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散布輿論、囤積房源、攛掇房主……
中介抬房租陰招一一曝光
自今年4月份以來(lái)，全國(guó)一線(xiàn)城市房租持續(xù)走高，引起社會(huì)各界關(guān)注。由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部安排、其下屬房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)具體負(fù)責(zé)實(shí)施的北京、上海、廣州和深圳等城市房租暴漲原因的調(diào)查顯示，除了季節(jié)性因素外，中介機(jī)構(gòu)是一線(xiàn)城市房租上漲的主要原因。一位地產(chǎn)中介資深人士向記者透露了抬高房租的主要路徑。
創(chuàng)造概念營(yíng)造暴漲輿論 提前發(fā)布租金上漲信號(hào)
“如果你研究此前中介發(fā)布的報(bào)告，不難發(fā)現(xiàn)關(guān)于租金上漲的話(huà)題在租金實(shí)際上漲前就開(kāi)始了。”這位中介資深人士表示，租賃業(yè)務(wù)在二手房市場(chǎng)中是小眾話(huà)題。通常中介的分析人員每個(gè)月最多寫(xiě)兩篇左右的租賃市場(chǎng)報(bào)告，然而，在今年4月、5月的兩個(gè)月時(shí)間里，二手房中介發(fā)布的房租上漲報(bào)告超過(guò)20個(gè)。
中介主要營(yíng)造的概念有3個(gè)。一是“物價(jià)上漲推動(dòng)說(shuō)”：租金的上漲是因?yàn)槲飪r(jià)的普遍上漲，很多業(yè)主希望通過(guò)租金來(lái)補(bǔ)貼生活費(fèi)用。二是“剛性需求推動(dòng)說(shuō)”：主要的推動(dòng)力量是高校畢業(yè)生、拆遷戶(hù)和外地人。三是“買(mǎi)轉(zhuǎn)租說(shuō)”：原來(lái)打算買(mǎi)房的一群人現(xiàn)在期待房?jī)r(jià)下跌暫時(shí)轉(zhuǎn)為租房，從而推高房?jī)r(jià)。
攛掇已經(jīng)出租的房主抬價(jià) 用高價(jià)鼓動(dòng)房主退租
每年的6月至8月底、9月初是租賃旺季。在此之前，中介重點(diǎn)開(kāi)展針對(duì)房主的租賃代理業(yè)務(wù)。部分中介深入小區(qū)，攛掇已經(jīng)租出房屋的房主抬高出租的價(jià)格或鼓動(dòng)房主盡快退租。
近日，一篇名為《北京知名中介發(fā)傳單哄抬租房?jī)r(jià)被捉現(xiàn)行》的帖子在網(wǎng)上流傳。傳單稱(chēng)：“一居2500元至3000元/月，兩居3000元/月至3500元/月。如果您對(duì)您目前房子的租價(jià)不滿(mǎn)意，可以給我打電話(huà)……”
“類(lèi)似的情況在業(yè)界已經(jīng)不是秘密。”前述中介資深人士表示，目前正值半年期的房租續(xù)約期，也是高校畢業(yè)生和外來(lái)務(wù)工者租房的高峰期。借房主互相攀比的心理和漲價(jià)帶來(lái)的高收益，中介人員盡力說(shuō)服房主漲價(jià)，漲幅大的能達(dá)到20%，原來(lái)2500元/月的租金能變成3000元/月。在北京地區(qū)，單月租賃市場(chǎng)的成交量約為1000套，如果房租上漲20%，一年下來(lái)就能給中介帶來(lái)上百萬(wàn)元的收入。
囤積房源做二房東 在局部區(qū)域吃掉全部房源
前述中介資深人士表示，以往中介通常會(huì)讓房主和客戶(hù)見(jiàn)面簽三方合同，收取一個(gè)月的租金或1%至1.5%的傭金作為酬勞。現(xiàn)在部分中介公司會(huì)先把房子租下來(lái)，再出租給尋租人。中介當(dāng)上了“二房東”，租賃人與房主見(jiàn)面的環(huán)節(jié)被省略，但傭金仍然正常收取。如此一來(lái)，定價(jià)權(quán)完全被中介掌握，其中的差價(jià)是中介利潤(rùn)的主要來(lái)源，房?jī)r(jià)被抬高也不意外。
就差價(jià)而言，一套房子的差價(jià)如果是100元/月，那么一年就是1200元。中介的“房屋銀行”里有近千套房子，其獲得的利潤(rùn)可想而知。
以新街口附近的某樓盤(pán)為例，今年4月底70%至80%的房源都被某中介機(jī)構(gòu)收購(gòu)，造成該小區(qū)的租金價(jià)格幾乎完全由該機(jī)構(gòu)制定。該小區(qū)的租金價(jià)格于5月飆漲300元/月至500元/月。
通常，中介以低價(jià)收取業(yè)主的出租房源并索要空置期，再在租金處于高位時(shí)出租給客戶(hù)。
房租價(jià)格漲易跌難 租賃市場(chǎng)已現(xiàn)供大于求
北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，除了少數(shù)中介的租賃代理業(yè)務(wù)外，其他人不會(huì)在沒(méi)有居住需求的情況下囤房。
事實(shí)上，受樓市新政的影響，不少房主由售轉(zhuǎn)租，使租賃市場(chǎng)供大于求。今年6月份的二手商品房租賃房源量環(huán)比上漲6.1%，租客的求租量?jī)H上漲1.7%。最近房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)明顯回落，將有更多待售房源轉(zhuǎn)入租賃市場(chǎng)，可能再度出現(xiàn)供大于求的局面。
張大偉表示，現(xiàn)在租賃市場(chǎng)房租暴漲主要是因?yàn)橛泄咀鲎赓U代理，可以達(dá)到菜販子囤積獲得暴利的效果。“菜價(jià)每天都有漲有跌，可是房租價(jià)格有黏性，一般租一套房都是一年、半年的時(shí)間，房租價(jià)格一旦上漲了，再回落的可能性就小了”。
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