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撲朔迷離的樓市變化帶來(lái)退房的糾紛。資料照片 |
樓市新政引發(fā)的購(gòu)房者難以支付高比例的首付款而被迫“違約”糾紛，認(rèn)定為“情勢(shì)變更”而不是“不可抗力”更符合法律規(guī)定，也更能體現(xiàn)當(dāng)事人的權(quán)益平衡。法院采取這種應(yīng)對(duì)措施，也更為符合政策調(diào)控的基本目標(biāo)。
近期，國(guó)家行政機(jī)關(guān)出臺(tái)了一系列遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策措施，不可避免產(chǎn)生的直接影響之一就是，部分已經(jīng)簽約的貸款購(gòu)房者難以支付高比例的首付款而出現(xiàn)被迫“違約”。這種未必真正構(gòu)成合同法上的“違約”狀態(tài)也被社會(huì)公眾形象地稱之為“政策性違約”。從北京市已經(jīng)受理的購(gòu)房者要求解除買賣合同的案件來(lái)看，這種趨勢(shì)已經(jīng)初現(xiàn)端倪。
司法機(jī)關(guān)在這些案件的處理上，不僅需要實(shí)現(xiàn)個(gè)案的權(quán)益平衡，同時(shí)要積極引導(dǎo)對(duì)類似案件的規(guī)范處理。同時(shí)，司法機(jī)關(guān)還需要考慮，國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)政策對(duì)于規(guī)范樓市的積極導(dǎo)向作用，案件處理的結(jié)果不能背離調(diào)控政策的基本宗旨和目標(biāo)。
典型案例：首付不夠，要求解約退房
2010年3月，張小姐通過(guò)中介公司介紹，選中了位于北京市通州區(qū)的一套建筑面積為97平米的二手房，房屋總價(jià)款250萬(wàn)元。張小姐與賣房人王先生簽訂了房屋買賣合同，合同約定張小姐首付20%，余款通過(guò)申請(qǐng)銀行按揭貸款的方式向王先生一次性付清。當(dāng)日，張小姐根據(jù)合同約定向王先生交納了20萬(wàn)元購(gòu)房定金。
4月，張小姐在中介機(jī)構(gòu)的協(xié)助下，向銀行申請(qǐng)貸款，但此時(shí)張小姐獲悉，根據(jù)新的國(guó)家政策，自己需要支付的首付比例已從20%上調(diào)到30%，首付數(shù)額提高了25萬(wàn)元。張小姐四處籌措，仍無(wú)力支付75萬(wàn)元的首付款。張小姐想到了解除合同，同賣房人王先生交涉。張小姐提出貸款首付比例提高是自己無(wú)法預(yù)見(jiàn)到的，由此導(dǎo)致合同無(wú)法履行，自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，因此，王先生應(yīng)該將定金退還給自己；而王先生認(rèn)為由于張小姐自身資金的原因?qū)е潞贤瑹o(wú)法履行，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則，定金不予返還；張、王二人反復(fù)協(xié)商，仍然無(wú)法達(dá)成一致，產(chǎn)生糾紛。
張小姐被迫無(wú)奈，訴至法院，請(qǐng)求解除雙方買賣合同，王先生退還購(gòu)房定金20萬(wàn)元。王先生則稱張小姐構(gòu)成違約，不同意退還定金。
關(guān)鍵問(wèn)題：“政策性違約”的性質(zhì)如何認(rèn)定
從目前發(fā)生的糾紛來(lái)看，購(gòu)房者向法院提起訴訟，訴訟請(qǐng)求一般為要求判令解除其與賣房人簽訂的房屋買賣合同，請(qǐng)求判令賣房人退還其已交納的款項(xiàng)。購(gòu)房者的事實(shí)依據(jù)非常明確，均直接指向國(guó)家行政機(jī)關(guān)及地方政府對(duì)樓市的調(diào)控政策，導(dǎo)致合同無(wú)法履行。而法律依據(jù)則各有不同：一是主張上述政策調(diào)整構(gòu)成合同法上的“不可抗力”，因此，要求依據(jù)我國(guó)《合同法》第九十四條“因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人可以解除合同”的規(guī)定，解除合同。二是主張上述政策調(diào)整構(gòu)成合同法上的“情勢(shì)變更”，因此，要求依據(jù)我國(guó)《合同法》司法解釋(二)第二十六條關(guān)于“情勢(shì)變更”原則的規(guī)定，解除合同。
□所謂“不可抗力”，根據(jù)《合同法》第一百一十七條的規(guī)定，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并且不能克服的客觀情況。不可抗力可能導(dǎo)致合同不能履行、不能全部履行和不能按時(shí)履行的后果。當(dāng)事人由于不可抗力的原因?qū)е聼o(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的，產(chǎn)生的解除權(quán)是法定解除權(quán)。
