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【專欄】透視新政下的房地產(chǎn)市場(chǎng)
樓市調(diào)控新政正在令市場(chǎng)發(fā)生新的變化。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者近日從北京我愛(ài)我家、中原地產(chǎn)等多家房產(chǎn)中介獲悉，4、5月份頻繁出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)致部分購(gòu)房人由觀望轉(zhuǎn)向租房，這令房屋租賃市場(chǎng)在傳統(tǒng)淡季迎來(lái)了新一輪租金上漲熱潮。我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，今年的4、5月份，北京的住宅租賃市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)淡季特征，交易量甚至比正月十五后到3月底的旺季還上升了6%，整體租金均價(jià)比去年4、5月份上漲了近20%。
在購(gòu)房遇冷，租賃市場(chǎng)火爆的同時(shí)，記者發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房人與租房者的心理正在發(fā)生微妙的變化，究竟是租房合算還是購(gòu)房合算？如何做出理性的選擇？再次成為關(guān)注的熱點(diǎn)。多位專家對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》表示，“居者有其屋”不一定是“居者有房產(chǎn)”，房屋租賃市場(chǎng)應(yīng)該發(fā)揮更大的作用以實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。但傳統(tǒng)住房觀念的轉(zhuǎn)變，不是一個(gè)短期的過(guò)程，在此期間，租賃市場(chǎng)的完善、體制的保證不可或缺。
數(shù)字 “轉(zhuǎn)售為租”和“由買(mǎi)轉(zhuǎn)租”雙雙增加
“房?jī)r(jià)降了，房租卻漲了。”在銀行工作的小雄抱怨。一年前他在崇文區(qū)所租的一居室月租為2800元，5月續(xù)租時(shí)房東說(shuō)至少要漲到3100元。本報(bào)記者走訪多家房地產(chǎn)中介之后也發(fā)現(xiàn)，與一年前相比，北京一套普通一居室和兩居室的租金漲幅都在15%至20%左右。在北京崇文區(qū)國(guó)瑞城、新景家園等臨近地鐵的幾個(gè)小區(qū)，月租普遍上漲300元至500元左右。在北京宣武區(qū)椿樹(shù)園小區(qū)，一套80平方米的兩居室月租普遍在4000元以上，而半年前租金為3500元左右。
“轉(zhuǎn)售為租和由買(mǎi)轉(zhuǎn)租的趨勢(shì)已經(jīng)十分明顯。”“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)分析師張?jiān)赂嬖V《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，5月開(kāi)始二手房新增房源掛牌量增幅開(kāi)始全面回落，回落幅度相比4月底達(dá)到27%，而出租房源增速明顯，最高峰時(shí)租賃房源已超越二手房45%左右。此外，系列調(diào)控政策至少造成了60%左右的需求者觀望，其中有近一半的需求者面臨著重新租房的生活。
北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)也顯示，新政出臺(tái)之后租賃成交量相比新政之前成交量上漲了55%，與此同時(shí)，租賃房源量增長(zhǎng)也十分明顯，房源上漲幅度達(dá)到了28%，而在往年4月份都為租賃市場(chǎng)的季節(jié)性淡季。在供需兩旺的促進(jìn)作用下，租金價(jià)格環(huán)比也出現(xiàn)了上漲，新政后一個(gè)多月來(lái)北京市二手房租金價(jià)格環(huán)比上漲了5.1%，單位使用面積租金首次突破50元每平米，特別是一些租賃熱點(diǎn)區(qū)域，一套住房的租金能上漲300元/月左右，上漲幅度超過(guò)7%。
北京中原認(rèn)為，這是一種“替代效應(yīng)”，并且隨著樓市調(diào)控力度加大，很多人推遲了購(gòu)房計(jì)劃，租房需求增大在一定程度上推高了租金上漲。
面對(duì)不斷變化的市場(chǎng)和進(jìn)一步上漲的租金，一些購(gòu)房者再次在買(mǎi)房和租房之間徘徊。張?jiān)抡J(rèn)為，當(dāng)前特殊的市場(chǎng)特質(zhì)催生了特殊的市場(chǎng)需求，無(wú)論是承租人還是出租者，都有一部分是被動(dòng)甚至被迫轉(zhuǎn)型的，因此，這部分人始終面臨著是否該重新轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的問(wèn)題，也就是說(shuō)，面臨著租房還是買(mǎi)房的抉擇。
“這段時(shí)間，是考驗(yàn)購(gòu)房者和售房者智慧的時(shí)候。”有業(yè)內(nèi)人士如此評(píng)價(jià)道。
比較 租金與月供決定租房或買(mǎi)房
