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近日，有關(guān)要在長沙等地試點(diǎn)“商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)稅”的說法引起了外界的關(guān)注。而據(jù)記者了解，長沙市稅務(wù)部門對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)出租征稅，近些年確實(shí)探索出了一些獨(dú)門“功夫”。這讓長沙轄區(qū)內(nèi)包括縣市在內(nèi)，房屋特別是商業(yè)地產(chǎn)的房東們開始排隊(duì)納稅。
房產(chǎn)出租稅竟可有可無
按照稅收法規(guī)的規(guī)定，無論是住宅還是商業(yè)門面出租，均需納稅。
但一些城市對(duì)此退避三舍，認(rèn)為收起來有三難：
一是房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)，國人納稅意識(shí)歷來淡薄。很多商業(yè)地產(chǎn)房東們認(rèn)為，我出租的是私人房產(chǎn)，憑什么要納稅？二是城市樓宇林立，住宅出租、寫字樓、商住兩用、住改商多如牛毛，跑斷腿上門也收不全；三是法不責(zé)眾，大家都不交，你能奈何？
有稅務(wù)專家坦言，一些大城市房屋出租稅往往只能收到3000萬元至4000萬元，占當(dāng)?shù)囟愂湛傤~的比例還不到1%。
于是，一些熱衷于“經(jīng)營城市”者覺得，房屋出租稅不過是個(gè)可有可無的“小稅種”，甚至還會(huì)妨礙樓市活躍，間接影響“土地財(cái)政”。有人據(jù)此得出結(jié)論：房屋出租稅都收不上來，何況物業(yè)稅、房產(chǎn)稅？
合理設(shè)計(jì)激活“小稅種”
長沙市地稅局稅政二處處長李金武告訴記者，長沙市地稅局近年意識(shí)到，“土地財(cái)政”終歸有極限，地方公共財(cái)政要“可持續(xù)”，必須從眼下開始就培養(yǎng)穩(wěn)定的財(cái)源。而被“忽略不計(jì)”的房產(chǎn)出租稅，就是一塊“撂荒”的沃土。
按照對(duì)房地產(chǎn)出租稅的法規(guī)，這項(xiàng)稅收包括營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等，由出租方繳納，稅率分別為5%、7%、3%和12%。
相關(guān)專家分析認(rèn)為，綜合起來近20%的稅率，操作性不強(qiáng)，也容易遭遇抵觸，這是房地產(chǎn)出租稅“半死不活”的重要原因。為此，長沙市去年下半年規(guī)定，出租住房月租金1000元以下，按4%征稅。1000元以上，按照6%征稅。對(duì)出租非住房的，月租金1000元以下的，按6%征稅。1000元以上，按12%征稅。對(duì)重點(diǎn)征管對(duì)象，長沙市設(shè)定為商鋪、寫字樓、產(chǎn)權(quán)式酒店等商業(yè)地產(chǎn)。
長沙市有一線“稅官”說，這種調(diào)整和重點(diǎn)對(duì)象鎖定，讓基層重新找回了征稅信心和底氣。
“陰陽合同”難逃征管
長沙市地稅局局長龍曉清到下屬單位定期檢查，房產(chǎn)出租稅征繳進(jìn)度成了規(guī)定動(dòng)作。查進(jìn)度、發(fā)通報(bào)、點(diǎn)評(píng)與考核結(jié)合，基層稅務(wù)部門不敢懈怠。
在長沙，“稅官”們花了很大精力對(duì)轄區(qū)內(nèi)商業(yè)門面、寫字樓、專業(yè)市場和產(chǎn)權(quán)式酒店等展開摸底調(diào)查，對(duì)出租房總體情況特別是區(qū)位、租金價(jià)格水平和出租人、承租人情況等重要信息得以逐步掌握。長沙市地稅局將各個(gè)終端機(jī)構(gòu)在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的應(yīng)納稅戶個(gè)人信息登入電腦，迄今一共錄入了近50000戶。納稅不到位，系統(tǒng)對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部有提示，對(duì)外則能對(duì)未納稅戶群發(fā)短信。房屋出租戶接到短信，就有了主動(dòng)依法納稅的壓力。
