|
新“國十條”房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺已兩月有余,力度超出預期,各地樓市成交量明顯萎縮;雖然房價并未出現(xiàn)民眾期望中的普遍大跌,但不斷有調(diào)整土地出讓金、期房銷售、稅收等調(diào)控組合拳將出臺聲音的傳出,給那些有現(xiàn)實需求的購房者以期許。
看似平靜的背后,是購房者和投資者更為熱切的關注:是否還有更嚴厲的政策出臺？目前,從官方唯一傳出的信息是“調(diào)控政策儲備預期不減”。
住建部有關負責人近日在接受《人民日報》記者采訪時表示:“各地要加強調(diào)控政策落實力度,絕不能松勁。要讓人民群眾看到黨和政府遏制房價過快上漲、保障人民群眾改善住房條件的決心和信心。”
而未來政府是否會出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策,跟房價走勢直接相關。
一線城市出現(xiàn)小幅打折潮
北京每年一般有四次房展會（春、夏、秋、冬四季）,今年的北京夏季房展會在經(jīng)過了四天的表面熱鬧后于6月27日蕭條落幕,盡管可以用“政策調(diào)控”和“傳統(tǒng)淡季”來解釋房展會的冷清,但是像今年夏展上北京項目如此之少的情況,還真是從來沒有過。
本次夏展,外地樓盤成為絕對的主角,49個樓盤中,37個來自天津、河北、山東、遼寧和海南。而北京的參展商卻少得可憐,萬科、保利、富力等眾多房企巨頭都沒有亮相,只有首開等幾家房產(chǎn)商帶來了項目,僅占總參展項目的2成。
除了北京開發(fā)商如此“不待見”房展會,參觀者也沒什么熱情。受新政的影響,加上目前為購房淡季,此次房展會一改春展會“擁擠”的場面,人流量明顯減少。由于持有降價預期,前來參觀的購房者更趨理性。
自4月末國家出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策以及北京市出臺更為嚴厲的
“京十二條”后,新房和二手房成交量大幅下降了近5成。據(jù)中國不動產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,剛剛過去的5月,北京一二手房“量價齊跌”:5月份一手房（含經(jīng)濟適用房、兩限房）成交量和成交均價分別環(huán)比大幅下降48.56%和20.68%;二手房成交總量環(huán)比下降58.82%,成交均價下降7.46%,是2009年以來首次下降。
進入6月,樓市顯得更為寒冷。根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,6月1日-
9日,二手住宅成交量為3234套,相比5月同期的4173套下降了22.5%。另據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司協(xié)成機構(gòu)統(tǒng)計,6月首周（5月31日-6月6日）新房成交降了三成。
成交量下降使得許多樓盤開始樹起打折的大旗。據(jù)記者了解,6月份,在北京位于亦莊的“林肯公園”和朝陽區(qū)的“中弘北京像素”都給出9.5折的折扣,而懷柔、通州等地區(qū)的在售項目如果付全款甚至可以打到9折。
除了公開的打折,還有不少房地產(chǎn)企業(yè)開始釋放出價格松動的信號。據(jù)記者了解,下月開盤的北京長陽項目的開盤價將比預期調(diào)低很多,該公司的銷售員正夜以繼日地跟客戶進行一對一交流,尋找客戶能夠接受的價格。
在其他一線城市,許多樓盤也加入打折的隊伍中。例如在深圳,6月份在售樓盤項目中,“七街公館”、“新世界·四季山水”等15個樓盤都推出了9.8折、9.9折的小折扣優(yōu)惠。在上海,6月上海萬科的新盤價格與之前的預報價相比也平均下降了近20%。
4月中旬以來進行的力度空前的樓市調(diào)控政策似乎已經(jīng)在短期內(nèi)產(chǎn)生了立竿見影的效果,但老百姓并不買賬。有購房者將北京房價的打折形容為“假摔”,“其實并沒有實質(zhì)性的降低,尤其是城區(qū)的房價,甚至還有小幅度上漲。”
日前,國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊發(fā)布了北京城鎮(zhèn)居民住房需求及滿意情況調(diào)查,參與調(diào)查的居民中,一年內(nèi)僅有7.1%家庭有購房計劃,更多的人則表達了“不是我不想買,只是住房價格太高”的意愿。
北京市華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強在博客中表示,有三方面的原因使得開發(fā)商敢于不降價:一是2009年的豐收讓更多的企業(yè)手中擁有了大量的現(xiàn)金;二是2009年的救市政策讓許多開發(fā)商對未來抱有幻想;三是中國的宏觀經(jīng)濟并未出現(xiàn)緊縮和通脹（至少目前還沒有那么嚴重的通脹）,為什么要降價？
最嚴厲的調(diào)控政策還沒出來？
一些悲觀者難免會對政府的本輪調(diào)控產(chǎn)生疑問。但是中國社會科學院金融研究所研究員易憲容對此卻比較樂觀,“房地產(chǎn)市場到了如此困境的情況下,出臺政策一下子就管用,根本就不可能,房地產(chǎn)調(diào)控要產(chǎn)生效果肯定是有一個比較長的時間。”易憲容表示,看好這次調(diào)控政策,因為政府已經(jīng)認識到問題的嚴重性,下決心要調(diào)整房地產(chǎn)泡沫。
在中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰看來,市場價格下降的重要節(jié)點標志包括:政府調(diào)控價格的決心已經(jīng)清晰地傳遞給市場,多個品牌開發(fā)商的降價發(fā)揮示范作用。如果這兩個條件同時具備,在市場經(jīng)過兩個多月對政策消化和解讀后,未來預計會有更多的開發(fā)商加入到打折促銷的行列中,房價下降幅度將更為明顯。李文杰預言,房價將在下月開始出現(xiàn)實質(zhì)性下降。
SOHO中國董事長潘石屹更是拋出:“國內(nèi)樓市會回到2009年年初的水平,房價將下降15%-20%。”潘石屹的這一論斷并非危言聳聽。中國不動產(chǎn)研究中心近日發(fā)布的樓市走勢調(diào)查報告顯示,76%的開發(fā)商認為,本輪樓市新政的實施可以遏制目前房價上漲勢頭。畢竟,這些政策與以往的“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”的政策相比,對房地產(chǎn)市場的影響將是中長期的。
更有開發(fā)商預言,本輪房地產(chǎn)市場的調(diào)整效果會在2010年底“見底”。
來自官方的預測也接踵而至。國土資源部部長徐紹史7月4日在大連舉行的全國國土資源廳局長座談會后接受記者采訪時表示,“目前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出量跌價滯的態(tài)勢,再過一個季度左右,房地產(chǎn)市場可能會面臨全面調(diào)整,房價會有所下降,但下降到什么程度不好說。”
“最嚴厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策還沒出來,但是肯定會出來。”
易憲容肯定地說。在國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣看來,最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策是金融政策,“房地產(chǎn)調(diào)控要想取得效果還需要金融政策跟進。”?王小廣認為,首先,當前所謂適度寬松的貨幣政策實際上還是偏松的,整個貨幣供應量增長速度還是偏快。“現(xiàn)在經(jīng)濟運行還是不錯的,應該適當把貸款壓縮壓縮。”其次,在利率問題上,對房地產(chǎn)貸款利率可以差別性再大一點。現(xiàn)在定的二套房、三套房貸款利率太溫和了,“要真正抑制投資性買房必須使金融成本大幅上升,二套以上房貸利率應大幅上升,如增長50%。”此前,國家稅務總局官員認為,最大的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)出臺了,就是住房信貸政策的調(diào)整,而房產(chǎn)稅即使開征影響也不大。
|