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近日記者在河北省會(huì)石家莊采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，在這次宏觀調(diào)控中，石家莊房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)回落，一些樓盤的打折優(yōu)惠有制造噱頭之嫌。即使在恒大地產(chǎn)率先實(shí)行八五折優(yōu)惠后，位于石家莊的恒大城房?jī)r(jià)仍然在8000元/平方米，成為石家莊市區(qū)房?jī)r(jià)最高樓盤之一。回顧歷次房地產(chǎn)調(diào)控，每當(dāng)國(guó)家政策措施出臺(tái)后，地方政府的調(diào)控細(xì)則都少不了上述內(nèi)容，其調(diào)控效果并不明顯。事實(shí)上，每當(dāng)國(guó)家調(diào)控政策慢慢淡出后，捂盤惜售、囤積房源等違規(guī)行為又卷土重來(lái)，陷入屢禁不絕的惡性怪圈。
房?jī)r(jià)屢調(diào)屢漲未見(jiàn)回落
據(jù)石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)，在房地產(chǎn)新政出臺(tái)的4月，石家莊市區(qū)新建商品住房銷售均價(jià)為4270元/平方米，同比增長(zhǎng)14.29%、環(huán)比增長(zhǎng)3.82%。從成交面積看，4月石家莊市區(qū)商品住房成交量為35.45萬(wàn)平方米，與3月35.14萬(wàn)平方米的成交量相當(dāng)。1月、2月的商品住房成交面積分別為40.96萬(wàn)平方米、19.87萬(wàn)平方米。進(jìn)入5月以來(lái)，記者走訪多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)并沒(méi)有下跌，成交量方面尚無(wú)權(quán)威數(shù)據(jù)。
“現(xiàn)在樓市還在博弈，成交量雖然是由購(gòu)房人說(shuō)了算，但房?jī)r(jià)依然是開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算。這場(chǎng)博弈最終考驗(yàn)的是開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力以及購(gòu)房者的心理承受能力”，石家莊市一名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)。但伴隨石家莊市城市建設(shè)“三年大變樣”初見(jiàn)成效，城市環(huán)境、城市品位和城市吸引力上都有很大提升，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤品質(zhì)也在不斷上升。從去年底至今年春季的房子熱賣，開(kāi)發(fā)商的資金鏈沒(méi)有受到大的影響。此外，石家莊城中村及市區(qū)二環(huán)以內(nèi)開(kāi)發(fā)的樓盤較為集中，也造成了房?jī)r(jià)的居高不下。
對(duì)于房?jī)r(jià)，石家莊市委市政府決策咨詢委員會(huì)副主任郭省和趙勝都認(rèn)為會(huì)相對(duì)穩(wěn)定，并呈現(xiàn)一種穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。趙勝分析，經(jīng)過(guò)2008年的市場(chǎng)洗禮后，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商都很理性，會(huì)根據(jù)銷售計(jì)劃、項(xiàng)目進(jìn)度、市場(chǎng)預(yù)期綜合調(diào)價(jià)，房?jī)r(jià)會(huì)呈現(xiàn)緩漲的趨勢(shì)。如果項(xiàng)目工程進(jìn)度、整體形象沒(méi)有出現(xiàn)明顯提升，項(xiàng)目一般不會(huì)出現(xiàn)大幅漲價(jià)。
房?jī)r(jià)高漲預(yù)期依然樂(lè)觀
前不久在石家莊舉行的房地產(chǎn)高峰論壇上，北京師范大學(xué)金融研究中心主任教授、博士生導(dǎo)師鐘偉認(rèn)為，2000年到2004年，房?jī)r(jià)上漲非常平穩(wěn)，2005年之后到現(xiàn)在，由于各種調(diào)控措施的出臺(tái)，房?jī)r(jià)的波動(dòng)性開(kāi)始增加，無(wú)論政府出臺(tái)怎樣的政策，這種調(diào)控政策的持續(xù)效果通常延續(xù)兩個(gè)季度多一點(diǎn)，有的政策甚至一個(gè)季度之內(nèi)要變，如果后續(xù)沒(méi)有什么新的政策出臺(tái)，政府的治理能力也沒(méi)有比2005年有顯著的改善。從以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，效果也不會(huì)有大的顯現(xiàn)。
