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2009年樓市火熱,開(kāi)發(fā)商瘋狂拿地,上海地價(jià)屢創(chuàng)新高,隨之而來(lái)的是高價(jià)地塊周邊的房?jī)r(jià)猛漲,但今年4月份重啟的房地產(chǎn)調(diào)控,中止了此類由“地王”帶來(lái)的房?jī)r(jià)瘋狂。
調(diào)控百日過(guò)后,早報(bào)記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn),上海曾經(jīng)被高價(jià)地王拉動(dòng)的住宅價(jià)格已現(xiàn)全線回落之勢(shì),價(jià)格上漲最瘋狂的嘉定新城,部分二手房房?jī)r(jià)從最高峰跌下來(lái),如今跌幅已經(jīng)接近30%;而長(zhǎng)風(fēng)地王附近,部分二手房?jī)r(jià)格甚至已經(jīng)低于“地王”的樓板價(jià)。
長(zhǎng)風(fēng)板塊:次新高檔房降幅不大
去年9月,上海市普陀長(zhǎng)風(fēng)6B、7C地塊被中海以70.06億元拿下,折合樓板價(jià)為22409.3元/平方米,在當(dāng)時(shí)一舉奪下“中國(guó)地王”的稱號(hào)。該“地王”一出,周邊房?jī)r(jià)立刻水漲船高,從1.8萬(wàn)元/平方米很快越過(guò)2萬(wàn)元/平方米關(guān)口。
據(jù)了解,長(zhǎng)風(fēng)6B、7C地塊由兩幅相鄰地塊組成,出讓面積達(dá)14.2108萬(wàn)平方米,按2.2容積率計(jì)算,總建筑面積為31.2637萬(wàn)平方米。該地塊東至丹巴路,南至云嶺東路,西至木瀆港,北至金沙江路,正處在中外環(huán)之間,該地區(qū)生活配套設(shè)施較為完善,與長(zhǎng)寧區(qū)只隔著一條蘇州河,無(wú)論從地理位置還是地塊規(guī)模來(lái)說(shuō),此地塊都可以說(shuō)是在上海極具吸引力的一幅住宅土地。
昨天下午,記者在實(shí)地看到,該地塊的拆遷平整工作已經(jīng)展開(kāi),周邊的道路、通訊、電力等市政配套設(shè)施也已開(kāi)建,與這一地塊相鄰的其他施工工地,一棟棟高檔商用樓宇也正在加緊施工。
“去年'地王’剛出來(lái)時(shí),附近二手房?jī)r(jià)格迅速上躥,每平方米普遍上漲了3000-4000元,房齡在七八年之內(nèi)的高檔小區(qū)二手房?jī)r(jià)格一下被提到2.7萬(wàn)-2.8萬(wàn)元/平方米,高的甚至達(dá)到2.9萬(wàn)-3萬(wàn)/平方米。”上海中原金沙江板塊區(qū)域經(jīng)理余英告訴早報(bào)記者,與此形成顯著對(duì)比的是,僅僅在半年多前的2009年年初,這里的二手房?jī)r(jià)格只有1.8萬(wàn)-2萬(wàn)元/平方米左右。
據(jù)介紹,上述板塊二手房房?jī)r(jià)在去年一年中升幅高達(dá)40%,從去年年初的1.8萬(wàn)-2萬(wàn)元/平方米,到二季度的2.4萬(wàn)-2.5萬(wàn)元/平方米,再到三季度的2.7萬(wàn)-2.9萬(wàn)元/平方米,一路看漲,并將2.7萬(wàn)-2.8萬(wàn)元/平方米的價(jià)格一直維持到4月中旬的“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”。
余英表示,自樓市新政出臺(tái)后,“地王”周邊房齡較短的高檔小區(qū)如象源麗都、綠洲湖畔、金沙雅苑等,二手房房?jī)r(jià)停止了漲勢(shì),“從4月到現(xiàn)在基本回落到2.5萬(wàn)-2.6萬(wàn)元/平方米。
一楊姓男士在與“長(zhǎng)風(fēng)地王”相鄰的象源麗都小區(qū)有一套90多平方米的房子,樓層、房型都很好,今年6月,他看中了市區(qū)外的一棟別墅,想把這套房子賣掉。因?yàn)榧钡扔缅X,轉(zhuǎn)手價(jià)格也不高,每平方米只要2.3萬(wàn)元。但由于當(dāng)時(shí)正處樓市調(diào)控政策出臺(tái)的第二個(gè)月,即便這樣價(jià)格也乏人問(wèn)津,無(wú)奈之下,楊只能變售為租。
“由于該板塊周邊房源不大,住宅不多,居民又是以自住為主,因此遭遇調(diào)控后,下跌幅度比較小。成交量方面,調(diào)控前,我們門店每月能成交30-40套,調(diào)控后,下降到10套左右。”余英稱。
與“長(zhǎng)風(fēng)地王”地塊相鄰的長(zhǎng)風(fēng)四村、新風(fēng)花園、中江小區(qū)屬于老公房,房齡大多在10年以上。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐棗陽(yáng)分行經(jīng)理?xiàng)罟瘕埥榻B,在2009年年初,這幾個(gè)老小區(qū)的二手房?jī)r(jià)格僅1.4萬(wàn)元左右,在“地王”產(chǎn)生之前,漲到1.6萬(wàn)元/平方米左右,從去年9、10月后,房?jī)r(jià)便大幅上漲起來(lái)。
