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隨著政策的持續(xù)調(diào)控，燕郊、通州等地繼2009年領(lǐng)漲北京樓市之后，開始無可避免地進入領(lǐng)跌的通道。雖然降價的情況比起房價飆升的情況，顯得扭扭捏捏，但是明顯的價格落差已經(jīng)出現(xiàn)在燕郊樓盤，而通州部分樓盤價格也紛紛松動。
本周，記者實地探訪了燕郊、通州等地樓盤，不少3、4月份開盤吞吞吐吐的開發(fā)商，現(xiàn)在都已經(jīng)開始大力推盤。在天洋城、上上城第三季等降價幅度最為明顯的樓盤，雖然有退房案例，但是，記者在售樓處并沒有看到2008年退房潮的混亂場面。
促銷競爭暗示推盤急切
“去年漲得最快的地方，今年跌得也最快。”中原地產(chǎn)三級市場研究部研究總監(jiān)張大偉告訴記者。曾經(jīng)一天一個價的燕郊，現(xiàn)在停止了“瘋狂漲價”，開始上演如火如荼的“促銷瘋狂”。
一下930路公交車，記者就被一大群自稱“業(yè)務(wù)員”的人圍住。為了能將記者帶到“星河185”售樓處，該項目“業(yè)務(wù)員”足足跟蹤了原計劃先去“上上城第三季”的記者1000米；更加瘋狂的是，“維多利亞”項目的“業(yè)務(wù)員”竟然和記者同時登上了“星河185”的班車，并在“星河185”售樓處門口“蹲守”了將近1個小時，以便于成功將記者帶到“維多利亞”售樓處。而在離開“維多利亞”售樓處的時候，讓記者始料未及的是“天洋城”的“業(yè)務(wù)員”已經(jīng)早早等候在門口，直接將記者帶上了去往“天洋城”的班車。
激烈的促銷競爭，似乎暗示了開發(fā)商急切的推盤心理，燕郊率先摘下了“扛價”的面具，價格出現(xiàn)了大幅松動。而曾經(jīng)在3、4月份“沒房”的天洋城、燕京航城、星河185,無一例外都在加速開盤，大量出房。據(jù)記者觀察，燕郊地區(qū)現(xiàn)在的均價在7500元/平米左右，相比4月初下降了近3成，但是相比2009年年初，價格漲幅約1倍。
不敢標(biāo)實價 怕有人鬧事
盡管燕郊各樓盤的銷售顧問都一再強調(diào)開發(fā)商“不差錢”，降價只為響應(yīng)政府號召，但是面對“新政”后冷清的市場，迅速回籠資金恐怕是更加根本的原因。而7000—8000元/平米的價格，確實撬動了銷售。
記者在“上上城第三季”，幾面大大的銷控板上，絕大多數(shù)房源都被標(biāo)上了“已售”的字樣。據(jù)了解，“上上城第三季”6月5日開盤的7號樓，開盤當(dāng)天均價僅為6800元/平米，一開盤即遭到火爆搶購，使得開發(fā)商第二天就將每平米價格上調(diào)了約600元。而記者從銷控板上看到，7號樓目前僅剩3套房源沒有出售。
“上上城”售樓顧問向記者熱情推介了該項目的樓王——38號樓。記者看到，銷控板上標(biāo)注的價格在11000元/平米左右，而售樓顧問悄悄告訴記者：“現(xiàn)在9000元上下就能買。不敢把9000元標(biāo)出來，是怕有人鬧事，以前都是按照10000多元/平米賣的，現(xiàn)在全款還能打9.7折，貸款可以打9.9折。”
而“天洋城”的售樓處更加熱鬧，基本上售樓處的每一組沙發(fā)上都坐著正在洽談的售樓顧問和購房者。據(jù)該項目售樓顧問透露：“這兩天賣瘋了，差不多每個人一天都能賣出去2套。”“天洋城”曾經(jīng)在北京春季房展會上報出近12000元/平米的均價，而現(xiàn)在正在熱銷的73號樓，均價卻僅為7800元/平米。前來挑房的李女士告訴記者：“報紙上都說天洋城降了3成，這次是專門奔著特價樓來的。”
星河185沒有趕上新政前的“黃金(1212.20,4.50,0.37%)時代”，5月份才首次姍姍開盤，均價為8200元/平米。近期將要開盤的二期，雖然對外宣稱價格將在7500—8500元/平米的區(qū)間內(nèi)，但是記者發(fā)現(xiàn)，二居室戶型的均價也進行了明顯下調(diào)。而據(jù)該項目售樓顧問介紹：“只要現(xiàn)在交1萬元小定，就能享受開盤減1萬的優(yōu)惠，全款還能繼續(xù)打折。”當(dāng)記者追問1萬元是否排號費時，該售樓顧問強調(diào)，這叫“小定”，不叫排號，但是又不能說明二者的區(qū)別。
不過，美林灣等樓盤依然在死守價格，售價依然高達(dá)11000元/平米。但是售樓顧問也坦言：“我們房子只剩下幾套，并不著急賣。”偌大的美林灣售樓處，記者竟然只看到一個售樓顧問。
“七八千差不多已經(jīng)是現(xiàn)在燕郊的真實價格，這個價格我們就賣瘋了。這里交通比通州一些地區(qū)都方便，但是通州房價都沒怎么降。”天洋城售樓顧問充滿信心地對記者表示。
避嫌降幅大 通州暗降多