發(fā)現(xiàn)稅務(wù)部門“風(fēng)聲緊”了，一些商業(yè)地產(chǎn)房東想用“陰陽合同”抵擋。有人與租房戶簽個(gè)假合同，人為降低租金標(biāo)準(zhǔn)想達(dá)到避稅的目的。
但瀏陽市(長沙下屬縣級(jí)市)地稅局等馬上出了對(duì)策——調(diào)查區(qū)域房屋租金水平，召集房屋出租戶和承租戶開會(huì)“聽證”，制定最低租金標(biāo)準(zhǔn)作為計(jì)稅底線，專門打擊“陰陽合同”。
寧鄉(xiāng)縣地稅局則推出了舉報(bào)有獎(jiǎng)制度。他們依照稅法有關(guān)規(guī)定，對(duì)社會(huì)公布了舉報(bào)房產(chǎn)出租領(lǐng)域偷逃稅的獎(jiǎng)勵(lì)辦法。結(jié)果，當(dāng)?shù)匾粋�(gè)長期偷逃稅收的經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店被稅務(wù)部門發(fā)現(xiàn)，被一舉收繳稅款30多萬元。
長沙市有地稅基層單位規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)催交稅款如找不到房主，就由承租人負(fù)責(zé)送達(dá)通知。仍然收不上來，則由承租人承擔(dān)稅收。稅務(wù)部門積極推動(dòng)房屋出租業(yè)務(wù)發(fā)生過程中雙方寫下承諾書，約定納稅人。這樣做，較好地解決了出租人和承租人互相推諉，與稅官“打游擊”的問題，
發(fā)動(dòng)社會(huì)力量“圍堵”
李金武說，房產(chǎn)出租稅面對(duì)千家萬戶，基層地稅分局或者地稅所只有七八個(gè)工作人員，必須要發(fā)動(dòng)社會(huì)力量。
長沙市地稅局與一些區(qū)縣政府聯(lián)手，將街道和社區(qū)對(duì)房產(chǎn)出租稅征管的協(xié)調(diào)，納入了政績考核。寧鄉(xiāng)縣稅務(wù)部門如發(fā)現(xiàn)公務(wù)人員偷逃或者抗拒繳納房產(chǎn)出租稅，就立即報(bào)紀(jì)委，一經(jīng)查實(shí)相關(guān)官員年終考核面臨“一票否決”。對(duì)于普通群眾中的納稅“釘子戶”，則爭取寧鄉(xiāng)法院支持，往往一張傳票發(fā)下去，“釘子戶”們就會(huì)趕緊納稅。
在瀏陽市，200多家不交稅的“老賴”，被當(dāng)?shù)貓?bào)紙?jiān)谛涯课恢闷毓猓芏嗳艘妶?bào)后，趕緊到稅務(wù)機(jī)關(guān)補(bǔ)稅。
長沙市很多寫字樓的物業(yè)公司，也成了地稅局代征受委托人。一位稅務(wù)部門官員說，物業(yè)公司對(duì)樓宇內(nèi)房屋出租情況最了解，照此操作，像長沙市瀏正街等寫字樓密集區(qū)，房產(chǎn)出租稅一收一個(gè)準(zhǔn)。其中有個(gè)過去納稅寥寥無幾的樓盤，物業(yè)公司介入后，征收到位率高達(dá)90%，入庫稅收能達(dá)到260多萬元。
長沙市地稅局還通過加大宣傳力度，在租房戶中逐步培養(yǎng)起了索票的習(xí)慣。有了發(fā)票做基礎(chǔ)，地稅部門就能采取上網(wǎng)比對(duì)方式查漏稅。今年長沙市地稅局通過比對(duì)兩個(gè)月31996份發(fā)票，就發(fā)現(xiàn)了3050個(gè)問題。追查下來，一舉查補(bǔ)稅款高達(dá)1000多萬元。
地稅機(jī)關(guān)對(duì)房產(chǎn)出租稅“較真”，還真為長沙市挖到了一座“金山”：自去年10月份對(duì)房屋出租稅采取系列措施加強(qiáng)征管以來，長沙市房產(chǎn)出租稅征繳到位了1.5億元，寧鄉(xiāng)縣和瀏陽市也都超過了1000萬元，均比過去的水平翻了番。一些基層地稅分局和稅務(wù)所，有時(shí)一天開具的納稅憑證，就多達(dá)300多張。在納稅高峰時(shí)段，還出現(xiàn)了房東們排隊(duì)繳稅的現(xiàn)象。有分析認(rèn)為，將這些做法堅(jiān)持下去，長沙市房屋出租稅還有翻番的潛力。
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