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五大行：目前購買三套房仍無法提供按揭貸款
昨日工行、農(nóng)行、中行、建行以及交通銀行五大行相關(guān)人士均明確表示，目前對于購買第三套房仍無法提供按揭貸款，何時恢復(fù)貸款尚不能預(yù)計。
不過記者從在京部分股份制銀行及房屋中介機(jī)構(gòu)等處了解到，個別中小型股份制銀行和城商行一直都可以提供三套房貸，不過首付成數(shù)及利率要明顯提高。
那么北京和上海為何政策差別如此之大呢？原因則在于《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》雖明確“商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款”以及“對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平”。
但是，對于哪些地區(qū)屬于“價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)”并未明確。而就此，各省市區(qū)制定的落實國務(wù)院調(diào)控政策的細(xì)則也各有不同。
其中，北京下發(fā)的《北京市人民政府貫徹落實國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》最為嚴(yán)厲，直接明確“商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款”。隨后海南、深圳也跟進(jìn)了這一規(guī)定，這里面值得注意的是，這里面也是明確商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況確定。
但是，在廣州市隨后出臺的樓市調(diào)控細(xì)則中，暫停發(fā)放第三套房貸的字眼則未直接出現(xiàn);在重慶版的調(diào)控細(xì)則中，也僅明確對第三套房貸首付比例和利率應(yīng)大幅提高。上海至今并未出臺正式的房貸產(chǎn)調(diào)控落地細(xì)則。
上海重申房貸從嚴(yán) 應(yīng)大幅提高三套房貸首付和利率
上海銀監(jiān)局表示，上海各銀行嚴(yán)格執(zhí)行房貸政策沒有任何變化，銀監(jiān)局一直督促各商業(yè)銀行切實貫徹房貸政策。并再次明確，應(yīng)大幅提高三套房貸的首付比例和利率。
上海銀監(jiān)局昨日表示，上海各銀行嚴(yán)格執(zhí)行房貸政策沒有任何變化，上海銀監(jiān)局一直督促各商業(yè)銀行切實貫徹房貸政策，目前各家銀行執(zhí)行情況良好。
具體到目前備受關(guān)注的第三房貸問題，上海銀監(jiān)局再次明確，對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，“各銀行根據(jù)風(fēng)險管理原則進(jìn)行確定自身的個人住房貸款標(biāo)準(zhǔn)，從嚴(yán)控制第三套及以上的住房貸款”。這也意味著，上海并未叫停第三套房貸。
同樣對于第三套房，工行上海分行昨日明確，三套以上房貸首付比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.2倍。
工行上海分行同時還稱，該行一直嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策和監(jiān)管要求，進(jìn)一步提高和收緊了“二套房”的認(rèn)定和執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，從未在相關(guān)政策上有過松動，并且目前房貸次數(shù)的認(rèn)定方式，嚴(yán)格按照“認(rèn)房又認(rèn)貸、就高不就低”的原則執(zhí)行。
對此，上海銀監(jiān)局新聞發(fā)言人也稱，上海各銀行嚴(yán)格遵守住建部等三部委的規(guī)定，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房，并稱“遏投機(jī)”的效果比較顯著。
該局發(fā)言人還重申，各銀行必須實行差別化管理的個人住房貸款政策，對貸款購買第二套住房，貸款首付款比例不低于50%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。
銀監(jiān)局還給出具體數(shù)據(jù)稱，據(jù)6月份對四家主要銀行的監(jiān)測和抽查，第二套及以上房屋貸款套數(shù)明顯下降。6月15-30日間，以滬上四家主要銀行為樣本的抽樣調(diào)查顯示，第二套房貸總共審批通過63筆，環(huán)比減少27筆。
