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當(dāng)前，一線城市住宅市場(chǎng)正愈發(fā)低迷。最新數(shù)據(jù)顯示，在成交量大幅下降的情況下，北京在售打折樓盤數(shù)量進(jìn)一步上升，截至18日已達(dá)75個(gè)。上海6月打折優(yōu)惠樓盤也上升至48個(gè)，比5月增加兩成。在19日舉辦的“第六屆中國民營經(jīng)濟(jì)企業(yè)投資與發(fā)展論壇”上，與會(huì)專家大多認(rèn)為，未來一段時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)將迎來進(jìn)一步調(diào)整，建議房地產(chǎn)企業(yè)注意防范二套房貸款利率進(jìn)一步提升等風(fēng)險(xiǎn)。
未來房?jī)r(jià)有望進(jìn)一步調(diào)整
根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至6月18日，北京在售打折樓盤數(shù)量比1個(gè)月前增加了15%，折扣力度也從以前的9.8折、9.9折擴(kuò)大到9折，其中部分項(xiàng)目特價(jià)房的折扣幅度還會(huì)更大。不僅如此，北京部分區(qū)域前5個(gè)月的商品住宅期房均價(jià)比前4個(gè)月下降了近千元。
另據(jù)中原地產(chǎn)最新住宅市場(chǎng)月報(bào)表明，在銷量急劇下挫近一個(gè)月后，部分標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)在售新房項(xiàng)目中也出現(xiàn)了降價(jià)促銷跡象，降價(jià)幅度在5%至10%。
根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前表現(xiàn)，有專家認(rèn)為，在未來一段時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)進(jìn)一步調(diào)整在所難免，不過在不同城市不同區(qū)域的表現(xiàn)可能會(huì)有所不同。
與會(huì)的中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容稱，房?jī)r(jià)調(diào)整具有一個(gè)周期性，不像股市今天漲10%，明天跌10%，如果最終政策全面落實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)發(fā)生根本性改變。
首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理劉曉光則預(yù)測(cè)，此次遏制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的調(diào)控目標(biāo)應(yīng)能夠?qū)崿F(xiàn)，尤其是大城市周邊地區(qū)的價(jià)格會(huì)下降，大概到今年10月會(huì)進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定期。不過他堅(jiān)持認(rèn)為，特大城市核心區(qū)域的房?jī)r(jià)還會(huì)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
“房?jī)r(jià)有漲有落是正常現(xiàn)象，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)哪有只有漲沒有落的，沒必要老是在拐點(diǎn)上做文章。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一說。
應(yīng)重視改善性需求
自4月中央出臺(tái)一系列調(diào)控政策后，北京、深圳、浙江、廣州、重慶等省市陸續(xù)發(fā)布調(diào)控細(xì)則。隨后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將保障住房建設(shè)列入各地工作考核內(nèi)容、稅務(wù)總局明確土地增值稅清算有關(guān)問題以及二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)正式明確等政策陸續(xù)出臺(tái)。
中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵認(rèn)為，上述一批政策的頒布均可解讀為是“國十條”的延續(xù)，不但造成近期市場(chǎng)持續(xù)觀望以及住宅市場(chǎng)急劇降溫之勢(shì)，而且可能對(duì)國內(nèi)中長(zhǎng)期樓市產(chǎn)生重大影響。
在依然濃重的觀望氛圍下，有人擔(dān)心“國十條”等調(diào)控政策在抑制投資、投機(jī)性購房的同時(shí)，也在一定程度上抑制了改善性需求。劉曉光就鮮明提出將來應(yīng)充分考慮對(duì)正常的自住需求、正常的改善性需求、投資性需求如何進(jìn)行差異性調(diào)節(jié)。
朱中一也建議，未來的調(diào)控政策應(yīng)對(duì)改善性需求給予足夠重視。他說：“‘國十條’在抑制投資投機(jī)性需求的同時(shí)，對(duì)改善性需求的擠出效應(yīng)也比較明顯。任何政策設(shè)定都有它的難處，但是這個(gè)問題遲早要解決。最近，我們一直建議要把改善性需求作為一個(gè)重要需求，能很好地在政策上體現(xiàn)出來，因?yàn)椴还茉趺礃樱纳菩孕枨笫且粋�(gè)比較真實(shí)的需求，要重視。”
朱中一還進(jìn)一步表示，應(yīng)區(qū)分房地產(chǎn)消費(fèi)和投資，對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)可以通過各種扶持政策為民眾創(chuàng)造好的購房條件。
房企需加大風(fēng)險(xiǎn)防范力度
鑒于房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前的低迷走勢(shì)，與會(huì)專家同時(shí)呼吁房地產(chǎn)企業(yè)加大風(fēng)險(xiǎn)防范力度。
住宅成交量大幅下挫后，開發(fā)商紛紛選擇了放緩開盤速度。根據(jù)中原地產(chǎn)對(duì)8個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)的監(jiān)測(cè)，除廣州外，其余城市的新增住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積環(huán)比均有2成以上的降幅。標(biāo)桿房企開盤策略調(diào)整尤為敏感。4月新政后，各房企立即選擇低速推盤，改變此前的營銷策略，導(dǎo)致原本應(yīng)處于供應(yīng)旺季的5月新增供應(yīng)量大幅回落。
減少開盤數(shù)量雖然可能有助于維持房?jī)r(jià)，但是也使得房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠速度減慢，經(jīng)營不如以往順暢。劉曉光表示，調(diào)控新政對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響最重要的就表現(xiàn)在資金上，無論是企業(yè)自身融資還是老百姓的按揭融資都受到了較大影響。“現(xiàn)在怎么面對(duì)市場(chǎng)，轉(zhuǎn)變自己的商業(yè)模型，怎么拓寬融資通道，怎么更好地把產(chǎn)業(yè)跟地產(chǎn)結(jié)合起來，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)可能是一個(gè)考驗(yàn)。”
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮提醒說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)規(guī)避利率變動(dòng)等帶來的風(fēng)險(xiǎn)。中國的存貸款利率現(xiàn)在處于25年來的最低點(diǎn)，未來二套房按揭貸款利率高于現(xiàn)在的1.1倍的可能性是90%以上。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)這樣的利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)成本變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)做好充分準(zhǔn)備。
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