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昨天記者獲悉,市政府辦公廳印發(fā)了《2010年加強(qiáng)投資調(diào)控做好全年投資工作任務(wù)分工方案》。本市將通過(guò)調(diào)控和平衡拆遷安置補(bǔ)償水平,控制拆遷成本。市住建委將針對(duì)拆遷成本過(guò)快上升,制定合理、可操作措施。
根據(jù)《方案》,本市將建立重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域投資月度監(jiān)測(cè)機(jī)制。每月5日前,各相關(guān)部門(mén)、區(qū)縣報(bào)送城市南部地區(qū)、六大高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、50個(gè)重點(diǎn)村、通州國(guó)際化新城、未來(lái)科技城、永定河綠色生態(tài)發(fā)展帶、首鋼廠區(qū)及周邊區(qū)域、麗澤商務(wù)區(qū)、雁棲湖生態(tài)發(fā)展示范區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域投資進(jìn)展、形象進(jìn)度及存在的問(wèn)題。
此外,本市還將研究出臺(tái)促進(jìn)民間投資的實(shí)施細(xì)則,重點(diǎn)對(duì)旅游、文化、體育、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)、戰(zhàn)略型新興產(chǎn)業(yè)、高端服務(wù)等領(lǐng)域,提出具體實(shí)施意見(jiàn)。
■焦點(diǎn) 抑制拆遷成本過(guò)快上升
根據(jù)《方案》,本市將加強(qiáng)拆遷安置政策引導(dǎo),規(guī)范拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。《方案》要求,由市發(fā)改委牽頭,對(duì)首都功能核心區(qū)功能疏解、50個(gè)重點(diǎn)村整治、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、政策性住房建設(shè)等4個(gè)方面的專(zhuān)項(xiàng)任務(wù),要整體統(tǒng)籌算賬,摸清工作量和投融資需求。
根據(jù)《方案》安排,將由市住建委牽頭,會(huì)同市政府法制辦、市農(nóng)委、市國(guó)土局等部門(mén),對(duì)本市拆遷政策進(jìn)行系統(tǒng)梳理,加大行業(yè)和區(qū)域拆遷政策指導(dǎo)。針對(duì)拆遷成本過(guò)快上升,制定合理、可操作的措施。各區(qū)縣將加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)拆遷安置補(bǔ)償水平的調(diào)控與平衡,合理控制拆遷成本。
把握土地入市交易節(jié)奏
《方案》同時(shí)提出,為確保政府預(yù)期收益實(shí)現(xiàn)和市場(chǎng)穩(wěn)定,由市國(guó)土局負(fù)責(zé)妥善把握土地入市交易節(jié)奏,完善土地招拍掛制度。此外,本市還將研究以后年度全市土地收益,尤其是郊區(qū)縣土地增值收益的分配調(diào)整方案,完善市政府重大項(xiàng)目建設(shè)資金的統(tǒng)籌機(jī)制。
按照計(jì)劃,2010年度本市供地總量達(dá)到6400公頃,其中2500公頃用于住宅,其余的土地用于基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)、體育、行政等項(xiàng)目。1250公頃的政策性住房用地中,廉租房及公租房用地50公頃,經(jīng)適房用地200公頃,限價(jià)房及定向安置房用地1000公頃。今年上半年,本市實(shí)際供應(yīng)住宅用地1450公頃,完成全年計(jì)劃住房用地供應(yīng)量的58%,與去年同期相比增加了400%。
據(jù)了解,去年北京實(shí)際供應(yīng)土地約6000公頃,比今年少400公頃,其中住宅用地供應(yīng)1523公頃,比今年少了近1000公頃,當(dāng)年北京土地出讓金實(shí)收494.17億元。
高房?jī)r(jià)高拆遷成本惡性循環(huán)
中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰表示,目前,北京的情況是拆遷成本越來(lái)越高,拆遷難度越來(lái)越大。
以通州為例,目前大多數(shù)房屋均價(jià)在2萬(wàn)元/平米左右。通州運(yùn)河核心區(qū)及西海子棚戶區(qū)居民拆遷的貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為每平米1.5萬(wàn)余元。而去年上營(yíng)棚戶區(qū)拆遷每平米補(bǔ)償8000余元,有關(guān)部門(mén)稱,今年的評(píng)估仍采用市場(chǎng)比較法,但充分考慮了周邊住宅一年來(lái)的價(jià)格變化。