“這些貸款均符合政策認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，滿足首付成數(shù)、利率的要求。”上海銀監(jiān)局特別強(qiáng)調(diào)。
北京三套房貸仍“關(guān)門謝客” 個人抵押貸款收緊
7月13日，針對“放松三套房貸”的市場消息，接受記者采訪的多家商業(yè)銀行北京分行人士均予以否認(rèn)，稱該行北京地區(qū)分支機(jī)構(gòu)不接受三套房申請，即便接受申請也很難獲得審批。
這些銀行人士表示，從實際操作和市場需求來看，北京地區(qū)的三套房房貸基本上仍處于關(guān)門謝客的狀態(tài)。不過，由于銀行的房貸細(xì)則多集中在二套房方面，對銀行是否應(yīng)立即停止發(fā)放第三套房的房貸并未明確規(guī)定，導(dǎo)致部分銀行人士對三套房政策理解有誤。
不少銀行采用提高貸款條件的方式來處理三套房貸。“這會讓客戶認(rèn)為三套房仍然可做，不過首付六成、利率1.2倍基準(zhǔn)，如此高的門檻基本上已經(jīng)將需求阻擋在外了。”一位股份制商業(yè)銀行人士稱。
他表示，從業(yè)務(wù)量來看，商業(yè)銀行住房按揭貸款的下降與住房交易量的下降成正比，并且超過后者，“國務(wù)院房貸新政以來，我們發(fā)現(xiàn)全額付款購房的比例在上升，因而按揭貸款下降比房產(chǎn)交易量下降還要明顯。”
此前，多家媒體報道，北京、上海、南京、深圳等城市的部分銀行悄然放開了第三套住房按揭貸款。7月12日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和銀監(jiān)會迅速作出回應(yīng)，均表示將堅定不移地貫徹《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》及相關(guān)配套政策措施，要求各商業(yè)銀行要嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)房貸政策。
停貸模式
“三套房松綁可能是個別客戶經(jīng)理的誤解，并向客戶傳達(dá)了錯誤信息，事實上，即使有客戶經(jīng)理接受了三套房申請，也不可能獲得分行的審批，更何況基于目前的房地產(chǎn)市場形勢，三套房貸款的需求已經(jīng)微乎其微。”7月13日，一國有銀行光華路支行個貸部門人士表示。該行近兩個月來住房按揭貸款業(yè)務(wù)量下降明顯，其中二套房僅做了兩筆，而三套房一筆未做。
對于三套房是否予以放行，同一家商業(yè)銀行不同部門人士也有著不同的解釋。招行客服人員稱第三套房貸款視客戶個人資信、購房用途等條件而定，而該行北京某支行個貸中心人士卻明確表示，暫不接受第三套房貸款申請。
建行某支行行長告訴記者，這是因為，自4月30日“京12條”明確“暫停購買第三套及以上住房”后，多數(shù)銀行隨后制定并下發(fā)的房貸細(xì)則里，對第三套房并未詳細(xì)規(guī)定。“各家銀行的房貸細(xì)則大多明確到第二套房，對三套房缺少明確說法，可貸還是不可貸。”他說。
農(nóng)行某支行負(fù)責(zé)人也稱，“并未收到上級分行明文規(guī)定三套房停貸。需求方面，三套房問的人多，但沒有人做。”
不過也有銀行說法不同。工行北京分行一位經(jīng)理透露，總行下發(fā)的房貸細(xì)則里明確規(guī)定北京地區(qū)三套房停貸，該行目前對第二套的政策是，首付5成，利率最低1.1倍，并根據(jù)客戶資信情況酌情提高利率；首套房則執(zhí)行最低3成首付，利率8折到8.5折，優(yōu)質(zhì)客戶仍可享受到首付3成、利率7.5折優(yōu)惠。
個人抵押貸款收緊
一個值得注意的現(xiàn)象是，隨著個人按揭貸款政策的收緊，商業(yè)銀行的個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)也出現(xiàn)了明顯的調(diào)整。這些調(diào)整主要表現(xiàn)在對個人住房抵押貸款的用途進(jìn)行限制、貸款利率提高、貸款額度、貸款期限減少等方面。
正是這樣的變動，讓王陽最終放棄了改善住房條件的打算。
他本計劃將個人名下的一套60平米小戶型辦理抵押貸款，用于支付第二套房貸的首付款，但他咨詢多家銀行后發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)新政后，某些商業(yè)銀行已經(jīng)停止了這項業(yè)務(wù)，有些銀行雖然有這項業(yè)務(wù)，也允許貸款用途用于購房，卻要求不能用于支付首付款。比如，招行要求住房抵押消費(fèi)貸款不能用于購買房產(chǎn)，而中信銀行、華夏銀行雖然允許購房用途，但要求不能用于支付第二套房貸款首付。