不可抗力條款的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)注意以下四點(diǎn)：1、一方發(fā)生不可抗力，發(fā)生方與相對(duì)方均有解除權(quán)；2、并非一旦發(fā)生不可抗力即產(chǎn)生解除權(quán)，需以不可抗力致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)為要件，也就是說(shuō)，由于不可抗力的發(fā)生，剝奪了一方或雙方根據(jù)合同有權(quán)期待得到的東西，即喪失合同利益或履行利益；3、因不可抗力而解除合同，發(fā)生方可以免除損害賠償責(zé)任；4、發(fā)生方免責(zé)的前提在于發(fā)生方證明了不可抗力的發(fā)生，及時(shí)通知對(duì)方不可抗力發(fā)生的事實(shí)，且不可抗力不是發(fā)生在發(fā)生方遲延履行之后。
從不可抗力的要件來(lái)看，房地產(chǎn)新政雖然屬于當(dāng)事人不能預(yù)見(jiàn)的情形，但并未達(dá)到不能避免并且不能克服的客觀程度，不應(yīng)認(rèn)定為不可抗力。如果將此種情況認(rèn)定為不可抗力，則可能出現(xiàn)的后果是不可抗力認(rèn)定范圍的過(guò)寬，將造成合同穩(wěn)定性受到極大影響。當(dāng)事人將動(dòng)輒以政策的變化構(gòu)成不可抗力為由任意違約。
□關(guān)于“情勢(shì)變更”，在我國(guó)合同法上并未明文規(guī)定，但在2009年最高人民法院制定的《合同法》司法解釋(二)中有明確規(guī)定，該規(guī)定具體內(nèi)容為：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除合同”。
因此，情勢(shì)變更原則的適用必須符合以下條件：1、有情勢(shì)變更的事實(shí)，也就是說(shuō)合同賴以存在的客觀情況確實(shí)發(fā)生變化；2、情勢(shì)變更為當(dāng)事人不能預(yù)見(jiàn)；3、情勢(shì)變更必須不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人；4、情勢(shì)變更的事實(shí)發(fā)生在合同成立后，履行完畢前；5、情勢(shì)變更后，如果繼續(xù)履行合同，會(huì)對(duì)當(dāng)事人顯失公平。同時(shí)，情勢(shì)變更原則強(qiáng)調(diào)了情勢(shì)變更與不可抗力、商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的不同。
從房地產(chǎn)新政來(lái)看，國(guó)家政策規(guī)定對(duì)于雙方來(lái)說(shuō)都是必須接受的，如果需要繼續(xù)履行，買賣合同雙方在合同中的相應(yīng)條款必須相應(yīng)變更。在此情況下，如果要求購(gòu)房人提高首付款比例或者貸款利率，則毫無(wú)疑問(wèn)，違背了購(gòu)房人訂立合同時(shí)的基本條件，也并非買房人的合理預(yù)期。另外，房地產(chǎn)新政使購(gòu)房人增加的負(fù)擔(dān)，并不屬于一般性的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。如果因?yàn)檎哒{(diào)整而相應(yīng)地調(diào)整房屋買賣合同的履行方式，比如要求購(gòu)房者提高首付款比例，在不能貸款的情況下一次性付款，那就等于強(qiáng)制購(gòu)房人單方承擔(dān)政策調(diào)整帶來(lái)的全部不利后果，而賣房人利益不受實(shí)質(zhì)影響，甚至有所獲利，這顯然并不公平。因此，將房地產(chǎn)新政認(rèn)定為情勢(shì)變更，更符合法律規(guī)定，也更能體現(xiàn)當(dāng)事人的權(quán)益平衡。
□而從更深層次來(lái)看，房地產(chǎn)新政的目的一方面是通過(guò)提高購(gòu)房首付和提高貸款利率來(lái)降低購(gòu)房者資金承受力，遏制購(gòu)房需求，減少房屋成交，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)；另一方面是通過(guò)提高購(gòu)房成本，減少購(gòu)房需求來(lái)改變公眾的房?jī)r(jià)預(yù)期，從而遏止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。人民法院將此種情況認(rèn)定為情勢(shì)變更，從而解除合同，與政策調(diào)控的目標(biāo)并不相悖。雖然，不可避免存在部分購(gòu)房者搭順風(fēng)車的行為，人民法院在此種情況下判令解除合同可能使部分購(gòu)房者“預(yù)期房?jī)r(jià)下跌而退房”的經(jīng)濟(jì)計(jì)算得以實(shí)現(xiàn)，但人民法院采取這種應(yīng)對(duì)措施仍然更為符合政策調(diào)控的基本目標(biāo)。
購(gòu)房者怎樣應(yīng)對(duì)買房和退房的困擾
□理性交易，避免盲目購(gòu)房。
許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為目前我國(guó)部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在不同程度的泡沫，而房屋買賣一般都具有交易金額巨大的特點(diǎn)，無(wú)論購(gòu)房者還是賣房者均應(yīng)當(dāng)慎重對(duì)待房屋買賣這一重大交易行為，理性分析自己的需求與能力，避免盲目追隨。
