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在網(wǎng)上經(jīng)常能看到有房奴發(fā)帖叫苦不迭，自從買房后讓房貸壓得喘不過(guò)氣來(lái)，想著早上起床一睜眼就欠人家銀行100塊錢，不但讓房奴從物質(zhì)上大大降低了生活標(biāo)準(zhǔn)，更使他們的精神備受折磨，心理健康受到極大傷害。
新政讓人更糾結(jié) 房貸房租究竟誰(shuí)是“套”？
可見(jiàn)，房貸是目前大多數(shù)購(gòu)房家庭開(kāi)銷最大的一項(xiàng)，很多網(wǎng)友們都是房奴一族，房貸政策的一舉一動(dòng)都牽動(dòng)著大家的神經(jīng)；雖然房貸苦，但如何辦理房貸卻大有講究，掌握了房貸技巧，往往可以四兩撥千金，讓你少奮斗10年。下面整理出不同的還貸方式供大家借鑒和學(xué)習(xí)。(部分參考信息時(shí)報(bào)資料)
選擇合適的房貸還款法
1、分階段性還款法適合年輕人。由于年輕人、大學(xué)生剛參加工作，手頭資金緊張，所以這種還款方式就允許客戶有3-5年寬限期，開(kāi)始還款每月只要幾百元，過(guò)了5年后，隨著收入提高、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的夯實(shí)，還款也會(huì)提高步入正常的還款方式。
2、等額本金還款法適合收入高人群。等額本金還款，借款人可隨還貸年份增加逐漸減輕負(fù)擔(dān)。這種還款方式是將本金分?jǐn)偟矫總�(gè)月中，同時(shí)付清上一還款日至本次還款日之間的利息。這種還款方式在同等條件下所償還的總利息要比等額本息少，隨著時(shí)間推移，還款負(fù)擔(dān)便會(huì)逐漸減輕，但由于利息是遞減的，開(kāi)始幾年的月供金額要比等額本息高，壓力會(huì)很大，所以這種還款方式對(duì)于收入高且還款壓力不大的人群比較合適。
3、等額本息還款法適合收入穩(wěn)定人群。等額本息是指，把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭�款期限的每個(gè)月中。作為還款人，每個(gè)月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。可見(jiàn)對(duì)于收入穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)條件不允許前期投入過(guò)大的家庭可以選擇這種方式。
4、按季按月還息一次性還本付息法適合從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)人群。一次性還本付息，指借款到期日一次性償還所有貸款利息和本金的還款方法。對(duì)于小企業(yè)或者個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，可以減輕還款壓力。
5、轉(zhuǎn)按揭。轉(zhuǎn)按揭是指由新貸款銀行幫助客戶找擔(dān)保公司，還清原貸款銀行的錢，然后重新在新貸款行辦理貸款。如果你目前所在的銀行不能給你7折房貸利率優(yōu)惠，就完全可以房貸跳槽，尋找最實(shí)惠的銀行。由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，一些銀行還是相當(dāng)樂(lè)意為你效勞的。
6、按月調(diào)息。在目前降息趨勢(shì)下，市民以前若選擇的是房貸固定利率，那就趕緊轉(zhuǎn)為浮動(dòng)利率才劃算。不過(guò)，“固定”改“浮動(dòng)”需要支付一定數(shù)額的違約金。
