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圖為第五屆中國(深圳)城市土地展會場。記者
洛濤/攝 |
第五屆中國(深圳)城市土地展5月1—3日在鵬城深圳舉行。深圳城市土地展素有“中國城市土地第一展”美譽，此次吸引了來自長三角、環(huán)渤海及中西部地區(qū)40多個城市參展。據(jù)土地展組委會負責人介紹，為了增加本屆土地展的看點，組委會在選擇和組織城市參展的過程中下足了功夫，走訪了廣深兩地100多家大小開發(fā)商，了解他們對于進入國內(nèi)各地區(qū)、各城市房地產(chǎn)市場的意愿和想法。 調(diào)控之下，一二線城市土地交易的疲軟，似乎讓長久以來尚無機會分享“土地財政”的三線城市地方政府覬覦到了“彎道超車”的希望，但恰恰是由于三線城市豪賭城鎮(zhèn)化而帶來的海量土地供應，最終讓“全國地價進入下行通道”成為定局。 “我們房地產(chǎn)市場尚處在起步和發(fā)展階段，不存在所謂的泡沫問題，更不存在人為的商業(yè)炒作。”盡管中央政府樓市調(diào)控的風聲一天緊似一天，五一假期在深圳舉行的第五屆中國(深圳)城市土地展上，朝陽市副市長李軍仍然堅信，這個遼寧“小城”的房地產(chǎn)市場將不受影響。 李軍面對的，是已經(jīng)在朝陽投資的地產(chǎn)商以及未來政府有意的招商對象，他對朝陽樓市的信心是希望傳遞給在場的開發(fā)商們在朝陽購置土地的信心所在。 這樣的場面在土地展上并不鮮見。湖北十五市縣、遼寧朝陽、江蘇常州、山東文登等城市，相繼舉行專場土地交易會，而三線城市，成為了本屆土地展會的主角。 調(diào)控之下，一二線城市土地交易的疲軟，似乎讓長久以來尚無機會分享“土地財政”的三線城市地方政府覬覦到了“彎道超車”的希望，但恰是由于三線城市豪賭城鎮(zhèn)化而帶來的海量土地供應，最終讓“全國地價進入下行通道”成為定局。
三線唱主角
“18萬公頃的這個數(shù)字，確實很大，但是我們恐怕要看分布，”華遠集團總裁任志強告訴記者，在此之前，為了落實國務院“遏制房價過快上漲”的精神，增加供給，在國土資源部的統(tǒng)一協(xié)調(diào)之下，確定了年內(nèi)供應18萬公頃建設用地的計劃，這18萬公頃的土地，政策性住房和中小套型普通商品房，將占70%。
任志強告訴記者，這18萬公頃的土地，其實有超過一半以上的供應量實際上是在三線城市，因此，三線城市恐怕將是日后相當長一段時間內(nèi)，土地市場的主角所在。
在深圳舉行的土地展，似乎佐證了任志強的判斷。根據(jù)統(tǒng)計，總計共有40多個城市參與此次土地展進行推介，其中除重慶之外，基本都屬于三線城市，這些城市裹挾而來的土地總量，超過約1000萬平方米。
在此之前，開始于4月14日的新一輪樓市調(diào)控，讓曾經(jīng)火爆的一二線城市的土地市場處于風雨飄搖之中，曾經(jīng)一日三次刷新地王的北京，開始出現(xiàn)土地流拍，上海等地的土地市場交易量也迅速下降至冰點，然而，這正是讓三線城市的官員們相信，“彎道超車”的機會已經(jīng)到來。
在湖北咸寧土地推介會上，盡管有咸寧市政府副秘書長帶隊的一干官員坐鎮(zhèn)，但在官方安排的土地推介環(huán)節(jié)，“遏制房價過快上漲”在整個過程中只字未被提到，市政府副秘書長只是在最后向在場的開發(fā)商表示，中央最近密集出臺的調(diào)控政策，對咸寧沒有太大影響。
這與朝陽市副市長李軍說法如出一轍，曾經(jīng)并無機會分享“土地財政”的三線城市，賣地之心的“迫切”，由此可見一斑。
“朝陽中心城區(qū)建成面積已達50平方公里，人口50萬，全市城鎮(zhèn)化率達到42.8%，近五年年均房地產(chǎn)開發(fā)面積500萬平方米，年均完成投資70億元左右，年均交付使用面積400萬平方米左右。”李軍表示，朝陽的情狀，幾乎就可以看做是三線城市的典型。
彎道超車
三線城市的地方政府，寄希望在樓市調(diào)控政策可能重挫一二線城市土地市場的時候，完成一次“彎道超車”。
咸寧市土地交易中心主任宋堅強表示，2009年咸寧的土地出讓金收入為19億元。對比北京、上海的土地出讓金收入，這19億元的總額，尚不及這些一線城市一塊土地的成交價款。
“今年是新版城市總規(guī)實施的第一年，中心城區(qū)規(guī)劃立項的房地產(chǎn)開發(fā)項目共有70多項，總建筑面積可達700多萬平方米，計劃投資在100億元以上”，對比咸寧的野心，朝陽市副市長李軍的意圖也十分明顯，而且顯得更加“迫切”。
