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中國當(dāng)前的樓市即將面臨調(diào)整；當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)最主要的問題是資產(chǎn)泡沫，18個月內(nèi)更嚴(yán)厲的調(diào)控措施將陸續(xù)出臺；近來土地供給加大，16個月左右會形成住房供給，壓低房價……
清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心與新華社《經(jīng)濟(jì)參考報》上周末共同舉辦了“破解迷局：聚焦中國宏觀政策——清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)論壇”。在這次論壇上，經(jīng)濟(jì)學(xué)者與房地產(chǎn)開發(fā)商罕見的達(dá)成一致：中國房價近年來飛速上漲的走勢不可持續(xù)。有學(xué)者認(rèn)為，很有可能在未來1年半之內(nèi)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
作為一個宏觀經(jīng)濟(jì)研討會，與會人士開篇討論多集中在中國經(jīng)濟(jì)的整體走勢上。但是會議僅僅進(jìn)行到半小時左右，話題就轉(zhuǎn)到了房地產(chǎn)，原因無它——房價過高是當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)面臨的最大問題之一。
香港科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系教授雷鼎鳴說，中國去年貨幣供應(yīng)量接近30%，但是到目前為止，物價并沒有過快上漲，原因就在于由于存在產(chǎn)能過剩，資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)利潤率較低，大多數(shù)資金選擇進(jìn)入資本市場，更進(jìn)一步的說就是進(jìn)入樓市，于是房價被迅速拉高。
不過在雷鼎鳴看來，目前內(nèi)地的房價走勢，很可能類似于1997年年初時的香港。隨著政府調(diào)控，1997年底香港房價開始逐步下跌。據(jù)他介紹，如果以1997年底的房價指數(shù)為100來計算，2003年香港房價指數(shù)跌到谷底時只有大約37，目前也不過剛剛回升到78左右。
清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵也認(rèn)為，在未來18個月之內(nèi)，一定會出現(xiàn)針對房價的更加見效的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控措施。他說，今年乃至明年中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本面非常好，對經(jīng)濟(jì)的增長、物價的走勢都不必過于擔(dān)心，主要問題就在于房地產(chǎn)價格過快上漲。在這樣的大環(huán)境下，出現(xiàn)了兩個“從來沒有出現(xiàn)過”。一是社會上，尤其是80后、90后的年輕人，對于現(xiàn)在房價如此之高，增長如此之快，從來沒有如此強(qiáng)烈地表達(dá)過不滿；二是國家在房地產(chǎn)價格上表達(dá)出來的調(diào)控也從來沒有如此明確過。“‘這兩個從來沒出現(xiàn)過’結(jié)合在一起，一定可以導(dǎo)致政策上的一系列變化，從而使房價在不久的將來出現(xiàn)一定的調(diào)整。”李稻葵說。
SOHO中國有限公司董事長潘石屹也給出了自己的理由。他說，解決房價的根本在于加大住宅開發(fā)的土地供給，只有這樣市場上的住房供應(yīng)量才能加大，進(jìn)而壓低房價。據(jù)他介紹，在北京，從開發(fā)商拿地到拿到預(yù)售證需要大約16個月。當(dāng)前全國土地供給加大，所以可以預(yù)計未來房價會走低。
他還表示，在香港有一個公式，用市場上的租金回報率減去資金有效成本，再減去物業(yè)稅，這個數(shù)若低于-3%，市場會開始下跌。這在香港歷史上曾出現(xiàn)過兩次，一次是1992年，一次是1997年。對比香港，目前北京的情況是，二套房銀行貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍，即6.5%；按照中原地產(chǎn)統(tǒng)計，北京二手住宅租金回報率為2.9%，上海為2.3%，這樣減下來是-4%左右，如果再減去1.2%物業(yè)稅，減下來的數(shù)值會更低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過香港-3%的臨界點(diǎn)。“在這樣的情況下，就是不出物業(yè)稅，房價也非常危險。”他說。
不過會上也存在著不同觀點(diǎn)。中國社會科學(xué)院宏觀經(jīng)濟(jì)研究所研究員袁鋼明認(rèn)為，中國現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了非常強(qiáng)的房價上漲預(yù)期，不是一兩個政策出臺就能起到效果。他說，當(dāng)前中國的樓市和1985年前的日本非常像。1970年到1985年15年間，日本房價上漲了16倍，民眾預(yù)期居高不下。日本政府盡管出臺了一系列政策，但都沒有收到好的效果，最終由于房產(chǎn)稅(類似中國當(dāng)前探討的物業(yè)稅)的出臺，房價持續(xù)下跌了20年。中國政府很可能會參考日本的經(jīng)驗(yàn)，對物業(yè)稅的出臺非常慎重。
“物業(yè)稅一出，房價肯定會下跌。所以物業(yè)稅出臺要有一個時間表，要建立房價將會穩(wěn)定下落的預(yù)期。”袁鋼明說。
房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)系中國經(jīng)濟(jì)走勢
24日清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心與新華社《經(jīng)濟(jì)參考報》共同舉辦了“破解迷局：聚焦中國宏觀政策——清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)論壇”，論壇圍繞中國經(jīng)濟(jì)面臨的諸多兩難困境及未來走勢展開了熱烈的討論。最后，幾乎所有與會者都將話題轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)問題，認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)的未來走向與房地產(chǎn)的走向密不可分，房地產(chǎn)問題解決不好，將嚴(yán)重影響未來中國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
“地方版”樓市調(diào)控政策將出
新一輪樓市調(diào)控政策正在緊鑼密鼓地執(zhí)行之中。
中國銀行上周五宣布，在利率調(diào)整方式到期時將根據(jù)與客戶合同中的約定，提高存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動比例分別至基準(zhǔn)利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。這是國內(nèi)首家宣布擬上調(diào)存量貸款利率的銀行，而其他商業(yè)銀行漸有馬上跟進(jìn)之勢。 |