□誠(chéng)實(shí)信用，不做投資投機(jī)。
近期，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策性措施穩(wěn)控房?jī)r(jià)，目的就在于遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，打擊投資投機(jī)性購(gòu)房。炒房行為會(huì)不可避免地受到控制，由于炒房而產(chǎn)生的糾紛不會(huì)獲得保護(hù)，糾紛處理的最終結(jié)果還是要符合政策導(dǎo)向，不能與樓市調(diào)控政策的基本宗旨和目標(biāo)相違背。
□合理預(yù)見(jiàn)，擬定多種方案。
房屋買賣一般來(lái)說(shuō)履行時(shí)間較長(zhǎng)、履行環(huán)節(jié)較多、履行程序復(fù)雜，尤其涉及到首付款比例、貸款利率等與國(guó)家政策緊密相關(guān)的重要內(nèi)容，一旦其中某一環(huán)節(jié)或內(nèi)容由于政策調(diào)控產(chǎn)生變化，將導(dǎo)致合同履行遇到障礙。因此，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中擬定多種補(bǔ)充履行方案，并根據(jù)合同約定的多種履行方案采取積極的應(yīng)對(duì)措施，避免陷入一旦政策變化合同就無(wú)法履行的尷尬境地。
□積極守信，妥善處理糾紛。
當(dāng)出現(xiàn)了雙方當(dāng)事人之外的、無(wú)法克服的障礙導(dǎo)致合同無(wú)法得到履行，雙方當(dāng)事人應(yīng)該秉持積極、守信的態(tài)度穩(wěn)妥處理善后事宜；采取恰當(dāng)?shù)男袨閷⒓悍郊皩?duì)方的損失減少到最低，避免承擔(dān)由于擴(kuò)大損失所帶來(lái)的不利后果。
樓市新政引發(fā)的其他相關(guān)糾紛怎么處理
□在退房糾紛中，部分購(gòu)房者并非在經(jīng)濟(jì)能力上真的無(wú)力解決上述問(wèn)題，而是看到國(guó)家出臺(tái)相關(guān)措施后，房?jī)r(jià)有可能進(jìn)入下降通道，便選擇以“搭順風(fēng)車”的方式主動(dòng)要求解除合同。
對(duì)于這種糾紛，首先需要弄清雙方的房屋買賣合同對(duì)此類情況是否有直接約定，如果有直接約定，則按照約定履行即可。比如，雙方在買賣合同中約定，如果貸款政策變化導(dǎo)致買方無(wú)法貸款，合同解除。若有如此約定，則雙方的買賣合同在房產(chǎn)新政的情況下予以解除并無(wú)爭(zhēng)議。
其次，需要看合同中對(duì)該類情況是否有相關(guān)約定可以比照適用，比如，雙方在買賣合同中約定，買方首付款20%，其余80%房款選擇貸款，如果買方無(wú)法貸款，則一次性付清房款。若有如此約定，則在房產(chǎn)新政的情況下，可能首付款比例需要提高到30%，但是根據(jù)雙方合同約定可以看到買方具有付款能力，因此，判令變更合同而非解除合同更能維護(hù)合同的穩(wěn)定性。
再次，在合同中對(duì)該類情況無(wú)相關(guān)約定的情況下，則應(yīng)當(dāng)考慮到首付款的提高以及利率的變化，并非當(dāng)事人訂立合同時(shí)的合理預(yù)期，而且對(duì)當(dāng)事人構(gòu)成了重大的合同基礎(chǔ)變更，如果當(dāng)事人無(wú)履行能力，應(yīng)當(dāng)允許解除買賣合同。
□在二手房買賣中，如果房屋買賣合同面臨解除的境地，房屋經(jīng)紀(jì)公司與買方、賣方因?yàn)榉课菥娱g服務(wù)費(fèi)的給付與退還，將產(chǎn)生部分糾紛。如果因房產(chǎn)新政導(dǎo)致房屋買賣合同被解除，房屋經(jīng)紀(jì)公司是否應(yīng)當(dāng)退還居間服務(wù)費(fèi)。在此，筆者以為，房屋買賣合同的履行取決于多重因素，房屋買賣合同也可能因?yàn)槎喾N原因而解除。如果導(dǎo)致房屋買賣合同解除的原因并非房屋經(jīng)紀(jì)公司在促成雙方合同時(shí)明知或者可預(yù)見(jiàn)，則房屋經(jīng)紀(jì)公司在履行合同義務(wù)時(shí)并無(wú)違約行為，其無(wú)需退還居間服務(wù)費(fèi)。居間服務(wù)費(fèi)作為損失，必然存在損失的承擔(dān)方，在此情況下，讓房屋經(jīng)紀(jì)公司承擔(dān)該部分損失并不恰當(dāng)，讓買方或者賣方承擔(dān)該部分損失更符合交易風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的規(guī)則。
□另外，由于房產(chǎn)新政可能使房?jī)r(jià)進(jìn)入下降通道，因此，部分房屋出租方為盡快出售房屋套現(xiàn)，可能提前解除房屋租賃合同而引發(fā)租賃合同糾紛。在此情況下，應(yīng)當(dāng)視為房屋出租方違約，房屋出租方應(yīng)當(dāng)按照合同約定及法律規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。 |