wěn)超2009年。
開發(fā)商似乎并不著急,在很多時間里,我們看到的形式主義的促銷。
“我們開盤的銷售策略很簡單,拉高定價,然后再進行打折。”一名上海本土地產(chǎn)商很輕松地說明了自己的方案:他們給剛剛開盤的新盤進行了20%的優(yōu)惠,而從實際的成交價來看,這一價格比去年推出的上一批房源價格上浮了接近1000元/平方米。開盤的結(jié)果是,數(shù)百人排隊,樓盤開盤當場售罄。
這種銷售模式如同百貨商場促銷形式。
半年報中宣布降價15%的萬科7月份業(yè)績顯示,這家地產(chǎn)公司銷售均價同比和環(huán)比（較上月）均呈現(xiàn)上漲勢頭,分別為27％和9％。
“看起來,需求還是在的。”旗下樓盤將在今年10月份開盤的某地產(chǎn)商松了一口氣。頂著高端住宅的旗號,這家地產(chǎn)商在上海郊區(qū)的低密度住宅預(yù)計售價將達到4萬元/平方米以上。在剛剛過去的上周末,鄰近該地產(chǎn)商樓盤的一家港資開發(fā)商開出的所有房源一售而空。
房價重新上漲
來自中介的報告稱,即使是情況最壞的地區(qū),市場也開始顯露出復(fù)蘇的跡象。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,上海1-7月商品房銷售面積同比下跌幅度達到42.1%,跌幅全國第一。
而進入8月份以后,房地產(chǎn)中介報告稱,這種局面開始扭轉(zhuǎn)。在苦等4個月還沒有迎來房價實質(zhì)性下跌的情況下,有購房者等不及開始出手。
佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的最新一期樓市成交數(shù)據(jù)顯示,上周（8月9日-8月15日）上海市商品住宅成交面積為17.2萬平方米,比前周上漲26%,這一成交數(shù)據(jù)已與新“國十條”剛出臺時相當。
更重要的是,過去的幾個月里,還沒經(jīng)歷下跌就已經(jīng)反彈。
國家發(fā)改委昨天發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,據(jù)對36個大中城市監(jiān)測,7月份,新建商品房價格略漲,存量房價格微落。新建商品房集中成交價為8680元/平方米（下同）,環(huán)比（比上月）上漲1.61%;最低和最高成交價分別為6825元/平方米和13158元/平方米,分別比上月上漲12.91%和下降1.04%;存量房集中成交價為6398元/平方米,環(huán)比下降0.13%。
機構(gòu)報告也開始聲稱,他們對于房地產(chǎn)市場的預(yù)期已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。
國泰君安8月16日發(fā)布研報指出,目前中國房價整體尚未下跌,而明顯改善的銷量上升導(dǎo)致開發(fā)商和二手房東越來越惜價。報告同時稱,因業(yè)績確定性高,且9-11月銷售能連續(xù)放量,建議增持并重點推薦萬科A、招商地產(chǎn)、首開股份等公司股票。
二次調(diào)控？
目前遇到的情況前所未見。
從歷史經(jīng)驗來看,在過去經(jīng)歷的數(shù)次房地產(chǎn)調(diào)控中,盡管每一次調(diào)控都在放松后迎來價格重新上漲,但在調(diào)控期間,房價還是取得了預(yù)期的調(diào)控成效。而在2008年,甚至由于房價下跌過猛影響實體經(jīng)濟增速,甚至還迎來了一波救市的大潮。
國家發(fā)改委昨天表示,從7月份的房價變化看,一線城市房地產(chǎn)市場量跌價滯,房價走勢趨穩(wěn),對市場變化反應(yīng)較為靈敏的存量房價格出現(xiàn)回落。但近期部分二三線城市新建商品房價格有所上漲,多數(shù)城市平穩(wěn),部分城市漲幅較大,各地應(yīng)繼續(xù)做好穩(wěn)定房價工作。
在國家發(fā)改委表態(tài)之前,幾大部委都已經(jīng)表達了進一步加強地產(chǎn)調(diào)控的決心。據(jù)報道,國土資源部將全國1457宗閑置用地詳情交付中國銀監(jiān)會,銀行方面將對此類開發(fā)商繼續(xù)收緊貸款。
另有報道稱,監(jiān)管部門有關(guān)負責(zé)人在日前的一次會議上稱,住建部已給了市場交易秩序“好的”開發(fā)商名單,并已發(fā)給了商業(yè)銀行,對開發(fā)商進行名單式管理。該部門正爭取向住建部要差的開發(fā)商（處罰過）名單,貸款更謹慎。
實際上,中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一最近的一則表態(tài)透露了更加鮮明的信息。
朱中一在博鰲房地產(chǎn)論壇上表示,中房協(xié)7月份已經(jīng)向國務(wù)院有關(guān)部門建議,目前暫緩出臺新的緊縮性政策,以穩(wěn)定市場的預(yù)期。該表態(tài)一出,隨即引來多方炮轟。如果仔細分析可以發(fā)現(xiàn),朱中一的表態(tài)背后所釋放出的信息非常明顯:國務(wù)院正在醞釀出臺新的樓市緊縮性政策。
8月13日,國務(wù)院副總理李克強在北京考察時強調(diào),當前要繼續(xù)貫徹國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的一系列政策措施,堅決抑制投機炒作等不合理需求,切實增加住房有效供給,鞏固調(diào)控的初步成果。
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