河北省住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)張鳳珠認(rèn)為，石家莊屬于二線城市，沒(méi)有像一線城市那樣有所謂的過(guò)熱，或者是調(diào)控之后驟然變冷，這與石家莊經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還是基本相適應(yīng)，跟當(dāng)?shù)厝司杖胨接嘘P(guān)系。部分業(yè)內(nèi)人士分析后認(rèn)為，石家莊作為二三線城市，相對(duì)與周邊城市來(lái)說(shuō)本身房?jī)r(jià)不是特別高。尤其是市政府500萬(wàn)人口的城市規(guī)劃，屆時(shí)必將產(chǎn)生一個(gè)更加龐大的房源需求市場(chǎng)。所以房子“不愁賣”，有不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商稱：由于上半年的火爆銷售狀況，項(xiàng)目全年的銷售額已基本完成，因此本地政策未明朗前，項(xiàng)目不會(huì)出現(xiàn)降價(jià)狀況。目前，萬(wàn)達(dá)、恒大、萬(wàn)科等著名地產(chǎn)商已紛紛進(jìn)駐石家莊，他們帶來(lái)高品質(zhì)樓盤的同時(shí)，也帶來(lái)了高房?jī)r(jià)。此外，石家莊未來(lái)三五年內(nèi)將建設(shè)地鐵、環(huán)城水系，京石、石太、石青、石鄭高鐵的陸續(xù)建設(shè)和開(kāi)通使石家莊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)日益明顯，城市配套日漸完善。基于此，石家莊本地人和外地人都對(duì)房?jī)r(jià)上漲有樂(lè)觀預(yù)期。
保障房供應(yīng)令人擔(dān)憂
目前中央和地方政府出臺(tái)的調(diào)控措施可以概括為三大類，從目前的執(zhí)行效果來(lái)看，力度仍然不足。一是運(yùn)用金融杠桿，通過(guò)加息、提高首付比例抑制住房投資需求。本次宏觀調(diào)控的重點(diǎn)就是如此，各地方銀行聽(tīng)命于總行，會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行新的房貸政策，而地方政府運(yùn)用金融杠桿調(diào)控本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段不足、空間有限。但是，房貸新政出臺(tái)后，銀行、房管部門沒(méi)有實(shí)現(xiàn)信息共享，第二套、第三套房認(rèn)定困難，難以實(shí)現(xiàn)“精確打擊”，新政效果打了折扣。二是增加土地供應(yīng)，增加商品房和保障房供應(yīng)。這是地方政府最應(yīng)該做，也是做得最不夠的。河北省住建廳的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)讓人不無(wú)擔(dān)憂：今年以來(lái)，河北省各設(shè)區(qū)市的保障性住房項(xiàng)目開(kāi)工不足1/3，顯示出地方政府建設(shè)保障房的積極性不高、動(dòng)力不足。
此外，一個(gè)城市的土地供應(yīng)取決于城市規(guī)劃，土地位置、面積全部由政府決定，土地價(jià)格由市場(chǎng)決定。在一程度上，政府掌握了土地供應(yīng)，也間接掌握了土地價(jià)格。以石家莊為例，近年來(lái)，市區(qū)內(nèi)新增土地供應(yīng)多由城中村改造產(chǎn)生，每家每戶動(dòng)輒上百萬(wàn)的補(bǔ)償款和2至3套的回遷安置房補(bǔ)償，使得開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本大大增加，不得不靠大幅提高房?jī)r(jià)收回成本，最終埋單的將是購(gòu)買商品房的人群。由此來(lái)看，房?jī)r(jià)沒(méi)有下降的理由。石家莊市裕華區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是近年來(lái)少有的房地產(chǎn)大項(xiàng)目，項(xiàng)目用地全部來(lái)自尖嶺村拆遷。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)6月初即將開(kāi)盤，住宅價(jià)格將達(dá)到7000元至8000元/平方米，商鋪價(jià)格達(dá)3萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下本區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)之最，與市中心黃金地段的房?jī)r(jià)不相上下。
三是打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的違法違規(guī)行為。這種調(diào)控手段行政成本最高，調(diào)控效果也最差，特別是在供不應(yīng)求的賣方市場(chǎng)中，其調(diào)控效果會(huì)蒼白無(wú)力。4月中旬，國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)一個(gè)多月后，河北省的調(diào)控細(xì)則才出臺(tái)。日前，河北省住建廳等十部門聯(lián)合下發(fā)通知，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為，包括囤地、炒地行為；違規(guī)銷售、捂盤惜售、囤積房源、散布虛假信息；違法發(fā)布廣告、虛假?gòu)V告、合同欺詐等行為。
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