陳云峰表示,拆遷成本是土地成本的一部分,加上土地入市土地出讓金,一級(jí)開(kāi)發(fā)單位資金的成本,這些成本加在一起,它的上漲速度和由此產(chǎn)生的成本提高,對(duì)房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)是一個(gè)巨大推力。政府如果想控制房?jī)r(jià),勢(shì)必要控制土地成本,控制土地成本則需控制拆遷成本。按照通州的土地成本計(jì)算,已經(jīng)接近現(xiàn)在的房?jī)r(jià),有的項(xiàng)目經(jīng)過(guò)樓市政策的調(diào)整,房?jī)r(jià)回到每平米2萬(wàn)元,甚至還要低。而再入市的土地成本勢(shì)必因拆遷成本提高而上漲,如果不控制拆遷成本,房?jī)r(jià)如何控制得了？
拆遷成本影響土地供應(yīng)速度
陳云峰認(rèn)為,拆遷成本越來(lái)越高,造成大家對(duì)房?jī)r(jià)的心理預(yù)期越來(lái)越高,“房子都拆不動(dòng)了”。拆遷難度加大,造成土地供應(yīng)減少,土地供不應(yīng)求自然導(dǎo)致房屋價(jià)格上漲。這就是政府加大土地供應(yīng),妥善把握土地入市交易節(jié)奏的重要原因。如果土地成本降下來(lái),政策房租售價(jià)格也自然下降,緩解供需矛盾。
目前因拆遷補(bǔ)償造成的矛盾越來(lái)越多,重點(diǎn)村改造等重點(diǎn)工程進(jìn)度受到影響,但控制拆遷補(bǔ)償可能會(huì)加重拆遷戶與拆遷方的矛盾,這是導(dǎo)致調(diào)控拆遷成本的難點(diǎn),需要在就業(yè)、住房等方面有配套政策。
■經(jīng)驗(yàn) 參照市價(jià)補(bǔ)償出臺(tái)配套政策
拆遷,城市發(fā)展中一個(gè)不可回避的問(wèn)題,控制成本和被拆遷人的利益訴求,兩者如何平衡更是一個(gè)難題。
昨天,一位參加去年4月西長(zhǎng)安街道路拓寬拆遷工作的負(fù)責(zé)人表示,當(dāng)時(shí)拆遷過(guò)程中不但首次根據(jù)市場(chǎng)價(jià)為居民定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),還推出了一系列配套政策,比如組織居民選購(gòu)限價(jià)房、發(fā)放殘疾人補(bǔ)貼、為下崗人員組織專(zhuān)場(chǎng)招聘會(huì)等,看似跟拆遷工作沒(méi)關(guān)系的一系列工作都成了拆遷辦的事。該人士表示,雖然做了一些提高拆遷成本的事情,但是拆遷工作進(jìn)展順利,這樣做比房子“拆不動(dòng)”要值。
2009年4月,北京西長(zhǎng)安街拆遷工程,首次嘗試參照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格給予拆遷補(bǔ)償款,補(bǔ)償基礎(chǔ)價(jià)格達(dá)到3萬(wàn)元/平米;此前,北京市的拆遷按基準(zhǔn)地價(jià)法評(píng)估。如果按以往方式,該地區(qū)最多補(bǔ)償8800元/平米。當(dāng)時(shí)有專(zhuān)家評(píng)論,這樣做有利于開(kāi)展拆遷工作,但是也提高了拆遷成本,同時(shí)抬高了地價(jià)。
即便如此,2010年6月,北京市還是提出對(duì)拆遷戶的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)采取參照同地段的市場(chǎng)價(jià)格法。輿論對(duì)此做法普遍高度評(píng)價(jià)。
“你把人家房子拆了,總得讓人家有能力購(gòu)買(mǎi)新房子。”回憶當(dāng)時(shí)的拆遷工作時(shí),該負(fù)責(zé)人表示,自己雖然是拆遷指揮部的負(fù)責(zé)人,但干的事情基本都是拿著百姓的需求找領(lǐng)導(dǎo)申請(qǐng)的事。他說(shuō),他的很多工作,都是入戶了解居民的需求,回頭跟上級(jí)單位提要求,盡量讓老百姓的需求得到滿足,盡量保證拆遷順利。
據(jù)介紹,西長(zhǎng)安街拆遷區(qū)域內(nèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)落后,居民居住條件、居住環(huán)境較差,戶均住房面積約20平米。按此計(jì)算,一戶居民實(shí)際拿到的拆遷款在80萬(wàn)元上下,可能不夠買(mǎi)一套滿意的商品房。此外,該地區(qū)還有9平米左右的住戶,“就算一平米10萬(wàn)元,能買(mǎi)多大的房？”該負(fù)責(zé)人說(shuō),他們組織了3處價(jià)格約在6000元/平米的限價(jià)房和一些二手房源供居民選擇,同時(shí)針對(duì)一些特殊困難群體,為他們申請(qǐng)廉租房;針對(duì)殘疾人,單獨(dú)發(fā)放殘疾人補(bǔ)貼,盡量保證滿足居民的需求。
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