有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在國(guó)外，城市居民住房自有率最高的是美國(guó)，為68%，英國(guó)為56%，歐洲其他國(guó)家一般為30%至50%，而根據(jù)我國(guó)建設(shè)部公布的數(shù)據(jù)顯示，城市居民住房自有率接近82%，這個(gè)比率已經(jīng)處于世界前三位之列。美國(guó)52%的首次購(gòu)房者年齡超過(guò)30歲。德國(guó)初次購(gòu)房或建房者的平均年齡高達(dá)42歲。日本年輕人奮斗10年左右才基本能攢齊購(gòu)房的首付。
專家就此表示，應(yīng)當(dāng)從多方面來(lái)理解“居者有其屋”的含義，它應(yīng)當(dāng)不僅包括買(mǎi)房子來(lái)住，也包括租房來(lái)住，而且租房是高房?jī)r(jià)下對(duì)解決住房問(wèn)題的合理補(bǔ)充。從這個(gè)角度看，如果單純依托買(mǎi)房解決“居者有其屋”的問(wèn)題，恐怕尚需時(shí)日。
“從現(xiàn)在的情況來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲很快，租金仍然便宜，租售比嚴(yán)重失調(diào)，單從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，租房還是比買(mǎi)房合適，尤其是在大城市。”上海財(cái)經(jīng)大學(xué)副校長(zhǎng)、不動(dòng)產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王洪衛(wèi)在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)說(shuō)，對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō)，從租房開(kāi)始，然后再逐步買(mǎi)小房子、買(mǎi)大房，不失為一種理性的選擇。一味強(qiáng)求、早早當(dāng)上房奴并不是好事。
中國(guó)社科院金融所金融實(shí)驗(yàn)研究室主任劉煜輝也表示，過(guò)重的購(gòu)房負(fù)擔(dān)和房奴的還貸壓力會(huì)讓中產(chǎn)和準(zhǔn)中產(chǎn)們難以想象更為長(zhǎng)遠(yuǎn)的個(gè)人發(fā)展。只有通過(guò)擴(kuò)大供給、使云端上的房?jī)r(jià)回歸合理區(qū)間，從而改變“一生拴在一套房上”的現(xiàn)狀，才能讓潛在的中產(chǎn)階層從買(mǎi)房的負(fù)擔(dān)中騰挪出來(lái)。
從經(jīng)濟(jì)上說(shuō)，租房明顯優(yōu)于買(mǎi)房。如果你有300多萬(wàn)元現(xiàn)金，準(zhǔn)備購(gòu)房結(jié)婚，以北京市內(nèi)南二環(huán)的一套二手房為例，面積100平方米，單價(jià)為3萬(wàn)元/平方米，不考慮其它因素，手中的現(xiàn)金恰能用來(lái)購(gòu)買(mǎi)這套二手房。根據(jù)目前房屋租賃市場(chǎng)情況，該套住房的租金為每月5000元，年租金為6萬(wàn)元。按目前銀行一年期定期儲(chǔ)蓄存款利率計(jì)算，300萬(wàn)元每年能夠帶來(lái)6.75萬(wàn)元利息收入，扣除房租后凈剩7500元，租房的優(yōu)勢(shì)明顯。
“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)分析師張?jiān)抡J(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，不同人群買(mǎi)房購(gòu)房面臨的成本和收益均有所不同，例如，同為初次購(gòu)房，有的人可能過(guò)幾年以后會(huì)賣(mài)掉再買(mǎi)，有的人可能再買(mǎi)一套將首套出租，甚至有的人不堪貸款壓力賣(mài)掉再改為租房，那么他們所付出的前期成本以及轉(zhuǎn)型后的對(duì)沖成本都各不相同。
“單身、處于創(chuàng)業(yè)期、剛就業(yè)的人群，我們建議租房居住。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)研究中心齊凡認(rèn)為，單身客戶沒(méi)有太多的家庭負(fù)擔(dān)，而且未來(lái)工作變動(dòng)也存在不可預(yù)知性，不需要特別急著去買(mǎi)房；而創(chuàng)業(yè)者現(xiàn)在的首要任務(wù)是完成原始積累，不宜將過(guò)多的資本投入到購(gòu)房中去。而對(duì)于即將踏上工作崗位的應(yīng)屆畢業(yè)生，和收入較低的務(wù)工人員，考慮到他們的經(jīng)濟(jì)能力和目前的租金情況，建議他們可以選擇合租方式居住，以減少租房支出。
“對(duì)于已經(jīng)具備一定經(jīng)濟(jì)能力的客戶，和特殊剛需客戶，我們還是建議買(mǎi)房。”齊凡說(shuō)，從已出臺(tái)的樓市調(diào)控政策看，對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套房基本沒(méi)影響。而且在新政調(diào)控一個(gè)多月后，部分區(qū)域的二手房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)一定幅度回調(diào)，價(jià)格處于相對(duì)低位。尚未購(gòu)房的客戶，如果租金和月供差不多的話，不妨考慮購(gòu)房置業(yè)。