對王陽影響更大的是，商業(yè)銀行普遍大幅壓低了房產(chǎn)評估值，利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上調(diào)了10%。
“市場價格2萬一平米，年前銀行的評估值是1.7萬，而現(xiàn)在的評估值是1.2萬，下降明顯，并且銀行的住房抵押率之前是最高70%，目前是最高50%，這樣算來，可貸款的金額大幅縮減。”他說。例如一套100平米的房子，原來住房抵押可貸款金額為170萬的70%即119萬，而現(xiàn)在只能貸款60萬，減少將近一半。
一位商業(yè)銀行人士稱，隨著房地產(chǎn)調(diào)控力度的加強(qiáng)，個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)近期可能還會再做調(diào)整，從目前的銀行政策和對房地產(chǎn)市場的走勢判斷來看，各家銀行在個人房屋抵押消費(fèi)貸款的政策和要求上也會有越來越大的差異。“個人資信情況、還款來源證明，尤其是貸后用途是獲得銀行貸款的最主要因素。用于購房、投資的貸款用途可能會被進(jìn)一步限制。”
外資行觀望政策走向 首套房貸仍提供7折優(yōu)惠
對于外界關(guān)注的銀行房貸政策松動一事，記者昨日調(diào)查了滬上外資行，發(fā)現(xiàn)對于不同類別房貸的首付成數(shù)和利率情況，各家外資行除了首套房的利率有差異外，其他的規(guī)定基本類似。
據(jù)悉，對于購買首套自住房的家庭，各家外資行的規(guī)定差異比較明顯。雖然各家銀行對首套房貸款首付款比例均規(guī)定不得低于30%，但對貸款利率的規(guī)定各不相同。
花旗銀行稱，對于首套房仍能提供7折利率;星展銀行則表示，對首套房利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價，視貸款對象的資質(zhì)作出相應(yīng)的浮動;匯豐銀行稱，首套房貸款的利率一般都定在8折。
對于購買二套房的貸款首付成數(shù)和利率，外資行的標(biāo)準(zhǔn)比較統(tǒng)一，規(guī)定首付不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，且暫停受理貸款購買第三套房的申請。
至于二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，包括華僑銀行在內(nèi)的外資行均表示，按照“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則，不但要考察貸款對象的征信系統(tǒng)是否有貸款記錄，還要考察是否是貸款對象的第二套房。
非本地居民申請住房貸款，外資銀行的規(guī)定一般是:借款人必須提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險公司繳納證明，且銀行總行層面規(guī)定需加強(qiáng)面測、面談，充分了解客戶擁有的住房數(shù)量。
不能提供上述證明的非本地居民，如果需要貸款購房，外資行的規(guī)定則是按照二套房的標(biāo)準(zhǔn)處理。
據(jù)悉，目前外資行關(guān)于住房按揭貸款業(yè)務(wù)主要參考兩個文件，分別是國務(wù)院
《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，以及住建部、人民銀行和銀監(jiān)會《關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行個人住房貸款中二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)通知》。
匯豐銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，相比最初調(diào)控時的收緊局面，目前個人房貸政策要求和標(biāo)準(zhǔn)無任何松動，仍在嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策。
對于下半年外資銀行對于房貸市場的規(guī)劃，以花旗銀行為代表的外資銀行紛紛表示，在政策出現(xiàn)松動前都將以觀望為主，暫不愿采取任何激進(jìn)的、打擦邊球的措施。