“從開(kāi)始的1.6萬(wàn)、1.7萬(wàn)、1.8萬(wàn)、1.9萬(wàn),一直漲到今年4月調(diào)控前的2.3萬(wàn)元/平方米。4月中旬以后,房?jī)r(jià)同樣停止了上漲,并開(kāi)始有所下浮,目前維持在2.1萬(wàn)元/平方米左右。這一價(jià)格已經(jīng)低于'長(zhǎng)風(fēng)地王’的土地樓板價(jià)格（22409.3元/平方米）。”楊桂龍稱。
嘉定新城:最多回落三成
去年12月,嘉定新城溫泉路地塊完成出讓,江蘇常發(fā)集團(tuán)最終以9.1億元的出讓總價(jià)取得該地塊,樓板價(jià)達(dá)到12076元/平方米,而重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司則如愿拿下嘉定新城A15-1地塊,樓板價(jià)格11883元/平方米,兩家開(kāi)發(fā)商攜手將當(dāng)時(shí)剛剛創(chuàng)下歷史紀(jì)錄沒(méi)多久的嘉定新城地價(jià)又提高了20%。
高價(jià)拿地后隨之而來(lái)的同樣是當(dāng)?shù)貥鞘携倽q。
臣信房屋金沙江路店店經(jīng)理賈紅兵說(shuō),“2008年年末時(shí),嘉定新城板塊的新房?jī)r(jià)格只有8000多元/平方米,到了2009年10月上漲到1.3萬(wàn)-1.4萬(wàn)元,在今年4月國(guó)家出臺(tái)調(diào)控政策前,更是達(dá)到1.7萬(wàn)-1.8萬(wàn)元/平方米。”
不過(guò)隨著樓市調(diào)控政策出臺(tái),房?jī)r(jià)亦現(xiàn)回落。
在嘉定新城板塊一處樓盤悠活城,售樓處工作人員向早報(bào)記者表示,目前該樓盤一期的600多套房子是今年3月中上旬開(kāi)盤的,剛開(kāi)始售價(jià)高的達(dá)1.8萬(wàn)元/平方米,國(guó)家調(diào)控政策出臺(tái)后,售價(jià)受到影響,有所回落,目前在1.5萬(wàn)元/平方米左右。
售樓人員上述說(shuō)法和中原地產(chǎn)嘉定新城分行經(jīng)理鄭才華的觀點(diǎn)相同。
“進(jìn)入4月中下旬以來(lái),受調(diào)控影響,嘉定新城板塊房?jī)r(jià)停止上漲,開(kāi)始下跌,下跌幅度為10%。目前房?jī)r(jià)維持在1.4萬(wàn)-1.5萬(wàn)元/平方米。”鄭才華稱,“一般情況下,樓盤后一期推出的房子會(huì)比前一期貴,但現(xiàn)在嘉定新城板塊后一期推出的房子價(jià)格跟前面幾期差不多。”
據(jù)計(jì)算,如果以調(diào)控前的最高價(jià)格到目前的低谷價(jià)格,嘉定新城部分二手房?jī)r(jià)格回落的幅度最大已經(jīng)接近三成。
部分買家降價(jià)后出手
而早報(bào)記者在嘉定新城另一處樓盤中信泰富“又一城”看到,不少買家認(rèn)可對(duì)如今的房?jī)r(jià)。
該樓盤的售樓處位于軌道交通11號(hào)線的出站口,售樓處大廳里擺放著一張張沙發(fā)座椅和玻璃桌,幾乎每一張座位都坐著前來(lái)辦理購(gòu)房手續(xù)的客戶,售樓處工作人員也很是忙碌。
該售樓處的工作人員介紹說(shuō),正在預(yù)售的是樓盤一期,總計(jì)400多套,明年年底交付,7月16日開(kāi)盤,半個(gè)月下來(lái)已經(jīng)賣得差不多了,只剩下四五十套待售,價(jià)格在1.2萬(wàn)-1.5萬(wàn)元/平方米。
家住徐匯區(qū)的顧氏夫婦正在工作人員的協(xié)助下簽署購(gòu)房協(xié)議,他們看中了該樓盤一套90平方米兩房?jī)蓮d的房子,以1.5萬(wàn)元/平方米的價(jià)格將140多萬(wàn)元的購(gòu)房款一次性付清。
顧姓女士說(shuō),這是他們夫婦倆的第三套房子,主要是投資用的,“錢放在銀行不劃算,股市也有風(fēng)險(xiǎn),相比而言,還是不動(dòng)產(chǎn)穩(wěn)妥些。”顧的丈夫是公務(wù)員,自己的收入也較穩(wěn)定,兒子一直工作生活在國(guó)外,家里在徐匯區(qū)已經(jīng)有兩套房子了。相比城區(qū)中外環(huán)以內(nèi)動(dòng)輒三五百萬(wàn)才能買上一套房子,嘉定新城周邊的房?jī)r(jià)便宜實(shí)惠多了,一套房子100多萬(wàn)元就能搞定。而且出門就是軌道交通線,很是方便。她認(rèn)為,她現(xiàn)在買的房子,日后有升值空間。
另一位20多歲、正在辦理購(gòu)房手續(xù)的男青年小陳告訴早報(bào)記者,他是外地人,在上海工作已經(jīng)好幾年了,手上有了點(diǎn)積蓄,家里也支持了些,但城區(qū)房子太貴,買不起,于是退而求其次,選擇了嘉定新城板塊。“因?yàn)橛械罔F直通,交通也方便。”小陳說(shuō),自己以1.5萬(wàn)元/平方米的價(jià)格在中信泰富買了一套70平方米的房子,首付四成,其余按揭。
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