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進(jìn)入7月份，在國家有關(guān)部門出臺的房地產(chǎn)調(diào)控“組合拳”逐步釋放政策效果的情況下，福建省以經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)縣市為主的三線城市房地產(chǎn)市場有所降溫，房價出現(xiàn)一定幅度的回落。新華社記者 來建強(qiáng)/攝 |
在山西省被視為“天價樓盤”的太原星河灣7月31日開盤，雖然置身于樓市調(diào)控的背景下，仍然創(chuàng)下開盤首日成交700余套、成交金額約44億元的銷售紀(jì)錄。記者采訪發(fā)現(xiàn)，高端住宅的旺銷并非太原一枝獨(dú)秀，無錫、武漢、福州等二、三線城市的高端樓盤市場頻頻升溫，屢創(chuàng)銷售佳績。專家認(rèn)為，二、三線城市高端樓盤升溫，對普通住宅形成擠出效應(yīng)，有可能成為中低端樓盤漲價導(dǎo)火索，應(yīng)引起重視。
豪宅成為調(diào)控“避風(fēng)港”地產(chǎn)商二線城市布局忙
太原是“豪宅”風(fēng)格的星河灣地產(chǎn)集團(tuán)繼北京、上海、廣州之后進(jìn)行樓盤開發(fā)的首座二、三線城市。此次開盤的太原星河灣一、二期項(xiàng)目單價超過1.8萬元，平均每套總價600萬元左右，最貴的一套總價約為3000萬元。
據(jù)太原市房管部門統(tǒng)計(jì)，太原市今年上半年普通商品房均價為5544元/平方米，單價超過1萬的樓盤僅有4-5個，最高售價在1.5萬元/平方米左右。
太原星河灣開盤當(dāng)日，記者在現(xiàn)場看到人頭涌動。星河灣一名售樓小姐告訴記者，此次開盤的兩期項(xiàng)目包括18棟樓、1300余套住宅，戶型從255平方米到900多平方米不等。7月24日至7月30日是認(rèn)籌期，每套房源的認(rèn)籌金為30萬元。截至7月30日晚，排號數(shù)已超過700。
張鋒是當(dāng)?shù)匾患夜镜目偨?jīng)理，他當(dāng)場買下了一套260平方米的住宅，并選擇一次性付清購房款。“我看中的是它的景觀設(shè)計(jì)、配套設(shè)施和物業(yè)管理。它的品質(zhì)和北京、上海的高端樓盤是一樣的，這樣的樓盤在太原還不多見。”他說，和他一樣的購房者不在少數(shù)。
據(jù)了解，星河灣選擇太原，瞄準(zhǔn)的正是二線城市高收入群體對高品質(zhì)置業(yè)日益增長的需求。抱有這樣想法的開發(fā)商并非星河灣一家，萬達(dá)、富力、恒大等一線品牌開發(fā)商已經(jīng)先后入駐二、三線城市，在加緊土地儲備的同時，瞄準(zhǔn)了利潤較高“抗壓性”較強(qiáng)的中高端及高端市場。
一些房產(chǎn)商透露，在樓市宏觀調(diào)控的大背景下，一線城市商業(yè)項(xiàng)目供地減少、企業(yè)擴(kuò)張受阻，而太原、成都、武漢等二、三線城市房地產(chǎn)尚處于投資價值洼地，有較大的升值空間。
豪宅旺銷顯聯(lián)動效應(yīng)或成為房價上漲導(dǎo)火索
業(yè)內(nèi)專家表示，目前嚴(yán)厲的信貸調(diào)控政策對公寓類購買者產(chǎn)生的實(shí)質(zhì)影響較大，而高端住宅市場需求相對穩(wěn)定，在樓市寒潮中表現(xiàn)出一定的抗壓性，逐漸進(jìn)入投資者視野。但市場擔(dān)憂高端樓盤的“天價”可能產(chǎn)生示范效應(yīng)、引發(fā)普通住宅價格聯(lián)動，成為新一輪房價上漲的誘因。
