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記者日前調(diào)研了解到，近年來(lái)每輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，幾乎都迎來(lái)新一輪房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲，導(dǎo)致一些投資者形成“越調(diào)越漲，越調(diào)越高”的預(yù)期。有關(guān)專家建議，此次調(diào)控應(yīng)高度關(guān)注政策的實(shí)效性和延續(xù)性，以擺脫“屢調(diào)屢漲”的怪圈。
專家分析認(rèn)為，本輪調(diào)控能否奏效還有五方面不確定性。
一是資本市場(chǎng)的閘門(mén)能否得到有效控制。中歐國(guó)際工商學(xué)院教授許小年認(rèn)為，房子在中國(guó)已經(jīng)不是一個(gè)由市場(chǎng)供需決定的商品，而是具有杠桿意義的金融資產(chǎn)。在人民幣匯率升值壓力巨大的情況下，國(guó)內(nèi)人民幣購(gòu)買(mǎi)力貶值預(yù)期也同樣強(qiáng)大，大規(guī)模“熱錢(qián)”與通脹恐慌驅(qū)動(dòng)的國(guó)內(nèi)過(guò)剩流動(dòng)性一起涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)，而目前七成房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金流超過(guò)100億元，如果人民幣貶值預(yù)期在未來(lái)不減或增，還會(huì)吸引投機(jī)客重新入場(chǎng)。就目前而言，住宅價(jià)格暴漲的原因是寬松貨幣政策引起的通脹預(yù)期。因此，最及時(shí)有效的方式是提高利率以調(diào)整市場(chǎng)預(yù)期。
二是地方政府和金融機(jī)構(gòu)能否將政策落實(shí)到位。獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠認(rèn)為，在現(xiàn)行GDP考核機(jī)制、財(cái)政稅收機(jī)制不變的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題還會(huì)繼續(xù)，房?jī)r(jià)上漲的最終受益者是地方政府。一方面，由于樓市對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速效刺激作用，各地為確保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而對(duì)樓市宏觀調(diào)控執(zhí)行不力；另一方面，由于中央和地方事權(quán)倒掛的體制因素，土地收入成為地方政府嚴(yán)重依賴的財(cái)源。另外，樓市虛熱所帶來(lái)的高額利潤(rùn)，讓金融機(jī)構(gòu)深度介入不可避免。
三是現(xiàn)有稅收政策能否有效制止投機(jī)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師耿直齊認(rèn)為，在二手房上征收交易稅、所得稅，其調(diào)控結(jié)果得不償失。在商品房供不應(yīng)求的情況下，成本將順利轉(zhuǎn)嫁下家，增加的成本都將在房?jī)r(jià)中體現(xiàn)，并且因人為障礙，導(dǎo)致房屋空置率增加，加劇供求失衡，反而抬高房?jī)r(jià)。而持有環(huán)節(jié)稅種——物業(yè)稅遲遲不能推出，也令投機(jī)者更加肆無(wú)忌憚。
四是保障房建設(shè)能否順利推進(jìn)。目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)投資僅占全國(guó)住宅總投資的5%左右，廉租住房制度雖然從1999年逐步開(kāi)始實(shí)施，但由于制度本身缺乏強(qiáng)制力，受益面至今仍然不高。2008年中央確定加大保障房力度的調(diào)控思路以后，城市“夾心層”的住房問(wèn)題成了重要問(wèn)題。“政府對(duì)住房問(wèn)題的定位偏差，是房?jī)r(jià)越調(diào)越漲的一個(gè)原因。”武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士張平石說(shuō)，我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革過(guò)于強(qiáng)調(diào)住房市場(chǎng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用，而忽視其社會(huì)保障的基本功能，即偏重將住房市場(chǎng)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)來(lái)看待，而對(duì)其關(guān)乎民生的重視程度則不夠，這直接導(dǎo)致政府在提供住房保障職責(zé)上缺位，進(jìn)而缺乏長(zhǎng)期的、健全的、有效的住房政策。
五是調(diào)控政策能否持續(xù)。深圳大學(xué)國(guó)際金賴電報(bào)局所長(zhǎng)國(guó)世平認(rèn)為，房?jī)r(jià)越調(diào)越高主要看政策的持續(xù)性。眼下樓市正處于新政出臺(tái)之后的混沌期，不少人仍然對(duì)調(diào)控結(jié)果抱著幻想，期待再次出現(xiàn)“越調(diào)越漲”的現(xiàn)象。而政策短期影響到的只是一些個(gè)體投機(jī)行為，對(duì)于集團(tuán)性、機(jī)構(gòu)性投機(jī)者、開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，政策的約束效果有限，導(dǎo)致觀望情緒濃厚。
專家認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，考驗(yàn)的是政府執(zhí)行力和公信力，近期應(yīng)從以下四方面入手完善房地產(chǎn)調(diào)控手段和思路。
首先，完善住房保障制度，實(shí)施住房“雙軌制”。華訊商業(yè)地產(chǎn)俱樂(lè)部顧問(wèn)高東旭認(rèn)為，通過(guò)房?jī)r(jià)的調(diào)整和外部政策環(huán)境的調(diào)節(jié)，難以完全解決我國(guó)住宅市場(chǎng)體制性缺陷。經(jīng)適房政策1998年已經(jīng)出臺(tái)，保障性住房建設(shè)比例幾年前已提出，結(jié)果卻收效甚微。從已經(jīng)出臺(tái)的措施看，有些仍屬于權(quán)宜之策，建立相應(yīng)的住房分類(lèi)供給體系，打破單一的商品化為主體的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，建立分工協(xié)作的“雙軌體制”，是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)的根本任務(wù)。
其次，推進(jìn)住房信息普查，實(shí)施“一戶一房”制度。土地與人口之間的矛盾將是相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期難以回避的現(xiàn)實(shí)，因此，即使我們?cè)谕恋卣{(diào)控方面做得更有靈活性，如不采取非常措施，仍難以很好地解決百姓住房問(wèn)題。“一戶一房”制度是指一個(gè)家庭只允許擁有一套帶有福利性質(zhì)的住房，國(guó)家對(duì)居民屬于計(jì)劃內(nèi)指標(biāo)的住房采取低費(fèi)稅政策，而對(duì)計(jì)劃外住房采取階梯性、懲罰性的高費(fèi)稅政策。
第三，確保配套稅收政策及調(diào)控持續(xù)性。在目前流動(dòng)性過(guò)剩的情況下，房?jī)r(jià)被打壓下去的可能性不大。國(guó)世平說(shuō)，相比較而言，公眾對(duì)加息等貨幣政策不太敏感，對(duì)稅收政策則反應(yīng)強(qiáng)烈。這次國(guó)務(wù)院明確提出發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，稅收政策一旦出臺(tái)，房?jī)r(jià)回歸理性就會(huì)形成。許小所認(rèn)為，政府調(diào)控應(yīng)持續(xù)發(fā)力，引導(dǎo)市場(chǎng)走出這種混沌，讓政策預(yù)期變成實(shí)際效果。
第四，政府應(yīng)在監(jiān)管市場(chǎng)秩序上繼續(xù)努力，防止房?jī)r(jià)迅速反彈。專家認(rèn)為，新“國(guó)十條”首次寫(xiě)入“建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制”，這表明了中央對(duì)執(zhí)行新政不力的地方政府和相關(guān)部門(mén)問(wèn)責(zé)的決心，需進(jìn)一步細(xì)化和落實(shí)。 |