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“新國十條”的出臺，立即引起人們對樓市價格和樓市產(chǎn)業(yè)鏈整體發(fā)展的普遍關(guān)注。與此同時，新政伊始，樓市走向仍不甚明朗，導(dǎo)致買賣雙方均呈觀望態(tài)勢，這使得人民法院受理的涉及房屋買賣合同糾紛案件也悄然生變。
自2009年至2010年4月，北京市東城區(qū)人民法院共受理房屋買賣合同糾紛案件264件，較上一年同期受理案件數(shù)量增長近三成。2010年4月至5月，共受理案件29件，較上月同期受理案件數(shù)量增長51.7%。盡管目前人民法院受理的案件中，直接受“新國十條”影響的案件不占多數(shù)，但這種趨勢已經(jīng)初顯端倪。通過對比2009年房價狂飆之下的房屋買賣合同糾紛案件特點，我們就當(dāng)前情勢下可能發(fā)生的諸多轉(zhuǎn)變進(jìn)行預(yù)測。
2009年，房屋買賣合同糾紛案件的最大特點總結(jié)起來就是出賣人的毀約行為嚴(yán)重，根本原因在于房價的過快上漲，其增值幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于合同的違約成本，以致出賣人在利益驅(qū)動之下選擇違約，導(dǎo)致訴訟。2010年4月，“新國十條”出臺后，房價增長明顯趨于緩和，這帶來的市場利益格局與供求關(guān)系的變化必然引起市場交易行為的轉(zhuǎn)變，也必然表現(xiàn)在交易雙方的訴訟行為與策略上的轉(zhuǎn)變。
□買受人怠于履行或不履行合同。
這在房價飆升的2009年是極少發(fā)生的，而在房價增長趨于緩和的當(dāng)下，潛在的買受人往往不會急于出手購房，對于已經(jīng)簽訂購房合同的買受人也不會急于履行，或者采取消極回避、增加附加條件等方式故意造成對方違約等假象，試圖解除合同。此時，出賣人為盡快實現(xiàn)合同利益，就會依照相關(guān)法律規(guī)定起訴要求買受人履行合同義務(wù)，承擔(dān)違約責(zé)任。這將成為“新國十條”出臺后，因為買受人主觀原因而導(dǎo)致的大量法律訴訟。
□出賣人怠于履行或不履行合同。
與買受人怠于履行合同的情形相對應(yīng)，在房價走勢不明朗的前提下，一些出賣人雖然不再為了追逐瞬息萬變的利益而惡意違約，而是出于避免可得利益減少的目的，也不會急于履行合同，導(dǎo)致違約情況仍時有發(fā)生。不過可以肯定，在這種情勢下，出賣人違約的行為會大幅減少，并且，之前因為出賣人惡意違約發(fā)生的訴訟也會因為房價變動而出現(xiàn)新的變化。例如，之前因為出賣人隨意抬高售價而發(fā)生的買受人起訴出賣人違約的案件，由于房價走勢的不確定很難保障出賣人的房屋增值幅度大于違約成本，此時，出賣人在訴訟中就改變了策略，不再堅持抬高后的售價，而是同意按照原合同的約定繼續(xù)履行。
□貸款政策收緊導(dǎo)致合同無法履行。
這是“新國十條”出臺最可能普遍引發(fā)的案件類型。由于新的銀行放貸政策，購買第三套及以上住房的買受人，或者不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或者社會保險繳納證明的非本地居民買受人，由于無法取得銀行貸款，且無力一次性支付房款，從而導(dǎo)致合同中有關(guān)買受人按揭貸款的條款無法實現(xiàn)，而合同在客觀上也無法繼續(xù)履行。再者，購買第二套房的買受人，或者雖然購買首套房但建筑面積在90平米以上的買受人由于需要增加貸款首付金，而普遍情形下買受人已經(jīng)無力承擔(dān)增加部分的首付金，此時也必然導(dǎo)致買受人無法繼續(xù)履行合同。此時，出賣人根據(jù)合同的相關(guān)約定起訴要求買受人承擔(dān)違約責(zé)任，或者買受人會根據(jù)合同的相關(guān)約定起訴要求解除合同，退還合同定金。
法官提示：無論主觀原因，還是客觀原因?qū)е碌暮贤瑹o法履行，交易雙方的誠信守約才是避免糾紛發(fā)生的根本。當(dāng)然，在合同簽訂時，注意相關(guān)的合同條款也非常必要。例如，合同中是否有關(guān)于買受人貸款不足的補足義務(wù)及責(zé)任條款，這將直接影響到此類案件的結(jié)果。當(dāng)合同無法履行的事實發(fā)生后，買受人應(yīng)當(dāng)及時與出賣人聯(lián)系協(xié)商解決，雙方應(yīng)按照合同的約定盡可能避免損失的發(fā)生。
(作者單位：北京市東城區(qū)法院) |