|
“6540萬套空置房”一事正在持續(xù)發(fā)酵。
雖然這一數據招來多方質疑，且事后已被斷定為不實報道，但這場由空置房引發(fā)的“口水戰(zhàn)”仍未有停歇的跡象，關于全國具體有多少套空置房至今也沒有一個權威結論。《經濟參考報》記者向國家統計局求解真實的空置房數據，國家統計局28日給予回復，但并未提供具體數據。當記者向中國指數研究院、戴德梁行、中原地產等機構求解這一數據時，也未能獲得一個全面的數據。
“雷人”的6540萬套空置房
對于急切希望了解到相關情況的人士而言，仍舊一頭霧水。專家認為，雖然國內對空置房尚未有一個統一的認定標準，但有關部門不應“失聲”，應給出說法，從而為更長遠的樓市調控提供決策參考。
在媒體此前的廣泛報道中，以下幾個數字被反復引述——國家電網公司在全國660個城市的調查顯示，有高達6540萬套住宅電表連續(xù)6個月讀數為零，這些空置房足以供2億人居住。消息出來后，國家電網公司進行了辟謠。
國家電網外聯部相關人士在電話中向《經濟參考報》記者證實，國家電網從來沒有統計和發(fā)布過此類數據。不僅如此，這些數據也受到了業(yè)內人士的普遍質疑。
經濟學者郭凱稱，6540萬套房，以70平方米一套計算，合45億平方米，而中國2009年竣工住宅用商品房僅5.77億平方米，也就是說，除非1995年以來所有新建成的商品住宅房都是空置的，積累到去年，才有望達到6540萬套。這顯然是不可能的。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭也認為，6540萬套空置房的數據很“雷人”，實不足信。
他指出，以2009年底我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達到29平方米左右來計算，則全國城鎮(zhèn)存量住宅總面積為180億平方米；若按套均100平方米計算，則6540萬套住宅的建筑面積為65億平方米，這就意味著當前我國城鎮(zhèn)住宅空置率高達36%。
另據報道，北京聯合大學應用文理學院城市科學系老師張景秋和孟斌曾經帶領課題組，對北京50多個2004年至2006年售出后入住的小區(qū)用電情況進行了調查，其結論是，電表幾乎不走的比例高達27.16%。而電表不走的比例還在陸續(xù)上升，2007年時達到29%。并且越往外環(huán)空置率越高，市中心二環(huán)至三環(huán)空置率水平大約在20%左右，四環(huán)至五環(huán)就上升到30%左右。
但上述國家電網人士稱，由于我國用電情況比較復雜，通過電表使用情況來反映房屋空置率是不現實的，比如幾戶合用一表、使用插卡電表等，都無法真實反映房屋所有者的居住情況。如果一戶居民擁有兩套住房，輪換居住的話，兩套住房都有連續(xù)的用水、用電記錄，更是無法貿然判斷房屋是否空置。
“所以，通過用水、用電、用氣等能源資源消耗方式來統計房屋空置率是不科學的，也是不可行的。”上述人士說。
張景秋也曾對媒體表示，這種空置率的計算方法只是探討的方向，其數據并不具有權威性。因人力和物力的限制，有效的調查樣本僅880個；用電調查只進行了兩次，可能會造成誤差，如住戶可能外出旅游，沒有在家。另外，調查的電表都是安在樓道能直接看到數字的，沒有入戶調查，這也會存在誤差。
謎一樣的空置房數量
全國空置房的真實數量是多少呢？為了求解這一數字，連日來，《經濟參考報》記者進行了多方求證，但仍舊一頭霧水。國家統計局沒有就記者提出的這一問題給出具體數據，同時，在記者聯系的中國指數研究院、中原地產、DTZ戴德梁行、仲量梁行等機構中，也沒有一家機構能夠就這一問題給出答案。
中國指數研究院提供的數據顯示，截止2010年6月底，北京商品住宅可售套數為89489套，可售面積為1185.45萬平方米，1至6月住宅空置面積為413.3萬平方米；上海商品住宅可售套數為40902套，可售面積為577.66萬平方米，1至6月住宅空置面積為443.17萬平方米；廣州商品住宅可售套數為37404套，可售面積為472.43萬平方米，1至6月住宅空置面積為137.11萬平方米；深圳商品住宅可售套數為23171套，可售面積為229.42萬平方米，1至6月住宅空置面積為67.24萬平方米。
