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樓市調(diào)控100天后,樓市格局走向混亂狀態(tài):高價(jià)盤、老項(xiàng)目后期成交持續(xù)低迷,低價(jià)入市的純新盤卻逆市熱銷;通州區(qū)商品房九成滯銷,大興、房山等區(qū)域新盤卻遭“瘋搶”,甚至出現(xiàn)久違了的“日光盤”。
離“金九”不足一月,北京新房市場(chǎng)走勢(shì)卻變得愈加撲朔迷離。近期,保利、綠地、萬科位于大興、房山區(qū)域的項(xiàng)目均低價(jià)熱銷,一定程度上引發(fā)了業(yè)界對(duì)價(jià)格戰(zhàn)的猜想。
在業(yè)內(nèi)人士看來,從限制信貸規(guī)模,到進(jìn)一步禁止銀信業(yè)務(wù),地產(chǎn)商各種來錢渠道基本被封堵。對(duì)于現(xiàn)金流和業(yè)績(jī)的需求,會(huì)是地產(chǎn)公司下半年的最大課題,因此在某些區(qū)域很可能會(huì)出現(xiàn)明顯的商品房?jī)r(jià)格戰(zhàn)。
“低價(jià)入市的新盤肯定會(huì)影響周邊項(xiàng)目,甚至掀起新一輪降價(jià)潮,而房地產(chǎn)市場(chǎng)的最佳狀態(tài)就是快速推盤,薄利多銷。”北京萬科營(yíng)銷總監(jiān)肖勁說,在樓市調(diào)控政策頻出的當(dāng)下,開發(fā)商暴利的時(shí)代已一去不復(fù)返。
新盤低開拉動(dòng)成交量
樓市成交量連續(xù)下挫3個(gè)月后上月迎來首次反彈。
據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),7月份,北京共成交期房住宅4950套,成交面積51.9萬平方米,環(huán)比分別增長(zhǎng)16.7%和25.1%。除去保障性住房,實(shí)際成交的期房商品住宅為4035套,成交面積為44.5萬平方米,環(huán)比分別增長(zhǎng)39.2%和39.6%。
這與標(biāo)桿房企大規(guī)模促銷不無關(guān)系。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍指出,7月份北京樓市成交量明顯增長(zhǎng)的主要原因是多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目低價(jià)入市銷售,性價(jià)比突出。其中,位于大興的保利茉莉公館、新里西斯萊公館,位于房山的萬科長(zhǎng)陽(yáng)半島等項(xiàng)目均采用低價(jià)入市策略,取得不俗業(yè)績(jī)。
7月24日,中糧萬科長(zhǎng)陽(yáng)半島火爆開盤引爆了北京樓市。根據(jù)后來公布的數(shù)據(jù),項(xiàng)目一期854套房源引來約7000名購(gòu)房者,全部房源在2天內(nèi)售罄。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示,截至8月5日,該項(xiàng)目已簽約767套。
相比熱銷,更為人們所關(guān)注的是:萬科降價(jià)了。此前,萬科方面對(duì)外宣傳稱,中糧萬科長(zhǎng)陽(yáng)半島原本打算賣1.5萬元/平方米,后來下調(diào)至均價(jià)1.34萬元/平方米。這個(gè)價(jià)格僅比相鄰的6號(hào)地限價(jià)房項(xiàng)目1.25萬元/平方米的均價(jià)高出不到1000元/平方米,并且長(zhǎng)陽(yáng)半島為精裝修產(chǎn)品,為萬科賺足了眼球。
事實(shí)上,這并非真正意義上的降價(jià),只是調(diào)低了開盤預(yù)期。現(xiàn)階段,如此“積極定價(jià)策略”已經(jīng)成為開發(fā)商的普遍做法,并且屢試不爽。早于萬科開盤的大興黃村保利茉莉公館與綠地新里西斯萊公館均采用了此策略。
這些樓盤之所以能在調(diào)控下取得開門紅,價(jià)格低開是最關(guān)鍵的因素。中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰認(rèn)為,這些新開項(xiàng)目都位于去年拿地競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的熱點(diǎn)區(qū)域,然而現(xiàn)在卻以低于市場(chǎng)均價(jià)的方式推出,引燃了剛需人群的購(gòu)買愿望。經(jīng)過三個(gè)多月觀望,新盤的大規(guī)模低價(jià)入市有可能引發(fā)連鎖反應(yīng),打破市場(chǎng)僵局。
