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近日，據(jù)佑威房地產(chǎn)中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月17日至5月23日一周內(nèi)，上海市商品住宅成交面積為7.6萬平方米，環(huán)比上升27.9%，而上海全市商品住宅成交均價首次跌破2萬元/平方米。圖為上海市江蘇路旁一新近交付使用的住宅商品小區(qū)一景。新華社記者
陳飛 攝 |
隨著一線城市房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則陸續(xù)出臺，越來越多的炒房者從重點(diǎn)城市退出，并逐漸向二、三線城市轉(zhuǎn)移。然而，記者深入采訪時，一些房開商明確表示：比起囤房，更樂于“囤地”，將短線炒作的資金用于2-3年的“中線炒作”，將大量資金用于與地方政府投入的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)中，采取“與地方政府共謀發(fā)展”、“共享囤地成果”的方式，來規(guī)避市場風(fēng)險。
二線城市成為資金流入密集區(qū)
記者對長期在廣東、江西、廣西、云南、貴州等地進(jìn)行土地投資的業(yè)內(nèi)人士李克彬進(jìn)行采訪時，他明確表示，從2009年下半年開始，就出現(xiàn)大量資金向中西部省區(qū)涌入的狀況，其原因在于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動的巨大投資效應(yīng)。
李克彬給記者算了這樣一筆賬：2010年云南省道路交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總投資將超過400億元，廣西交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要完成投資180億元以上，力爭達(dá)到200億元；貴州公路水路交通總投資目標(biāo)計劃完成360億元，力爭完成400億元……
李克彬說：“這還只是交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如果算上中西部中心城市的路網(wǎng)建設(shè)、水電管網(wǎng)設(shè)施建設(shè)等一系列投資，總額肯定是現(xiàn)在的幾倍。如廣西南寧市2010年城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入就有170億元，柳州市的城市基礎(chǔ)設(shè)施投入也超過80億元，來賓市要搞環(huán)城水系建設(shè)，投入的資金量也很大。”
龐大的基礎(chǔ)設(shè)施投入，吸引著眾多在東部沿海地區(qū)通過前期房地產(chǎn)市場暴漲獲得的資金投入到“升值空間巨大”的中西部城市。
來自深圳的投資商林羽鳳2009年上半年在廣西南寧地王國際購買了6000多平方米的寫字樓，當(dāng)初的價格不過5000多元每平方米，2010年初價格就增長到1萬多元錢每平方米。
林羽鳳認(rèn)為：“資金流入南寧、昆明、貴陽、柳州、大理等城市的可能性很大，因為沿海和東部一線城市已經(jīng)成為房地產(chǎn)價格調(diào)控的‘聚焦點(diǎn)’，重拳打擊下唯有快速轉(zhuǎn)移資金才是最安全的。”
記者采訪的多位房地產(chǎn)開發(fā)商均認(rèn)為，資金向中西部省區(qū)二三線城市的流動成為必然，與此同時，他們更強(qiáng)調(diào)，短時間里不會繼續(xù)在囤積樓盤、購買轉(zhuǎn)手項目中投入更多的資金，原因就在于：樓盤和房價成為社會各界關(guān)注的焦點(diǎn)，也是政策打擊的關(guān)鍵。這就意味著即使通過招拍掛拿到了當(dāng)?shù)氐摹暗赝酢保y行肯定不會提供相關(guān)的項目貸款，投資伙伴也會充分考量整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的風(fēng)險，而購房者當(dāng)然不會在中央政策連續(xù)出臺、房價面臨很大壓力情況下，投資購房。
開發(fā)商自述囤地“三步曲”
“囤房不如囤地，自己囤地不如與國有投資集團(tuán)共同囤地！”這是記者采訪的多位投資商表達(dá)的共同思路。