星展銀行房貸部門負(fù)責(zé)人對記者表示，下半年星展銀行將嚴(yán)格執(zhí)行新“國十條”，個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)將堅持
“支持居民合理住房消費(fèi)，遏制投資投機(jī)性購房”的原則。
但上述人士也表示，對于一些優(yōu)質(zhì)客戶，外資銀行仍將給予關(guān)注，在房貸方面，將注重加強(qiáng)與優(yōu)質(zhì)開發(fā)商合作以確保業(yè)務(wù)穩(wěn)定健康發(fā)展。
上海:第三套房貸沒有叫停
銀監(jiān)部門之所以判斷現(xiàn)在市場上還沒有消除投機(jī)性購房的現(xiàn)象，和銀行在背地里對第三套房貸私自開閘放水，有不小的關(guān)系，之所以當(dāng)時要限制第三套及其以上房貸的發(fā)放，業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，就是為了遏制這些投機(jī)性的貸款資金進(jìn)入樓市，抬高房價。隨著總體調(diào)控政策的效果逐步顯現(xiàn)，部分銀行又打起了第三套房貸的念頭，這幾天，我們的記者在上海采訪時就發(fā)現(xiàn)，各銀行都表示，第三套房貸他們一直都在做。來看看他們的做法。記者今天暗訪了上海多家銀行，各家銀行負(fù)責(zé)房貸的客戶經(jīng)理，幾乎都不敢突破第二套房貸的政策紅線，但他們同時表示，目前上海第三套房貸的尺度由銀行自己把握。上海某銀行客戶經(jīng)理:“是這樣的你如果是硬要第三套的話可能就是利率上浮20%首付6成。”
上海某銀行客戶經(jīng)理:“第三套是可以貸的。要比第一套高一點。”上海某銀行客戶經(jīng)理:“可以啊但是首付就是要55%以上，
這個我們是硬性規(guī)定第三套的一定要按照55%
利率20%。”記者暗訪時了解到事實上，上海的各銀行一直在開展第三套房貸款的發(fā)放。只不過，各家銀行都表示，雖然上海并沒有叫停第三套房貸，但是由于嚴(yán)格了審批，提高了首付和利率。中國工商銀行上海市分行消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)部總經(jīng)理王洪海表示，“第三套貸款的個人不是很多。”招商銀行上海分行表示，“我們現(xiàn)在整體的房貸都不多更別說三套了。”
杭州:四套以內(nèi)都可貸
調(diào)查完了上海，我們再來看看杭州的情況，這里的房價比上海稍微低一些，加上在杭州買房的外地人，大部分來自浙江經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。一般都是購買第二或第三套房子。由于這些人屬于“不差錢”，杭州各銀行也樂意拉攏這些客戶，所以在第三套房貸的執(zhí)行上，也就寬松了不少，不僅第三套，就連第四套房貸都不成問題。我們來看記者在杭州的調(diào)查。記者以購房者身份走訪了杭州近十家國有、股份制銀行，幾乎所有負(fù)責(zé)房貸的工作人員都告知記者，他們目前貸款只要在4套以內(nèi)都可以做，只是首付和利率不同而已，多一套首付提高5%，利率就要上漲10%。招商銀行杭州某支行:“現(xiàn)在3套可以貸，4套以內(nèi)都可以，首付5.5成，利率基準(zhǔn)上浮15%。”工行杭州某支行:“其實我們工行(三套)一直都可以(貸)的，只是嚴(yán)格控制首付和利率。”
工作人員告訴記者，三套房貸其實從6月開始，杭州各大銀行就開始操作了，現(xiàn)在只是更放開了而已。記者在采訪中還發(fā)現(xiàn)，杭州的各銀行對房屋套數(shù)的認(rèn)定也比較寬松。他們目前采用的是“認(rèn)房或認(rèn)貸”，而不是“認(rèn)房又認(rèn)貸”。招商銀行杭州某支行:“我們是按兩個系統(tǒng)孰高原則來操作的。比如你房管局有2套登記，銀行征信系統(tǒng)3套，那我們就按3套，不按總和的。”同時，杭州的各銀行，還徹底摒棄了新政規(guī)定中，外地人外地購房必須提供購房地一年以上的納稅或社保證明的條款。工行杭州某支行:“現(xiàn)在，外地人不需要提供證明了。”郵政儲蓄銀行杭州某支行:“不提供證明外地人也可以買？當(dāng)然可以，外地人指的就是這樣的，只要外地人來杭州就算有一套房了，首套按2套，2套按3套。”
按照該工作人員的說法，能提供一年以上的納稅或社保證明的外地人，首次在杭州購房就可以享受首次購房的貸款優(yōu)惠，不能提供證明的外地人申請房貸，只是不能享受相關(guān)優(yōu)惠，利率高一些而已，基本是“首套按2套，2套按3套”，依次類推操作。不過，該工作人員還表示，只要購買他們銀行10萬元3個月期限該行的相關(guān)理財產(chǎn)品，就可以獲得相應(yīng)的折扣。郵政儲蓄銀行杭州某支行:“10萬就夠了，3個月，可以獲得0.05的折扣。”