觀點(diǎn) 轉(zhuǎn)變購(gòu)房理念須體制完善
盡管有不少購(gòu)房者對(duì)上述經(jīng)濟(jì)賬心知肚明，但仍然還是勒緊褲腰帶要買(mǎi)房，這或許與某些傳統(tǒng)觀念有關(guān)。在某媒體發(fā)起的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查中，在“如果您現(xiàn)在沒(méi)有房住，打算買(mǎi)房還是租房”一項(xiàng)里，有56%的人還是愿意買(mǎi)房。在“假如您現(xiàn)在有20萬(wàn)元，您打算干嗎”的問(wèn)題里，有近71%的網(wǎng)友愿意買(mǎi)房，大家首選買(mǎi)房的原因還是考慮到安定的生活是一切的基礎(chǔ)，有了自己的房子住，感覺(jué)才更安全。
“華人社會(huì)都喜歡置業(yè)，喜歡儲(chǔ)蓄，在房?jī)r(jià)上漲快速的時(shí)期，房屋的增值保值功能明顯，有儲(chǔ)蓄功能。中國(guó)社會(huì)傳統(tǒng)習(xí)慣還是要有自己的房產(chǎn)，過(guò)度強(qiáng)調(diào)不去買(mǎi)房也做不到。”中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)表示，中國(guó)人一定要擁有一套屬于自己的房子，這一方面是購(gòu)房傳統(tǒng)觀念的影響，另一方面也是由中國(guó)樓市現(xiàn)狀決定的。
在顧云昌看來(lái)，過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)帶來(lái)投資房產(chǎn)的巨大升值空間，也是增加購(gòu)房壓力的重要原因。與此同時(shí)，“目前我國(guó)的社會(huì)保障還不齊全，房屋租賃市場(chǎng)的服務(wù)與監(jiān)管也并不完善，讓人們心理感覺(jué)有自己的房子才有保障。”
王洪衛(wèi)說(shuō)，消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變不是一代人就能解決的問(wèn)題，諸如結(jié)婚時(shí)一定要買(mǎi)房等傳統(tǒng)的老一輩觀念還是影響了年輕人，一時(shí)難以轉(zhuǎn)變，這同時(shí)也是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題，需要完善的體制來(lái)保障。
從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，鼓勵(lì)房屋租賃，是西方國(guó)家房地產(chǎn)政策的普遍特點(diǎn)。德國(guó)健全的租房市場(chǎng)和較高的租房居住條件就使得六成德國(guó)家庭寧愿一輩子租房。事實(shí)上，在德國(guó)每個(gè)月供房子只需要花掉德國(guó)平均水平家庭收入的1/5。日本的租房市場(chǎng)也很健全：不僅網(wǎng)點(diǎn)多，租房服務(wù)也十分正規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)的從業(yè)者有嚴(yán)格的考核制度。此外，日本政府還向民眾推出一種無(wú)需要中介費(fèi)和保證人的“公團(tuán)住宅”，房租相對(duì)來(lái)說(shuō)更加便宜。日前，澳大利亞的專家學(xué)者們也紛紛呼吁政府改革租房機(jī)制，讓買(mǎi)不起房而不得不租房的民眾能在出租房?jī)?nèi)住得更安心，比如管控房租價(jià)格、監(jiān)管租房質(zhì)量等。
“而中國(guó)的政策顯然還沒(méi)有做到。”顧云昌說(shuō)，目前房屋租賃市場(chǎng)還有一些問(wèn)題，比如房源不足、價(jià)格不穩(wěn)、市場(chǎng)監(jiān)管存在缺位、租賃合同隨意變動(dòng)、租戶的權(quán)益得不到有效維護(hù)等，這些都嚴(yán)重阻礙租房市場(chǎng)的發(fā)展，制約著人們的租房意愿。希望政府部門(mén)切實(shí)加強(qiáng)對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的建設(shè)和監(jiān)管，提供多渠道、多形式的房源，滿足不同群體的住房需求。
“房?jī)r(jià)目前上漲的壓力仍然很大，土地供應(yīng)的緊張導(dǎo)致供不應(yīng)求的狀態(tài)現(xiàn)在還沒(méi)有改變，貨幣擴(kuò)張的速度很快，城市化過(guò)程中需求的旺盛仍會(huì)延長(zhǎng)一段時(shí)間。10至15年之后，隨著城市化進(jìn)程和人口紅利的結(jié)束，再加上政策調(diào)節(jié)的累積效應(yīng)，房?jī)r(jià)上漲會(huì)趨于平穩(wěn)，供求關(guān)系也會(huì)平穩(wěn)下來(lái)。投資房地產(chǎn)的收益率下降，房產(chǎn)的投資投機(jī)功能衰退，持有房產(chǎn)的人的收入將主要靠租金來(lái)支撐。”顧云昌說(shuō)。(完） |