記者了解到，遼寧朝陽市本次前往深圳重點規(guī)劃項目推薦總共五個項目，規(guī)劃用地面積813公頃，建筑面積865萬平方米，計劃投資達175億元人民幣以上，主要以商業(yè)地產(chǎn)為主，大都是中心城區(qū)的地標工程，這些項目的前期工作全部準備到位，只待投資落地。
“彎道超車”自然需要招商政策的吸引力，而從政府官員面對招商對象的態(tài)度，便可從側(cè)面窺見其賣地的迫切心情。在土地推介的過程中，湖北咸寧市政府副秘書長陳躍明就表示，咸寧市對于招商引資，都采用一事一議、特事特辦的原則，以促進外來投資進入咸寧的房地產(chǎn)開發(fā)領域。
2010年，國土資源部先后下發(fā)通知，要求各地方政府在收取土地出讓金時，首付比例不得低于50%，這實際上對開發(fā)企業(yè)的資金實力提出了更高的要求，而這也成為開發(fā)商在面對招商引資時最為關心的問題。而李軍的上述表態(tài)，亦是在被開發(fā)商問及土地出讓金款項如何支付時，所給出的答案。
地價難漲
來自國土資源部下屬的中國土地勘測規(guī)劃院的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，全國105個主要監(jiān)測城市地價總體水平為2715元/平方米，環(huán)比增長率為2.34%，下降0.7個百分點，在這105個樣本城市的抽取中，傳統(tǒng)意義上的“三線城市”占到了2/3的比例。
然而，此前大型房地產(chǎn)企業(yè)在二線甚至三線城市大舉拿地的舉動，曾一度令市場擔心，二三線城市的土地價格，將會步一線城市后塵而過快上漲。
中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，杭州綠城僅一季度就一鼓作氣拿下了舟山、青島、泰安等多個二三線城市的土地；房企老大萬科更為活躍，全國各地頻現(xiàn)拿地身影，其中包括佛山、鎮(zhèn)江、貴陽相對偏遠的地區(qū)。
“不過，從二季度開始的情況看，尤其是4月14日開始密集出臺調(diào)控政策之后，三線城市的動作來看，這種地價傳導上漲的壓力并不是太大。”中國城市經(jīng)濟學會秘書長劉維新告訴記者，他的邏輯在于，由于進入二季度以來，三線城市開始大規(guī)模放地，供應量的增加，實際上稀釋了土地價格上漲的壓力。
湖北省咸寧市土地交易中心副主任宋健告訴記者，目前咸寧的基準地價剛剛完成調(diào)整，其中甲類地區(qū)的基準地價大致在70萬元/畝的水平，而遼寧朝陽的價格水平則稍高，在100萬元/畝左右。
任志強告訴記者，從價格構(gòu)成因素的角度看，三線城市對于社會公共資源的占有，經(jīng)濟總量的增長速度等方面，都不具備進行高定價的基礎，因此，即便是一線房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向三線城市拿地，也很難為其開出高價，更不要說，一線房企是否開始把主要拿地策略完全轉(zhuǎn)向三線城市，也還未可知。
著名經(jīng)濟學家巴曙松在多個三線城市調(diào)研后也向記者承認，“今年國土資源部確定的18萬公頃的供地任務，總量很大，在如此巨大的供應量面前，市場資源的配置，讓三線城市地價的快速上漲，幾乎不存在可能。”
由于4月14日之后出臺了大量的樓市調(diào)控政策，直接抑制房地產(chǎn)市場的消費行為，從而使房地產(chǎn)企業(yè)對于銷售預期不樂觀，“在這樣的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)誰還敢貿(mào)然拿地，在這種情況下，地價怎么還能漲的起來？”任志強說。
赤壁賣地：三線城市的“規(guī)劃”之重
在五一于深圳舉行的第五屆中國(深圳)城市土地展上，湖北咸寧市因一舉推介29幅土地供給出售而成為整個展會的“焦點”。在這29幅土地中，便包括一幅名為“赤壁市東渠地塊”的土地，咸寧市政府用“秀山、靈渠、天然氧吧”來形容這幅土地的優(yōu)勢所在。
濱海：現(xiàn)在已不是"只蓋房子就行"的年代了
在第五屆中國(深圳)城市土地展現(xiàn)場，山東省文登市副市長譚成國身著一件T恤，這與絕大多數(shù)以西裝領帶面對地產(chǎn)商的地方政府領導，多有不同。 |