李克彬向記者自述了囤地“三步曲”。
——弄清政府城市投資的“真切實力”。這是政府對公共基礎(chǔ)設(shè)施投資的“底線”和開發(fā)商與政府談判的“價碼”。
一般而言，中西部省區(qū)城市要進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，僅靠財政方面的支持肯定無法滿足需要。以南寧市為例，城市投資超過170億元，肯定需要銀行貸款。銀行貸款必須提供相關(guān)的準(zhǔn)備金，在中央銀行提高準(zhǔn)備金的要求下，無論找哪家銀行貸款，準(zhǔn)備金都不能少于25%。這就意味著最少要準(zhǔn)備42億元的準(zhǔn)備金。而財政是很難一口氣將所有的準(zhǔn)備金注入銀行的。
李克彬說：“無論是南寧，還是柳州、桂林、昆明、大理、襄樊、荊州……中西部地區(qū)城市發(fā)展、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括路政管網(wǎng)建設(shè)、水電設(shè)施建設(shè)、通訊設(shè)備建設(shè)、學(xué)校醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等等，二三線城市沒有哪一個能夠僅靠自有財政收入完全實現(xiàn)。只能通過銀行貸款或者吸引外來投資者進(jìn)行融資。了解具體項目的發(fā)展目標(biāo)、建設(shè)時間年限和融資狀況，成為最重要的基礎(chǔ)。”
——構(gòu)建“融資平臺”，化解“資本金瓶頸”。
在了解完項目的相關(guān)信息之后。下一步就是通過建立適當(dāng)?shù)摹叭谫Y平臺”，為地方政府化解“資本金瓶頸”。
李克彬舉了這樣的例子：一段城市景觀道路建設(shè)需要投資100億元，銀行準(zhǔn)備金需要25%，也就是25億元。25億元財政無法立即投入。投資商就采取與政府下屬的城市投資集團(tuán)或者城市建筑集團(tuán)，共同成立新公司或項目公司的方式進(jìn)行運(yùn)作。投資商負(fù)責(zé)25億元資本金的80%即20億元，項目公司負(fù)責(zé)資本金的20%即5億元，項目公司投入的資本金實際上就是政府投入的資本金。資本金投入之后，景觀道路的規(guī)劃設(shè)計、招投標(biāo)方案，均由投資商自行操作，建設(shè)周期為1-2年，實際建設(shè)成本應(yīng)該為20億元左右。建設(shè)周期過程中和建設(shè)周期結(jié)束之后，政府以財政方式全額回購。投資商從建設(shè)中賺取5億元左右的利潤。
——“土地注資”謀取巨額暴利。
投資商為確保資金安全，在資金投入之時會要求政府將景觀道路周邊地塊同期評估，評估后按照當(dāng)時的市場價格劃給新成立的項目公司。項目公司中政府占51%的股份，投資商占49%的股份。這就有效地規(guī)避了市場風(fēng)險。
景觀道路完成之后。周圍地塊并未進(jìn)行過公開招掛拍，政府的土地儲備中心會要求進(jìn)行招掛拍。但2年后的土地價格已經(jīng)大幅度升值。招掛拍的土地價值很可能是原來的3-5倍，甚至飆升10-20倍。按照所占股份比例多少，投資商同樣能夠從中獲取暴利。
記者采訪中發(fā)現(xiàn)，投資商將這一運(yùn)作模式稱為：與城市和政府共同成長。由于項目公司屬于政府下屬的“孫子公司”，身為“爺爺”的政府，往往會采取各種方式，確保“孫子”能夠繼續(xù)從“賣地財政”中獲益。這實際上也就是變相幫助了投資商從中謀取巨額暴利。
常年在珠三角和中西部省區(qū)投資的房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商李汶鞠說：“聰明的投資商現(xiàn)在根本不想獨(dú)立拿地，獨(dú)立運(yùn)作項目，在銀行部門大力監(jiān)控下，誰高調(diào)拿地就是找死。只有把自己和政府的基礎(chǔ)設(shè)施項目捆綁在一起，才能最大限度地‘實現(xiàn)共贏’。再怎么虧，地方政府都不敢把自己下屬的公司、項目做虧損。政府的項目要銀行貸款，完全就是輕而易舉的事情。他們能夠賺到錢，我們就能賺到錢，而且賺到的還是更大的錢。”
“項目運(yùn)作”雖遭遏制，“中線炒作”仍需政策糾偏
