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新華社記者 李健/攝（資料照片） |
專(zhuān)家認(rèn)為，下半年房?jī)r(jià)恐將呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，明年一季度有望觸底
房?jī)r(jià)膠著狀態(tài)可能就要打破。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10日公布的數(shù)據(jù)顯示，7月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格雖然同比上漲10.3%，漲幅比6月份縮小1.1個(gè)百分點(diǎn)，但環(huán)比與上月持平。專(zhuān)家認(rèn)為，下半年房?jī)r(jià)恐將呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，預(yù)計(jì)明年一季度才會(huì)觸底。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，自4月份成為這輪房?jī)r(jià)同比增幅的高點(diǎn)后，已連續(xù)第3個(gè)月出現(xiàn)回落。今年剩余月份，這一增幅將基本保持回落和震蕩態(tài)勢(shì)。
楊紅旭解釋說(shuō)，7月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比持平，說(shuō)明當(dāng)前市場(chǎng)處于膠著狀態(tài)，買(mǎi)賣(mài)雙方在價(jià)格上互不讓步。這也正是近期國(guó)家相關(guān)部委再三重申和強(qiáng)調(diào)調(diào)控不放松的原因。不過(guò)，部分大型開(kāi)發(fā)企業(yè)正在對(duì)部分普通住宅項(xiàng)目進(jìn)行促銷(xiāo)，預(yù)期隨著下半年供應(yīng)量的增加和企業(yè)資金漸趨緊張，將會(huì)有更多企業(yè)加入促銷(xiāo)陣營(yíng)。下半年，房?jī)r(jià)將會(huì)維持下跌態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)明年一季度觸底。
與悲觀的預(yù)期相反，也有部分人士持樂(lè)觀態(tài)度。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓認(rèn)為，全國(guó)房?jī)r(jià)還是會(huì)持續(xù)上漲，通過(guò)對(duì)通脹壓力、產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同效應(yīng)、剛性需求與投資需求、人民幣升值、城市化進(jìn)程、舊城改造等宏觀因素以及全國(guó)商品房待售面積、捂盤(pán)等微觀因素的綜合分析，“支持房?jī)r(jià)上升的因素遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于支持房?jī)r(jià)下跌的因素”。
記者發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)變動(dòng)的同時(shí)，成交量、開(kāi)發(fā)商資金鏈等問(wèn)題也備受關(guān)注。
數(shù)據(jù)顯示，1月至7月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積4.58億平方米，比去年同期增長(zhǎng)9.7%，增幅比上半年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。7月當(dāng)月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積6466萬(wàn)平方米，同比下降15.4%；全國(guó)商品房銷(xiāo)售額3066億元，下降19.3%。
“調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)成交影響相對(duì)較大，其中增幅回落5.7個(gè)百分點(diǎn)就足以說(shuō)明這一點(diǎn)。”佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟分析說(shuō)，7月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額同比出現(xiàn)了15.4%、19.3%降幅，說(shuō)明調(diào)控政策效力顯現(xiàn)，首先打擊了投資和投機(jī)需求，促使其減緩入市步伐或者直接不入市，其次改變普通購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期，減緩其入市步伐。
不過(guò)，前7個(gè)月的商品房銷(xiāo)售面積仍呈增加態(tài)勢(shì)，在陸騎麟看來(lái)，目前成交量出現(xiàn)上升只是短時(shí)的現(xiàn)象。從上海近期商品住宅成交面積來(lái)看，不管是前7個(gè)月還是7月份，全市成交面積處于近五年來(lái)的最低位，成交出現(xiàn)反彈只是觸底反彈，在政策調(diào)控不變的情況下，短時(shí)的反彈不能說(shuō)明其具有持續(xù)性，后續(xù)如何還需要看政策和房?jī)r(jià)的走勢(shì)。如果政策持續(xù)從嚴(yán)，房?jī)r(jià)不下調(diào)，那么未來(lái)成交量不可能有大幅的反彈。如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，且剛性需求再次入市，未來(lái)成交量反彈才可能具有可持續(xù)性。
成交量的持續(xù)下滑也令房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈備受考驗(yàn)。楊紅旭告訴記者，1月至7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源38876億元，同比增長(zhǎng)39.4%，增幅較1月至6月減少6.2個(gè)百分點(diǎn)，自1月至2月增幅觸頂之后，這是連續(xù)第7個(gè)月回落。接下來(lái)增幅將持續(xù)收窄，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面將由寬松向緊張慢慢演變，預(yù)計(jì)下半年資金將出現(xiàn)一定程度的緊張局面。隨著恒大、萬(wàn)科、綠地、保利等地產(chǎn)巨頭紛紛開(kāi)始促銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)商降價(jià)現(xiàn)象將越來(lái)越普遍。
“從月度情況來(lái)看，7月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源為5157億元，比6月份減少19.8%，開(kāi)發(fā)商資金面最寬松的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去。”楊紅旭補(bǔ)充說(shuō)。
后續(xù)政策走勢(shì)一直是關(guān)注的焦點(diǎn)。銀監(jiān)會(huì)近日重申，對(duì)于商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高。
徐楓認(rèn)為，從中期來(lái)看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)可能將面臨通貨膨脹及國(guó)際收支逆差的局面。在此背景下，除了信貸之外，稅收方面也可能收緊。陸騎麟則表示，未來(lái)仍舊是落實(shí)細(xì)化政策的過(guò)程。實(shí)際上許多政策對(duì)于調(diào)控樓市都能起到明顯的作用，但仍需進(jìn)一步落實(shí)到位。
中原地產(chǎn)認(rèn)為，目前各地在新政執(zhí)行方面仍維持原有的從嚴(yán)態(tài)勢(shì)，其中部分城市略有松動(dòng)的第三套房貸被再度收緊。預(yù)計(jì)下半年，樓市仍將處于目前的嚴(yán)厲政策形勢(shì)之下。 |