|
一些專家和業(yè)界人士在接受記者采訪時表示，重慶的公租房探索不單是解決“夾心層”人群的住房困難，還在于規(guī)避以往一些保障性住房項目存在的詬病，避免公租房片區(qū)形成新的“貧民窟”。同時，公租房是參與對房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要手段，有利于抑制房價，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
封閉式管理避免“權(quán)力尋租”
在我國住房保障體系建設(shè)中，一些項目因分配不公、運作不規(guī)范等問題而飽受公眾詬病。“只要管住了公租房上市交易的閘門，就沒有利潤可圖，就不會發(fā)生利益輸送，也不會發(fā)生腐敗問題。從這個意義上講，公租房體系本身就是一個防止腐敗的系統(tǒng)。”重慶市國土資源和房屋管理局有關(guān)負責人表示。
為此，重慶市在謀劃公租房建設(shè)之初就考慮設(shè)計一套科學的準入門檻和退出機制。在準入管理上，最初考慮在主城有固定工作的，剛畢業(yè)大學生、引進的外來人才等可以申請公租房。后來，從營造城市發(fā)展環(huán)境和聚集人才考慮，擴大公租房保障范圍，只要是年滿18周歲，不屬于廉租住房保障對象、又暫時買不起商品房的中低收入人群和新就業(yè)人員等“夾心層”，在重慶主城區(qū)具有穩(wěn)定就業(yè)崗位和收入來源，本市無房戶或住房面積低于城市住房保障標準的城鄉(xiāng)居民、具有租金支付能力的都納入申請范圍，不設(shè)戶籍限制。
同時，重慶對公租房住戶的退出機制也進行了周密的制度設(shè)計。根據(jù)重慶市公租房管理暫行辦法，公租房租住以5年為期限，租住者去購買改善住房后，可以退出公租房；業(yè)主住滿5年后，可以成本價+銀行利息購買自住(其中成本價是指土地成本、建安成本等綜合成本，并交納部分稅費)，購房時可選擇一次性付款和分期付款。一次性付款后，不再支付租金；分期付款時，未付款面積按照規(guī)定繳納租金。公租房不得上市交易，購買人需要轉(zhuǎn)讓的，由政府回購，回購價格為原銷售價格加同期銀行活期存款利息，不會隨著房價的上漲而上漲。
此外，重慶市還設(shè)計了懲罰性的強制退出機制。對于提供虛假信息騙取公租房租住，擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)售、出借和抵押公租房，改變其住房結(jié)構(gòu)或使用性質(zhì)，空置房屋或欠交房租6個月以上，以及違反租賃合同，承租人或購買人所占有的公租房都被強制收回，其行為也會被記入個人信用檔案，5年內(nèi)不得申請公租房。
不讓公租房聚居區(qū)成為城市“貧民窟”
近日記者來到鴛鴦片區(qū)公租房的工地，只見工人們正忙著綠化，竹子、紅楓、銀杏、桂花綠意盎然，園林景觀生機勃勃。工作人員告訴記者，雖然是公租房，可是綠化卻與普通的商品房差不多。
在公租房建設(shè)中，重慶市特別強調(diào)不能讓公租房聚居區(qū)成為純粹城市低收入群體的集中居住地，而是讓這些中低收入人群也能享受到較高品質(zhì)的居住條件，活得更要有尊嚴。為此，重慶市在公租房規(guī)劃建設(shè)中，實行商品房、公租房無差別的“混建”模式，高標準、高品質(zhì)規(guī)劃建設(shè)。
一方面，在布局上，公租房一般布局在輕軌沿線或交通條件較好的地區(qū)，容積率約3.8，完全參照商業(yè)樓盤的標準，配套學校、醫(yī)院、商店、銀行以及健身、圖書館等設(shè)施和場地。
另一方面，主城區(qū)公租房均布局在，一二環(huán)線之間規(guī)劃的21個人口聚居區(qū)中，公租房住戶完全與商品房住戶有機融合在一起，共享小區(qū)環(huán)境和專業(yè)物業(yè)公司的管理與服務(wù)，消除住戶家庭收入高低所造成的心理落差，避免社會階層隔離和形成城市“貧民窟”。
此外，重慶的公租房戶型面積一般在35-80平方米，60平方米以下的占85%以上，按建筑面積的10%進行公建配置，并含有每平方米400元的簡約裝修。
重慶社會科學院社會學專家孫元明研究員認為，“這是一個妙招！讓公租房住戶與商品房住戶有機地融合，將保證入住公租房的中低收入階層均衡享受公共服務(wù)，不會有心理落差，避免形成新的貧民窟。”
抑制投機行為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場
有關(guān)專家和業(yè)內(nèi)人士普遍認為，公租房是調(diào)節(jié)房市供求的“緩沖器”。隨著大量公租房的逐漸上市，將會直接影響房屋租賃市場，進行抑制投資性或投機性需求，有利于遏制房價飛漲，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
重慶大學建設(shè)與房地產(chǎn)管理學院院長任宏認為，大量的公租房上市，會把“夾心層”人群吸引過去，有利于引導(dǎo)更多人轉(zhuǎn)變住房觀念，覺得“租房比硬著頭皮買房生活得更好”。如此一來，商品房市場上的需求就會減少，從而抑制部分投資性或投機性購房需求，有利于穩(wěn)定房價。另一方面，由于公租房的租金是市場價的60%，一旦面市，其周邊商品房的租金勢必受到影響，會刺激投資者形成看跌的心理預(yù)期。
然而，在任宏看來，政府提供公租房，是一種“過渡房”，是城市化進程中的一種保障方法，在城市人口趨于穩(wěn)定后，公租房閑置率會逐漸增高，而管理維護成本會大幅增加，勢必會加重政府的財政壓力。他說：“今后，還需更多地增加老百姓的收入，提高消費能力，讓更多的人買得起房。”
重慶邁德房地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理趙宜勝認為，由政府出資建設(shè)，以較低廉的租金出租給暫時無力自置居所群體的公共租賃房制度，是解決房價過快上漲的一種有效手段。而且，建公租房將會很好地平衡各方的利益，既滿足中等偏低收入群體的住房需求，起到抑制房價的作用。同時，公租房對房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)起到調(diào)節(jié)作用。由于公租房屬于中低端產(chǎn)品，勢必會擠占一定的市場空間，這樣就促使開發(fā)商尋找公租房沒有覆蓋的產(chǎn)品類型，專心做優(yōu)質(zhì)高價房，會使中高端產(chǎn)品市場競爭更加充分，性價比更高，減少房地產(chǎn)市場的政策硬傷。
據(jù)經(jīng)濟學家測算，一個地區(qū)保障性住房的供給每增加5%，當?shù)胤績r就會下降3%-4%，重慶的保障性住房若能夠達到總建房面積的30%，那么房價相應(yīng)會下降20%以上。因此保障性住房不但滿足了中低收入群體的需求，還將通過市場機制，深刻改變本地商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，有效抑制商品房價格整體過快增長的格局。
張定宇表示，公租房增加了住房供應(yīng)類型，有利于調(diào)控房屋市場出租價格，抑制部分投資性購房需求，同時間接地抑制房價過快上漲。從長遠來看，公租房實行“租售并舉”，可以有效緩解購房者尤其是中低收入家庭的資金壓力，促進整體房價保持在合理水平，有利于老百姓縮短購房期限。
|