記者深入采訪時發(fā)現(xiàn)，地方政府部門熱衷于通過“項目運(yùn)作”的方式，來解決城市化進(jìn)程中準(zhǔn)備金不足的問題，由于遭受到中央宏觀調(diào)控的打擊，辦不出土地證而遭到遏制。然而，一些地方政府仍千方百計地將土地進(jìn)行“乾坤大挪移”，為“賣地財政”鋪平道路。這種“中線炒作”的方式仍需要政策糾偏。
李汶鞠告訴記者，“土地抵押貸款”的運(yùn)作方式，已經(jīng)被中央高層明確制止。更為重要的是，國土資源部要求各省區(qū)的每一個地塊都必須有獨(dú)一無二的編號，編號直接上報國土資源部，國土資源部在網(wǎng)上公開土地證號。沒有土地證號的地塊，銀行絕對不敢發(fā)放項目貸款。
李汶鞠說：“這就意味著在城市項目開發(fā)過程中，新征土地在沒有獲得土地證號之前，完全不可能得到貸款，即使有足夠的資本金，由于項目無法通過審核，也拿不到貸款。投資商和開發(fā)商在沒有看到作為‘底線’的土地證號之前，無論如何不敢將資金投入。即使是政府反復(fù)承諾‘財政兜底’，投資商也不敢承擔(dān)這種風(fēng)險。”
一位沿海城市的國土資源局官員告訴記者：2008年之前，一塊土地證號可以同時向工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、國家開發(fā)銀行、交通銀行、建設(shè)銀行、中國銀行申請抵押貸款，由于各家銀行之間發(fā)放貸款都有時間差，政府和投資商完全可以根據(jù)這一時間差來贏得周轉(zhuǎn)。工商銀行發(fā)放的貸款先拿著，然后用農(nóng)業(yè)銀行發(fā)放的貸款來填窟窿。一來二去，完全就是空手套白狼。
這位名叫馮俊的官員說：“現(xiàn)在根本不可能，銀行沒有看到土地證，在國土資源部網(wǎng)站上找不到土地證號，就無法發(fā)放貸款。”
不過，一些地方政府采取“乾坤大挪移”的辦法來解決這一難題。即采取將城市中舊城改造的地塊與新區(qū)建設(shè)的新政地塊進(jìn)行“置換”的方式，“拆東墻補(bǔ)西墻”，來贏得喘息之機(jī)。城市中舊城改造的地塊已經(jīng)有土地證號，在改造過程中只要能夠與市民和拆遷戶達(dá)成協(xié)議，“不哭不鬧不上訪”，就能將這一土地證號挪到新區(qū)使用。由于包括拆遷、重建、出售、辦理完畢房產(chǎn)證……最少也要3-5年的時間。這段時間，完全可以以城市化進(jìn)程為理由，向中央申請新的用地指標(biāo)。新的用地指標(biāo)下來之后，再將已經(jīng)挪作新區(qū)發(fā)展使用的土地證號“歸還”給舊城區(qū)。
馮俊說：“現(xiàn)有的土地政策已經(jīng)非常嚴(yán)格了，但地方政府為了確保地方財政的收入，還是能夠與投資商、開發(fā)商聯(lián)手運(yùn)作‘中線地價’，要真正意義上將投資到房地產(chǎn)的資金轉(zhuǎn)到投資實業(yè)、發(fā)展實體經(jīng)濟(jì)和提高勞動生產(chǎn)率上來，仍然需要出臺更完善的系列政策和更加嚴(yán)格的監(jiān)管措施。”
“項目運(yùn)作”囤地需要“有理有利有節(jié)”
“今日不同往日，要能夠把項目運(yùn)作下來，就要舍得下本錢，學(xué)會‘有理有利有節(jié)’地與地方政府打交道。”近日，一位常年在珠三角、湖北、四川、云南等省區(qū)從事房地產(chǎn)運(yùn)作項目的投資商魏如杰向記者透露了“項目運(yùn)作”囤地的個中奧秘。
[觀點(diǎn)]房價回歸需打擊"囤地塊"和"炒中線"
“囤地塊”和“炒中線”，這是開發(fā)商、投資商和一些地方政府和既得利益集團(tuán)在中央宏觀調(diào)控一浪高過一浪的情況下，采取的“轉(zhuǎn)型”措施。這意味著前期的盲目炒作已經(jīng)受到了遏制，一系列調(diào)控房價的措施起到了一定的成效。這種“轉(zhuǎn)型”也意味著，應(yīng)該加大對“囤地塊”和“炒中線”的打擊力度，推動房價的理性回歸。
房企加快進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)
隨著樓市調(diào)控政策的密集出臺，房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)正出現(xiàn)變動。出于平衡風(fēng)險和尋找新增長點(diǎn)的考慮，越來越多的房企正加快進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。 |