相較燕郊，通州新盤降價就顯得遮遮掩掩。雖然沒有出現(xiàn)像天洋城開盤直降30%的案例，但價格松動已是公開的事實。
知情人士向記者透露，新政之前，京貿(mào)國際新城曾計劃開盤30000—35000元/平米，后來由于市場氛圍變化，最終開盤價定為26000-29000元/平米，這相對于原有的銷售計劃，是一種變相的降價。
而距離經(jīng)貿(mào)國際城不遠(yuǎn)的京隅花石匠，7月份開盤均價也只是14800元/平米，開盤當(dāng)天還可以享受1萬抵10萬的優(yōu)惠。K2海棠灣則打出均價24000元/平米的廣告，送精裝修，一次性付款9.8折。據(jù)了解，該項目在新政前，開盤價曾經(jīng)達(dá)到29000元/平米。
張大偉告訴記者，燕郊本身就是一個不成熟的市場，可以一天一個價，但是北京不一樣。在北京，二手房松動更為明顯，商品房還是暗降居多，主要是借各種手段來規(guī)避市場大幅度降價的聲音。
據(jù)了解，新華聯(lián)家園的二手房已經(jīng)從4月份的22000元/平米下降到16000元/平米，降價幅度令人咋舌。
在亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅眼里，只有全款低于9折優(yōu)惠，貸款低于9.5折優(yōu)惠，才表示降價潮的開始。燕郊普遍降價。而在北京市內(nèi)形成普遍降價現(xiàn)在還很難，一方面開發(fā)商資金鏈還沒有“山窮水盡”；另一方面經(jīng)過2008年，開發(fā)商也會慎重權(quán)衡降價帶來的退房、品牌傷害等負(fù)面影響。
降價樓盤現(xiàn)退房案例
提到2008年的退房潮，開發(fā)商至今記憶猶新。而經(jīng)歷過退房潮的買主們，也開始發(fā)出這樣的疑問：“最近房市低迷，房價下跌，會不會出現(xiàn)新一輪的退房潮？”
記者本周調(diào)查發(fā)現(xiàn)，燕郊的天洋城、上上城第三季等降價幅度最為明顯的樓盤，都已經(jīng)出現(xiàn)退房案例，不過2008年“攻打售樓處”性質(zhì)的惡性事件尚未出現(xiàn)。
中原地產(chǎn)三級市場研究部研究總監(jiān)張大偉告訴記者，2008年之所以會有退房潮，更主要是因為當(dāng)時政策也在支持購房，政府出臺一系列的優(yōu)惠刺激政策，所以當(dāng)房價急降，業(yè)主自然會有退房潮。
“開盤價降這么多，退房現(xiàn)象肯定會有，我們公司有專門的同事在處理這件事。”天洋城售樓顧問對記者坦言。而在“天洋城”的業(yè)主論壇上，也同樣是一片嘩然。
“第二季會有一些回購的房子，因為二季開盤價才4000多，7000多回購，加1000塊錢我們還能賣。第三季就沒有開發(fā)商回購的房子了，第三季開盤價本來太高，開發(fā)商回購不劃算。”上上城第三季的售樓顧問告訴記者。
對于退房糾紛，該顧問表示：“買房就像投資，既然房價上漲的時候開發(fā)商沒有和業(yè)主索要差價，房價下跌的時候業(yè)主和開發(fā)商索賠就沒有道理。”
而北京通州等郊區(qū)樓盤，由于直接降開盤價的現(xiàn)象幾乎沒有，記者在交易管理網(wǎng)并沒有發(fā)現(xiàn)普遍的退房記錄。不過一些開發(fā)商近期宣傳的“無理由退房”，卻讓記者覺得更像一個噱頭。
海棠灣銷售人員對記者表示：“無理由退房并不是說我們現(xiàn)在有很多退房的情況出現(xiàn)，很多媒體往往誤讀為我們有很多退房，這只是我們促銷的一種手段。”
北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理胡景暉告訴記者，今年應(yīng)該不會出現(xiàn)像2008年的退房潮，2008年是政府巨額救市，今年則是政府調(diào)控。而且相對于2008年的經(jīng)濟危機，今年的開發(fā)商資金狀況要好很多，扛價能力也比2008年加強。當(dāng)然走到最后，還是會以開發(fā)商折讓收尾，降價是必然的。但還不至于出現(xiàn)退房潮。
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅則告訴記者，會不會出現(xiàn)退房潮，主要看政策是否延續(xù)。如果新國十條等政策還繼續(xù)持續(xù)下去，資金鏈、價格可能會出現(xiàn)問題。降價潮在所難免，按當(dāng)前形勢，今年年底或者明年年初會出現(xiàn)降價潮，到時，出現(xiàn)退房潮還是有可能的。但目前市場上并沒有形成大規(guī)模的降價潮，退房潮自然也不會發(fā)生。有一些樓盤出現(xiàn)退房現(xiàn)象，那只是個案，不是潮流。
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