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近日記者在河北省會石家莊采訪時發(fā)現(xiàn)，在這次宏觀調(diào)控中，石家莊房價并沒有出現(xiàn)回落，一些樓盤的打折優(yōu)惠有制造噱頭之嫌。即使在恒大地產(chǎn)率先實行八五折優(yōu)惠后，位于石家莊的恒大城房價仍然在8000元/平方米，成為石家莊市區(qū)房價最高樓盤之一。回顧歷次房地產(chǎn)調(diào)控，每當(dāng)國家政策措施出臺后，地方政府的調(diào)控細則都少不了上述內(nèi)容，其調(diào)控效果并不明顯。事實上，每當(dāng)國家調(diào)控政策慢慢淡出后，捂盤惜售、囤積房源等違規(guī)行為又卷土重來，陷入屢禁不絕的惡性怪圈。
房價屢調(diào)屢漲未見回落
據(jù)石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局統(tǒng)計，在房地產(chǎn)新政出臺的4月，石家莊市區(qū)新建商品住房銷售均價為4270元/平方米，同比增長14.29%、環(huán)比增長3.82%。從成交面積看，4月石家莊市區(qū)商品住房成交量為35.45萬平方米，與3月35.14萬平方米的成交量相當(dāng)。1月、2月的商品住房成交面積分別為40.96萬平方米、19.87萬平方米。進入5月以來，記者走訪多個樓盤發(fā)現(xiàn)，房價并沒有下跌，成交量方面尚無權(quán)威數(shù)據(jù)。
“現(xiàn)在樓市還在博弈，成交量雖然是由購房人說了算，但房價依然是開發(fā)商說了算。這場博弈最終考驗的是開發(fā)商的資金實力以及購房者的心理承受能力”，石家莊市一名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析說。但伴隨石家莊市城市建設(shè)“三年大變樣”初見成效，城市環(huán)境、城市品位和城市吸引力上都有很大提升，開發(fā)商開發(fā)的樓盤品質(zhì)也在不斷上升。從去年底至今年春季的房子熱賣，開發(fā)商的資金鏈沒有受到大的影響。此外，石家莊城中村及市區(qū)二環(huán)以內(nèi)開發(fā)的樓盤較為集中，也造成了房價的居高不下。
對于房價，石家莊市委市政府決策咨詢委員會副主任郭省和趙勝都認為會相對穩(wěn)定，并呈現(xiàn)一種穩(wěn)中有升的態(tài)勢。趙勝分析，經(jīng)過2008年的市場洗禮后，現(xiàn)在開發(fā)商都很理性，會根據(jù)銷售計劃、項目進度、市場預(yù)期綜合調(diào)價，房價會呈現(xiàn)緩漲的趨勢。如果項目工程進度、整體形象沒有出現(xiàn)明顯提升，項目一般不會出現(xiàn)大幅漲價。
房價高漲預(yù)期依然樂觀
前不久在石家莊舉行的房地產(chǎn)高峰論壇上，北京師范大學(xué)金融研究中心主任教授、博士生導(dǎo)師鐘偉認為，2000年到2004年，房價上漲非常平穩(wěn)，2005年之后到現(xiàn)在，由于各種調(diào)控措施的出臺，房價的波動性開始增加，無論政府出臺怎樣的政策，這種調(diào)控政策的持續(xù)效果通常延續(xù)兩個季度多一點，有的政策甚至一個季度之內(nèi)要變，如果后續(xù)沒有什么新的政策出臺，政府的治理能力也沒有比2005年有顯著的改善。從以往的經(jīng)驗來看，效果也不會有大的顯現(xiàn)。
河北省住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長張鳳珠認為，石家莊屬于二線城市，沒有像一線城市那樣有所謂的過熱，或者是調(diào)控之后驟然變冷，這與石家莊經(jīng)濟發(fā)展水平還是基本相適應(yīng)，跟當(dāng)?shù)厝司杖胨接嘘P(guān)系。部分業(yè)內(nèi)人士分析后認為，石家莊作為二三線城市，相對與周邊城市來說本身房價不是特別高。尤其是市政府500萬人口的城市規(guī)劃，屆時必將產(chǎn)生一個更加龐大的房源需求市場。所以房子“不愁賣”，有不愿透露姓名的開發(fā)商稱：由于上半年的火爆銷售狀況，項目全年的銷售額已基本完成，因此本地政策未明朗前，項目不會出現(xiàn)降價狀況。目前，萬達、恒大、萬科等著名地產(chǎn)商已紛紛進駐石家莊，他們帶來高品質(zhì)樓盤的同時，也帶來了高房價。此外，石家莊未來三五年內(nèi)將建設(shè)地鐵、環(huán)城水系，京石、石太、石青、石鄭高鐵的陸續(xù)建設(shè)和開通使石家莊的區(qū)位優(yōu)勢日益明顯，城市配套日漸完善。基于此，石家莊本地人和外地人都對房價上漲有樂觀預(yù)期。
保障房供應(yīng)令人擔(dān)憂
目前中央和地方政府出臺的調(diào)控措施可以概括為三大類，從目前的執(zhí)行效果來看，力度仍然不足。一是運用金融杠桿，通過加息、提高首付比例抑制住房投資需求。本次宏觀調(diào)控的重點就是如此，各地方銀行聽命于總行，會嚴格執(zhí)行新的房貸政策，而地方政府運用金融杠桿調(diào)控本地房地產(chǎn)市場的手段不足、空間有限。但是，房貸新政出臺后，銀行、房管部門沒有實現(xiàn)信息共享，第二套、第三套房認定困難，難以實現(xiàn)“精確打擊”，新政效果打了折扣。二是增加土地供應(yīng)，增加商品房和保障房供應(yīng)。這是地方政府最應(yīng)該做，也是做得最不夠的。河北省住建廳的一項統(tǒng)計讓人不無擔(dān)憂：今年以來，河北省各設(shè)區(qū)市的保障性住房項目開工不足1/3，顯示出地方政府建設(shè)保障房的積極性不高、動力不足。
此外，一個城市的土地供應(yīng)取決于城市規(guī)劃，土地位置、面積全部由政府決定，土地價格由市場決定。在一程度上，政府掌握了土地供應(yīng)，也間接掌握了土地價格。以石家莊為例，近年來，市區(qū)內(nèi)新增土地供應(yīng)多由城中村改造產(chǎn)生，每家每戶動輒上百萬的補償款和2至3套的回遷安置房補償，使得開發(fā)商的開發(fā)成本大大增加，不得不靠大幅提高房價收回成本，最終埋單的將是購買商品房的人群。由此來看，房價沒有下降的理由。石家莊市裕華區(qū)萬達廣場是近年來少有的房地產(chǎn)大項目，項目用地全部來自尖嶺村拆遷。萬達廣場6月初即將開盤，住宅價格將達到7000元至8000元/平方米，商鋪價格達3萬元/平方米，創(chuàng)下本區(qū)域內(nèi)房價之最，與市中心黃金地段的房價不相上下。
三是打擊房地產(chǎn)開發(fā)過程中的違法違規(guī)行為。這種調(diào)控手段行政成本最高，調(diào)控效果也最差，特別是在供不應(yīng)求的賣方市場中，其調(diào)控效果會蒼白無力。4月中旬，國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺一個多月后，河北省的調(diào)控細則才出臺。日前，河北省住建廳等十部門聯(lián)合下發(fā)通知，嚴厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為，包括囤地、炒地行為；違規(guī)銷售、捂盤惜售、囤積房源、散布虛假信息；違法發(fā)布廣告、虛假廣告、合同欺詐等行為。 |