價(jià)格壓力凸顯
值得注意的是,與房山、大興等區(qū)域形成鮮明對(duì)比的是,房?jī)r(jià)一度暴漲的通州區(qū)目前已經(jīng)陷入冰點(diǎn)狀態(tài)。
據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,截至8月3日,通州區(qū)在新政后總預(yù)售項(xiàng)目為9個(gè),總提供房源數(shù)量為2552套,但其中簽約量264套,簽約率僅為10.3%,9成房源滯銷。新政以后通州單個(gè)項(xiàng)目銷售率最高僅為31.8%,更有4個(gè)項(xiàng)目接近零成交。從成交的房源看,大部分項(xiàng)目實(shí)際銷售均價(jià)全部低于開發(fā)商預(yù)期,甚至低30%左右。
同樣慘淡的還有二手房市場(chǎng)。據(jù)熒燦地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表明,7月份,在通州有過成交記錄的29家中介公司中有24家中介成交量不足10套,其中13家公司僅達(dá)成交兩套的“生存底線”。同時(shí),通州二手房均價(jià)也跌到了13200元/平方米,比新政前暴跌了3成。
熒燦地產(chǎn)認(rèn)為,通州區(qū)目前還處于泡沫回落階段,二手房?jī)r(jià)格仍將被壓制一段時(shí)間,預(yù)計(jì)8月銀行貸款政策的縮緊以及進(jìn)入到實(shí)操階段會(huì)繼續(xù)排擠部分購(gòu)房需求,所以直到年底前,通州房?jī)r(jià)依然會(huì)在低位徘徊。
盡管陷入冰點(diǎn),但目前通州樓盤的大部分開發(fā)商并沒有明顯的降價(jià)意愿,只是慣常地選擇了加大促銷力度。但業(yè)界推測(cè),當(dāng)商品房滯銷越來越嚴(yán)重時(shí),房?jī)r(jià)極有可能醞釀大幅下調(diào)。
有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,除朝陽(yáng)和海淀兩個(gè)大區(qū)外,樓市存量最高的區(qū)域——通州區(qū)已經(jīng)占到了北京全市存量的20.4%,但實(shí)際成交量?jī)H占全市成交量的不足5%。
北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉指出,通州的單個(gè)項(xiàng)目平均庫(kù)存量也最高,預(yù)示著該區(qū)域銷售壓力將越來越大,房?jī)r(jià)下調(diào)壓力亦巨大。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認(rèn)為,最近一些標(biāo)桿企業(yè)的低價(jià)熱銷,很可能影響諸多房企的銷售策略。由于相比標(biāo)桿企業(yè),部分中小企業(yè)拿地成本要低很多,這將使得區(qū)域很可能出現(xiàn)明顯的商品房?jī)r(jià)格戰(zhàn),降價(jià)的幅度很可能超過10%,而且將會(huì)傳導(dǎo)到全市。
不過,也有業(yè)內(nèi)人士指出,目前對(duì)開發(fā)商影響最大的還是政策的執(zhí)行力度,其中最重要的還是信貸政策,如果下半年銀行放開現(xiàn)有的信貸政策,價(jià)格戰(zhàn)就可能不會(huì)出現(xiàn)。
“在新政推出迫使房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)得到初步遏制之后,當(dāng)前政府主要通過落實(shí)執(zhí)行細(xì)則、規(guī)范政策口徑等方式維持前期調(diào)控效果。但總體而言,還是難以確定下一步具體政策走勢(shì)。”中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵表示,另一方面,由于市場(chǎng)普遍供應(yīng)不足,故難以出現(xiàn)大規(guī)模降價(jià)促銷形勢(shì),導(dǎo)致各地市場(chǎng)成交在低位起伏波動(dòng),最終制約市場(chǎng)持續(xù)回暖。
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