深圳:銀行在打擦邊球
深圳作為國內(nèi)房屋均價最高的城市之一，房價升值的空間已經(jīng)收到限制，炒房者放棄在那里的炒作，再加上內(nèi)地的置業(yè)者，也把第二或第三套住房置業(yè)的計劃轉(zhuǎn)向了海南等地，深圳的一些銀行索性就停止了這項業(yè)務(wù)。當(dāng)然，這項業(yè)務(wù)在深圳并不是完全絕跡，由于第三套房貸的首付和利率都不低，對一些銀行來說，這仍然是一項誘人的業(yè)務(wù)。加上深圳對第三套房貸的規(guī)定:“商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套房以上住房貸款”太含糊，于是一些銀行就打起了這個規(guī)定的擦邊球，公開做起了第三套房貸業(yè)務(wù)。記者今天首先聯(lián)系了在深圳的工行、建行、廣發(fā)行和光大銀行，他們都都明確表示，已經(jīng)暫停第三套及以上房貸，并在內(nèi)部發(fā)文作出上述要求。不過記者在采訪中也了解到，目前深圳依然有銀行在辦理三套房貸業(yè)務(wù)。深圳某農(nóng)業(yè)銀行客戶經(jīng)理:“我們這邊三套房要首付六成
利率呢
利率上浮15%。“接著記者又來到了深圳發(fā)展銀行，這位客戶經(jīng)理向記者說這里也可以辦理第三套房貸業(yè)務(wù)，而且首付和利率都要低于農(nóng)業(yè)銀行。深圳發(fā)展銀行客戶經(jīng)理:“我們這邊如果是第三套要首付5.5成。”“利率呢？”“利率是上浮20%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.2倍。”
為了制止商品住房價格過快的上漲，今年5月深圳曾出臺“深十三條”，規(guī)定“商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套房以上住房貸款”。對于這樣的一個規(guī)定，有關(guān)銀行認(rèn)為，自己的銀行的風(fēng)險數(shù)可控，所以開展第三套住房貸款并不違規(guī)。深圳發(fā)展銀行客戶經(jīng)理:“這個我們是按照國家政策來的
如果說國家規(guī)定說不能再做的話我們銀行就不會做。” 不過對于一行的做法，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是銀行在打擦邊球。深圳市創(chuàng)業(yè)投資同業(yè)公會秘書長
王守仁:“他們以變通的方式去放貸 這樣一放貸 他們有利息收入嘛 銀行對他們的返款利息收入每個月都有考核的 最重要的是這個原因。”
大連南京:根本沒停過
昨天，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2010年上半年全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控政策對我國二三線城市房價的影響不大，一些城市的房價不降反升。所以，在這些城市，第三套房貸的需求依然很大，當(dāng)然，銀行也就舍不得停下這項業(yè)務(wù)。今天，我們財經(jīng)頻道記者在大連采訪時就了解到，那里的銀行壓根就沒有停止過第三套房貸業(yè)務(wù)。
記者一早以購房者的身份撥通了幾家主要商業(yè)銀行大連分行的電話，得到的答復(fù)都是可以辦理三套房貸。工商銀行大連分行工作人員:“首付6成
利率上浮20%。”交通銀行大連分行工作人員:“現(xiàn)在是6成 首付6成
利率上浮1.15倍。”
而中行和建行分別執(zhí)行的是首付6成、1.2倍利率和5.5成首付、1.2倍利率的貸款條件。同樣在二線城市南京，銀行也沒有停止過第三套房貸，只是大大調(diào)高了首付比例和利率。
記者在采訪時銀行就表示:三套房貸款的辦理已經(jīng)沒有什么障礙，只要你接受提高后的首付和利率。記者首先以購房者的身份咨詢了農(nóng)業(yè)銀行的工作人員，工作人員表示，三套房可以下放貸款，只是目前還沒有具體細(xì)則。
農(nóng)業(yè)銀行南京某支行工作人員:“三套也可以貸啊
但是三套首付和利率都大規(guī)模上調(diào)。”“我們只是三套暫緩放貸 沒有停止
只是暫緩。”該工作人員表示，目前，中行、工行都已經(jīng)下發(fā)了三套房的相關(guān)政策。
工商銀行南京某支行工作人員:“第三套我們做可以做 只不過首付提高為五到六成
利率到1.1到1.2吧。”
招商銀行南京某支行工作人員:“6.534%是上浮10%的，但是你要超過這個
就是利率比6.534%還要高，高一點點就行了。”
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