雖然空置率難以統計，但相關的市場和學術機構并未放棄這方面的努力和嘗試，只不過它們的統計結果并未得到廣泛的認可。
上海易居房地產研究院2009年發(fā)布的空置率報告稱，在房地產市場低迷的2008年，全國商品住宅的空置率為6.34%，明顯低于近15年來11.28%的平均空置率，處于合理區(qū)間，全國空置率最高的城市是北京，高達16.64%，但上海只有10%。
房地產服務企業(yè)仲量聯行每個季度都對北京寫字樓空置率的情況進行統計。該公司北京研究部主管覃曉梅告訴《經濟參考報》記者，在仲量聯行的統計方法里面，與空置率相對的是入住率，只要是沒有搬進去，就算空置，即便已經簽訂了入駐合同。
據透露，該公司把北京的優(yōu)質寫字樓分為甲級和乙級，并且采取跟開發(fā)商和業(yè)主合作的形式獲得業(yè)主入駐的數據。2010年二季度，北京甲級寫字樓的空置率是22.8%。
“我們自認為22.8%的空置率數據還是比較準確的，但這樣的統計方法如果推廣到全國整個住宅市場的話，其結果就不好說了。畢竟，全國住宅市場的總量要大得多，而且情況更為復雜。”覃曉梅說。
在統計方法上，中國房地產學會副會長陳國強表示，要計算空置率，空置率的分子和分母就必須確定，這兩個基本問題不統一，或者沒有基本的共識，那么討論空置率的問題就沒有意義。
“分母把哪些房源作為整個存量基數來計算，本身會得出不同的結論。比如，目前市場上的房改房、小產權房、單位企業(yè)自蓋房是否都應該納入統計？還是說只統計商品房呢？”陳國強說。
失語的權威部門
在此番空置房的大討論中，媒體和民眾表現活躍，但國家統計局、住建部等相關部門并未就此發(fā)表任何觀點。到目前為止，空置房的具體數量有多少，何謂空置率，如何統計才算科學，空置率究竟有多高等問題仍然莫衷一是。
國家統計局曾公布過全國商品房空置面積。記者從國家統計局網站能夠查到的最近的有關商品房空置面積的數字來自，其網站2009年2月17日刊登的“2008年度經濟述評：中國需要一個健康發(fā)展的房地產市場”一文。該文稱，截至2008年12月末，全國商品房空置面積1.64億平方米，同比增長21.8%，增幅比1-11月提高6.5個百分點。其中，空置商品住宅9069萬平方米，同比增長32.3%，增幅提高9.4個百分點。
目前，在國家統計局定期公布的“全國房地產開發(fā)景氣指數”中，能夠查到商品房空置面積分類指數的變化情況，但并沒有具體的空置面積數。
一位接近國家統計局的人士向《經濟參考報》記者透露，由于這一數字較為敏感，而且統計局統計口徑與當下市場通用口徑存在一定的差異，這一數字早就不對外公布了。
國家統計局是否仍在統計這一數字、目前商品住宅的空置面積有多少、為何不再公布這一數據，帶著這一系列疑問，記者給國家統計局發(fā)去了采訪函，但統計局并未給出全面答復。
國家統計局僅回復稱：“我局房地產開發(fā)統計中的空置面積，是對房地產開發(fā)企業(yè)統計的報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積。目前空置面積只是針對房地產開發(fā)企業(yè)累計的未售未租面積。”
中國房地產業(yè)協會副會長兼秘書長朱中一在接受《經濟參考報》記者采訪時呼吁，有關部門應該盡快進行一次住房普查，對居民的住房使用情況進行一次認真徹底的調查，以盤活存量，減少閑置，增加供給，從而緩解供需矛盾。
“在當前樓市調控的大背景下，弄清楚空置率是一件很有意義的事。它將為下一步出臺房產稅或者物業(yè)稅提供決策依據和參考。”朱中一說。
按照國際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡；空置率在10%-20%之間為空置危險區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區(qū)。
“首先要搞清楚什么是空置率，然后再來談空置率有多高。既然人口普查和經濟普查那么大的數據量都可以做到，那么理論上空置率的統計有什么理由做不到？”覃曉梅說。 |