太原市崇泰景和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理高揚(yáng)說，此輪宏觀調(diào)控中，北京、天津、上海等大城市政策配套全、執(zhí)行嚴(yán)，所受影響較大；而太原這樣的二三線城市，房價泡沫較小，所受的影響也很有限。特別是貸款首付、利率這樣的信貸調(diào)控政策對高端客戶并不形成有效約束。
“相比一線城市，太原市房價還處于相對的價值洼地”，山西省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長袁綸華說，“星河灣在北京和上海的項(xiàng)目均價高達(dá)5-6萬元/平方米，而同樣的品質(zhì)在太原的均價只有1.8萬元/平方米，這對投資者很有吸引力。”
有房產(chǎn)分析師認(rèn)為，受區(qū)位、品質(zhì)、景觀等因素的支撐，高端樓盤屬于稀缺資源，成交均價可降幅度小。而近期股市起伏不定，部分股民轉(zhuǎn)移投資方向，將一部分資金投資樓市，這也增加了高端住宅市場的投資比例。
房產(chǎn)界人士表示，高端項(xiàng)目尤其是由品牌房產(chǎn)商開發(fā)的高端住宅在二、三線城市并不多見。星河灣等高端品牌項(xiàng)目的出現(xiàn)，為當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行業(yè)樹立了一個標(biāo)桿，其他開發(fā)商會據(jù)此重新審視自己項(xiàng)目的品質(zhì)、定位和定價，而老百姓則會通過品質(zhì)和價格的對比，對不同價位住房的品質(zhì)提出新要求。
同時也有專家提出，近日，太原、成都、昆明等二、三線城市高端樓盤項(xiàng)目頻頻放出并成為熱點(diǎn)板塊，會對普通住宅價格產(chǎn)生聯(lián)動效應(yīng)，成為中低端樓盤爭相漲價的導(dǎo)火索。
豪宅高比例形成“擠出效應(yīng)”須“雙軌并行”破解住房困局
一線品牌房產(chǎn)商在二、三線城市中往往是巨量拿地，并重點(diǎn)發(fā)展中高端、高端樓盤和商業(yè)項(xiàng)目。專家認(rèn)為，這一做法對普通商品住宅和保障房建設(shè)形成“擠出效應(yīng)”，不但會進(jìn)一步加劇當(dāng)?shù)刈》渴袌龅慕Y(jié)構(gòu)失衡，還有可能推動二、三線城市房價的新一輪快速上漲。
據(jù)了解，2009年，太原市房屋銷售面積總和為183萬平方米，而此次開盤的星河灣前兩期“豪宅”項(xiàng)目建筑面積就達(dá)近47萬平方米，相當(dāng)于2009年銷售面積總和的四分之一，“占比驚人”。
業(yè)內(nèi)專家指出，高端項(xiàng)目占比上升，將大幅拉升整體成交價格，并很快顯現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)部門的房屋銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上，這將導(dǎo)致購房者對房價上漲的預(yù)期加大，市場各方觀望僵持的局面將有可能被打破，政府平抑房價的壓力進(jìn)一步增加。
袁綸華認(rèn)為，高端項(xiàng)目的大幅增加，還將進(jìn)一步加劇太原房地產(chǎn)市場存在的結(jié)構(gòu)失衡問題。高端項(xiàng)目在推動地方投資增長和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，也在一定程度上侵蝕了普通住宅的生存空間，導(dǎo)致普通住宅供應(yīng)減少，引發(fā)了民眾的普遍擔(dān)憂。
隨著高端置業(yè)的發(fā)展，高端樓盤在商品房中的比重日漸加大，國內(nèi)住房市場呈現(xiàn)出兩極分化趨勢。對此，專家建議，采取“商品房和保障房雙軌并行”的思路予以應(yīng)對，做到“高端有市場、低端有保障”，以解決百姓的后顧之憂。 |