7、雙周供省利息。雙周供縮短了還款周期，比原來(lái)按月還款的還款頻率高一些，由此產(chǎn)生的便是貸款的本金減少得更快，也就意味著在整個(gè)還款期內(nèi)所歸還的貸款利息，將遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于按月還款時(shí)歸還的貸款利息，本金減少速度加快。因此，還款的周期被縮短，同時(shí)也節(jié)省了借款人的總支出。對(duì)于工作和收入穩(wěn)定的人，選擇雙周供還是很合適的。
8、提前還貸縮短期限。提前還貸之前要算好賬，因?yàn)椴皇撬械奶崆斑�貸都能省錢。比如，還貸年限已經(jīng)超過(guò)一半，月還款額中本金大于利息，那么提前還款的意義就不大。此外，部分提前還貸后，剩下的貸款市民應(yīng)選擇縮短貸款期限，而不是減少每月還款額。因?yàn)椋y行收取利息主要是按照貸款金額占據(jù)銀行的時(shí)間成本來(lái)計(jì)算的，因此選擇縮短貸款期限就可以有效減少利息的支出。假如貸款期限縮短后正好能歸入更低利率的期限檔次，省息的效果就更明顯了。而且，在降息過(guò)程中，往往短期貸款利率下降的幅度更大。
9、公積金轉(zhuǎn)賬還貸。在申請(qǐng)購(gòu)房組合貸款時(shí)，一方面盡量用足公積金貸款并盡量延長(zhǎng)貸款年限，在享受低利率好處的同時(shí)，最大程度地降低每月公積金的還款額；最大程度地縮短商業(yè)貸款年限，在家庭經(jīng)濟(jì)可承受范圍內(nèi)盡可能提高每月商業(yè)貸款的還款額。這樣，月還款額的結(jié)構(gòu)中就會(huì)呈現(xiàn)公積金份額少、商業(yè)份額多的狀態(tài)。公積金賬戶在抵充公積金月供后，余額就能抵充商業(yè)性貸款，這樣節(jié)省的利息就很可觀。
所以對(duì)于房貸一族來(lái)說(shuō)，選擇合適的還貸方式，就能實(shí)打?qū)嵉氖∠虏簧馘X。另外，選擇合適的銀行也能讓你得到相當(dāng)大的實(shí)惠。
在網(wǎng)上經(jīng)常能看到有房奴發(fā)帖叫苦不迭，自從買房后讓房貸壓得喘不過(guò)氣來(lái)，想著早上起床一睜眼就欠人家銀行100塊錢，不但讓房奴從物質(zhì)上大大降低了生活標(biāo)準(zhǔn)，更使他們的精神備受折磨，心理健康受到極大傷害。
選擇合適的銀行產(chǎn)品
1、渣打活利貸，100萬(wàn)貸款省息近60萬(wàn)。包括下面的也都是提前還貸的一種方法，通過(guò)將閑置資金存入還款賬戶，作為提前還款，直接抵扣貸款本金，在省息的同時(shí)自動(dòng)縮短了還款期限。假如你貸款100萬(wàn)買一套2室一廳的新房，貸款期限30年，由于每月可以節(jié)省3000元，可將這筆資金存入還款賬戶，在還款的第2個(gè)月，貸款本金就比原來(lái)減少了3000元，如果堅(jiān)持每月將節(jié)省的3000元存入還款賬戶不支取，最終還款的利息總額為55.5641萬(wàn)元，而普通住房貸款利息總額需要115.8379萬(wàn)元，可節(jié)省的利息近60萬(wàn)元，同時(shí)，你的還款期限也由原來(lái)的30年縮短為22年。從還貸年限上再加上節(jié)省的利息豈止讓你少奮斗10年？
2、深發(fā)展“存抵貸”：提前還貸資金也有收益。該產(chǎn)品將賬戶上的資金將按照一定的比例被視作提前還貸，而非全部資金用于抵償本金，其次，節(jié)省的貸款利息還可返還到賬戶中，并有一定的理財(cái)收益。收益包括存款額的活期利率和存款抵扣部分貸款產(chǎn)生的利差收益。假如你辦理80萬(wàn)元貸款，如果還款賬戶余額為10萬(wàn)元，則相當(dāng)于抵扣了2.75萬(wàn)元的貸款本金，如果接下來(lái)兩天分別存入10萬(wàn)元、70萬(wàn)元，則以這三天的理財(cái)收益計(jì)算，其年收益率約為4.2%，遠(yuǎn)高于活期存款利率。
