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“過(guò)去十年里，房地產(chǎn)成為中國(guó)老百姓最穩(wěn)定、收益最豐厚的投資品。但從下月開(kāi)始，投資樓市就有可能被套，因?yàn)槭飞献顝?qiáng)樓市政策調(diào)控已展開(kāi)，有可能帶來(lái)樓市長(zhǎng)達(dá)十年的調(diào)整。”24日，申萬(wàn)巴黎上海理財(cái)中心執(zhí)行總經(jīng)理申浩波在工行舉行的“科學(xué)理財(cái)、投資未來(lái)”的投資報(bào)告會(huì)上，發(fā)布該基金公司最新的房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告。
去年房?jī)r(jià)瘋狂上漲 是樓市見(jiàn)頂?shù)男盘?hào)
去年至今年初，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一輪暴漲行情。調(diào)查顯示，不論是富人還是窮人、工薪階層，都在推動(dòng)樓市上漲。
據(jù)了解，金融危機(jī)后，因?yàn)槭艹隹诤蛣趧?dòng)力成本上升影響，沿海一些民營(yíng)企業(yè)紛紛選擇倒閉，企業(yè)主將資金從實(shí)體經(jīng)濟(jì)里撤出，買樓置業(yè)，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲。有居住需求的普通老百姓看到房?jī)r(jià)上漲，出現(xiàn)“搶”房心態(tài)，也造就了樓市的火爆。再加之，2009年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量偏少，房子便更是奇貨可居了。
“這輪暴漲行情，像股市登上6000點(diǎn)一樣，是最后的瘋狂，也
是樓市見(jiàn)頂?shù)男盘?hào)。”據(jù)申浩波介紹，今年4月和6月，國(guó)務(wù)院相繼發(fā)出房地產(chǎn)“國(guó)十條”——《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》和“二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”，這都使房產(chǎn)投資大軍敏感地從樓市里撤出。
“買房人向來(lái)都是買漲不買跌的，于是便出現(xiàn)了現(xiàn)在的成交量低迷狀況。從今年上半年樓市數(shù)據(jù)來(lái)看，本月成交量將出現(xiàn)地量，隨后8月便會(huì)出現(xiàn)地價(jià)，樓市拐點(diǎn)也將來(lái)臨。”申浩波說(shuō)道。
融資渠道被掐斷 開(kāi)發(fā)商已撐不了多久
雖說(shuō)房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，但一手房市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商們?nèi)栽趫?jiān)挺著，似乎死也不降價(jià)。到底開(kāi)發(fā)商能撐多久呢？
申浩波的團(tuán)隊(duì)調(diào)查過(guò)多家銀行發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的直接融資渠道基本全被掐斷。首先，股市上融資，已被證監(jiān)會(huì)卡住，毫無(wú)可能。其二，銀行信貸，現(xiàn)在銀行發(fā)放門檻極高，基本不放。其三，房地產(chǎn)信托，現(xiàn)已被叫停。剩下的只能是民間資本了，而這些民間資本撐不住開(kāi)發(fā)商巨大的資金需求。
“今年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)基本已很難從銀行貸到錢，完全靠以往的信貸和發(fā)放的房地產(chǎn)信托來(lái)支撐。現(xiàn)在，這些資金已基本消化，開(kāi)發(fā)商也已撐不了多久。讓開(kāi)發(fā)商更害怕的是房產(chǎn)稅的開(kāi)征，因此，盡快把房子賣掉是現(xiàn)階段大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的想法。”
加息預(yù)期漸近 房地產(chǎn)銷售漸慘
“國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)表明，一旦進(jìn)入加息周期，房地產(chǎn)的銷售將直接開(kāi)始向下。”據(jù)申浩波介紹，在經(jīng)濟(jì)向好、通脹初期，資金會(huì)涌入房地產(chǎn)行業(yè)，推動(dòng)市場(chǎng)繁榮。貨幣政策緊縮時(shí)期，升息周期前地產(chǎn)跑贏市場(chǎng)，升息后跑輸市場(chǎng)；貨幣政策寬松時(shí)期，升息前跑輸市場(chǎng)，升息后跑贏市場(chǎng)。
“從目前的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，目前處于緊縮貨幣政策時(shí)期，通脹是預(yù)期發(fā)生的事件，加息存在不確定性，因此中期看房地產(chǎn)跑贏市場(chǎng)的概率較小，跑平為大概率事件。”申浩波說(shuō)道。
申萬(wàn)巴黎的研究認(rèn)為，不論是從信貸、市場(chǎng)需求還是政府政策等方面，都不再利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)將結(jié)束“黃金十年”單邊上漲行情，步入長(zhǎng)達(dá)十年的調(diào)整期。
申浩波介紹，在1995年到2001年的樓市調(diào)整期里，很多城市的房?jī)r(jià)下跌幅度高達(dá)50%。此輪由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好、再加上城市化進(jìn)程等因素，房?jī)r(jià)下調(diào)的幅度不會(huì)太大，但時(shí)間會(huì)比上輪來(lái)得久一些，房?jī)r(jià)調(diào)整5到10年，極有可能。
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