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本月中旬房控新政密集出臺(tái)，市場(chǎng)各方博弈激烈：杭州樓市量?jī)r(jià)齊跌，武漢成交量急劇上漲。這輪被稱為“迄今最嚴(yán)”的調(diào)控措施將如何改變樓市格局？各方看法不一。
信貸“猛藥”能否擊退炒房客？
本輪調(diào)控政策提出二套房貸首付不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍，這些信貸“猛藥”，能在多大程度上擊退炒房客？
世界華人不動(dòng)產(chǎn)學(xué)會(huì)會(huì)員李明：當(dāng)前七成購(gòu)房者是投機(jī)需求，其中六成是靠貸款炒房。我國(guó)人多地少，城鎮(zhèn)化正加速推進(jìn)，應(yīng)該長(zhǎng)期執(zhí)行差別化的房貸政策。
湘江偉業(yè)董事長(zhǎng)方明理：房貸新政只在一定程度上抑制了投機(jī)需求，但也打擊了部分剛性需求。中高端項(xiàng)目四成以上的投資者是一次性付款，對(duì)于一些資金充裕的投機(jī)者而言，新政只是增加了他們的投機(jī)成本，并不會(huì)改變盈利本質(zhì)。
點(diǎn)評(píng)：房貸新政無疑將抬高炒房門檻，抑制投機(jī)需求。眼下，相關(guān)部門還需對(duì)一些“暗度陳倉(cāng)”式的投機(jī)加強(qiáng)監(jiān)管。需要注意的是，有關(guān)政策不要誤傷“剛性需求”者，加大首次購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。
稅收措施將如何出臺(tái)？
加快研究制定“引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益”的稅收政策，是本輪調(diào)控新提法之一。具體的稅收措施將以何種方式出現(xiàn)？
華訊商業(yè)地產(chǎn)俱樂部顧問高東旭：抑制投機(jī)性消費(fèi)，是我國(guó)當(dāng)前住宅市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)的關(guān)鍵任務(wù)。我國(guó)住宅領(lǐng)域的稅收政策存在稅種單一、力度薄弱等方面問題，應(yīng)該在現(xiàn)有營(yíng)業(yè)稅基礎(chǔ)上，重點(diǎn)加大多套房投資收益的稅率。
財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康：就目前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀而言，適時(shí)在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，是當(dāng)務(wù)之急。比如推行物業(yè)稅改革就是一個(gè)很好的“時(shí)間窗口”。
點(diǎn)評(píng)：開征房地產(chǎn)保有稅被認(rèn)為是房?jī)r(jià)調(diào)控的“殺手锏”，其征收有可能使樓市投資“無利可圖”。不過，房地產(chǎn)是我國(guó)“支柱產(chǎn)業(yè)”，房?jī)r(jià)過快上漲與大幅下跌均不利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。本輪調(diào)控中，稅收“靴子”如何落地，各方仍拭目以待。
住房“雙軌制”還有多遠(yuǎn)？
高房?jī)r(jià)下，“蝸居”“人居集裝箱”“膠囊公寓”等新現(xiàn)象層出不窮，專家呼吁建立由政府保障與市場(chǎng)供給并舉的“雙軌制”住房供給體系。本輪調(diào)控只是力度的加大，還是為“雙軌制”的運(yùn)行奠定基礎(chǔ)？
央行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵：年輕人對(duì)房?jī)r(jià)的不滿從來沒有這么強(qiáng)烈；中央遏制房?jī)r(jià)過快上漲的意圖從來沒有這么鮮明。有關(guān)土地出讓方式的改善、稅收政策的研究等措施，正在為逐步建立“雙軌制”住房市場(chǎng)體系奠定基礎(chǔ)。
華訊商業(yè)地產(chǎn)俱樂部顧問高東旭：通過房?jī)r(jià)的調(diào)整和外部政策環(huán)境的調(diào)節(jié)，難以完全解決我國(guó)住宅市場(chǎng)體制性缺陷。經(jīng)適房政策1998年已經(jīng)出臺(tái)，保障性住房建設(shè)比例幾年前已提出，結(jié)果收效甚微。建立相應(yīng)的分類供給體系，打破單一的商品化為主體的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，建立分工協(xié)作的“雙軌”體制，是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)的根本任務(wù)。當(dāng)前，住房保障法尚未出臺(tái)，相關(guān)的制度體系還未建立，談“雙軌制”還為時(shí)尚早。
點(diǎn)評(píng)：從已經(jīng)出臺(tái)的措施看，有些仍屬于權(quán)宜之策。近期有關(guān)“基本住房保障法”已開始征求意見的消息，令公眾看到了住房“雙軌制”端倪。
本輪調(diào)控將在多大程度上改變房?jī)r(jià)走勢(shì)？目前，房?jī)r(jià)漲勢(shì)已有所緩和，市場(chǎng)觀望情緒明顯，隨著后續(xù)配套措施的出臺(tái)，“遏制房?jī)r(jià)過快上漲”的目標(biāo)有望實(shí)現(xiàn)。當(dāng)務(wù)之急是抓緊建立住房保障體系，不斷增加住房供給，這比討論樓市“拐點(diǎn)”是否到來更有價(jià)值。 |