3、建行“存貸通”：有不良記錄難享該賬戶。將還款賬戶設(shè)定為貸款通增值賬戶，可將活期賬戶的錢存入“增值賬戶”，按銀行約定的比例，將其視為提前還貸的資金，賬戶余額越多，視作抵扣的還貸額就越高。需要資金時(shí)，可隨時(shí)提取存貸通增值賬戶中的部分或全部存款，包括被視同提前還貸的部分。例如，你在建行辦理貸款金額為60萬(wàn)，期限為30年的個(gè)人住房貸款，如果增值賬戶余額為10萬(wàn)元，則2.5萬(wàn)元視作提前歸還貸款資金，剩余7.5萬(wàn)元?jiǎng)t按活期存款計(jì)息，則當(dāng)天可節(jié)省利息支出25000×5.94%/360=4.125元。節(jié)約的利息通過(guò)“增值收益”的形式返還到賬戶余額中，市民可自由決定是否支取或繼續(xù)沖抵貸款。
（齊魯網(wǎng)）
房貸理財(cái)建議
NO1、努力提高信用度
“平時(shí)要多注意自身在銀行的信用，盡量提高自己的信用度，”專家建議購(gòu)房者，尤其是二次置業(yè)者，除了提升自己的信用度外，還可以把儲(chǔ)蓄，國(guó)債、基金等等個(gè)人金融資產(chǎn)集中放在一家銀行，達(dá)到一定數(shù)量后成為該銀行VIP客戶，即能夠享受銀行提供的匯款手續(xù)費(fèi)減免、柜臺(tái)業(yè)務(wù)免排隊(duì)等VIP服務(wù)，貸款時(shí)還可以享受一定利率優(yōu)惠。同時(shí)，在貸款時(shí)盡可能多的提供對(duì)自己獲得更待貸款額有利的條件，比如自有資產(chǎn)情況等等。
NO2：靈活選擇還貸方式
常見(jiàn)的還款方式主要有兩種，一是等額本息，一是等額本金。等額本息每期
(月)還款額相同，先還本金后還利息，利息總額高。而等額本金是先還利息后還本金，前期還款壓力大，以后逐期遞減。一些房貸族或是不了解兩種還款方式的門道，或是覺(jué)得等額本息每月還款額相同省心省事不必費(fèi)心記，因此就選擇等額本息還款法。其實(shí)，等額本金還款法相比于等額本息還款法，可為房貸者節(jié)省不少利息。以貸款30萬(wàn)元20年期為例，采用等額本息還款法，每月要還款1988元，還款總額47.7萬(wàn)元，支付利息款17.7萬(wàn)元。但如果采取等額本金還款法，首月還款2512元，還款總額45.21萬(wàn)元，支付利息款15.12萬(wàn)元，比前者省去利息2萬(wàn)多元。
NO3：盡力縮短還款時(shí)間
雙周供就是縮短房貸期限的方法之一。
所謂
“雙周供”，就是將原本按月支付的房貸改成每?jī)芍苤Ц兑淮巍?jù)銀行工作人員表示，兩次扣款的總額基本相當(dāng)于原來(lái)一次扣款的數(shù)額，借款人每月負(fù)擔(dān)沒(méi)有增加，但卻可以起到縮短還款時(shí)間和節(jié)省總利息的效果。
“雙周供”每年要還款26次，而 “月供”每年則還款12次，實(shí)際上 “雙周供”比按月支付每年多付一個(gè)月。從利息計(jì)算方式看，由于
“雙周供”縮短了還款周期，提高了還款頻率，使得每期還款中本金所占比例更多，利息所占比例相應(yīng)減少，本金減少速度加快，因此，才節(jié)省了借款人的利息總支出。
除了雙月供，貸款者也可選擇提前還貸，不過(guò)專家建議若提前還貸還須考慮還貸成本和機(jī)會(huì)成本。提前還貸意味著必須放棄一部分流動(dòng)資金，一次性投入過(guò)大，可能打亂正常的投資節(jié)奏，降低生活質(zhì)量；如有更好的投資途徑，也不必急于提前還款，通過(guò)合理的投資，獲得比貸款利率更高的回報(bào)也是有可能的。
NO4、借用理財(cái)產(chǎn)品
進(jìn)行以存代貸
為了幫助房貸族節(jié)省利息，很多銀行相繼推出一系列節(jié)省房貸利息的理財(cái)產(chǎn)品，其基本思路就是以存款的利息抵充房貸利息，對(duì)房貸族而言，既相當(dāng)于提前還款，手頭又保有一筆流動(dòng)資金。房貸族不妨比較一下各家銀行的房貸理財(cái)產(chǎn)品，挑選適合自己的一款產(chǎn)品。
加息預(yù)期下，合理規(guī)劃房貸，肯定能夠在一定程度上達(dá)到理財(cái)省錢的目的。
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