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嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策似乎看不到“終點(diǎn)”，于是，尋找能夠躲避“樓市調(diào)控風(fēng)頭”的避風(fēng)港，也便成了開發(fā)商們短期內(nèi)的“要?jiǎng)?wù)所在”，也正是在此時(shí)此刻，一直不享受“寬松政策”的別墅，反倒成為如是一般的“避風(fēng)良港”所在。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，相對(duì)于普通住宅在新政發(fā)布后的成交量應(yīng)聲而落的情況，別墅市場(chǎng)卻依然保持平穩(wěn)，成交量未有明顯變化。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于長(zhǎng)期以來別墅類物業(yè)一直被信貸、稅收、土地等方面的政策嚴(yán)格控制，因此，形成了以一次性付款為主的住房消費(fèi)模式，也正因如此，三套房停貸、無納稅記錄外地人禁貸的政策，幾乎對(duì)于別墅市場(chǎng)沒有實(shí)質(zhì)性的影響。
成交量保持平穩(wěn)
4月14日以來一系列的調(diào)控政策，讓火熱的住宅市場(chǎng)一度“冷水澆頭”——北京、上海相繼傳出投資客大規(guī)模陸續(xù)出貨的消息，甚至超過600套的集體出貨作為極端事件，亦被輿論無限放大。然而，別墅市場(chǎng)卻因自身的“平靜”，而在這樣“大氣大落”的樓市格局中，幾乎被人忽略。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)、搜房網(wǎng)等統(tǒng)計(jì)，3月京城成交破億的別墅有近10個(gè)，其中頤和園著成交近4億元、北辰香麓賣出3億多元、御園成交1億多元、億城西山華府近2億元。而中廣信房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司監(jiān)測(cè)，在3月最后一周即3月22日—28日期間，北京共成交別墅120套，成交面積4.08萬平方米，這一水平超過了2009年的周成交平均值118套。在整個(gè)3月份，北京別墅成交了320套，成交面積10.8萬平方米，環(huán)比上漲了近100%。
在成交量攀升的同時(shí)，別墅類產(chǎn)品的價(jià)格也呈現(xiàn)上漲勢(shì)頭。近日，高力國(guó)際發(fā)布的《中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)2010年第一季度報(bào)告》介紹，今年一季度，以別墅為代表的北京豪宅產(chǎn)品環(huán)比增長(zhǎng)11.4%，達(dá)到38338元/平方米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于長(zhǎng)期以來別墅市場(chǎng)一直被政策從嚴(yán)控制，而本次對(duì)住宅市場(chǎng)的嚴(yán)厲調(diào)控政策——包括三套房禁貸、無納稅社保記錄外地人禁貸等政策，實(shí)際是將住宅與別墅受到政策嚴(yán)控的“門檻”拉平，也正是因?yàn)檫@一原因，別墅市場(chǎng)在新政的背景下，才得以平穩(wěn)所在。
供應(yīng)將減少
4月14日的樓市新一輪調(diào)控，實(shí)際上只是個(gè)起點(diǎn)，業(yè)界預(yù)計(jì)，各“涉房部委”將陸續(xù)下發(fā)本領(lǐng)域管轄內(nèi)的文件通知，這其中亦包括國(guó)土資源部。而有專家分析認(rèn)為，國(guó)土資源部下發(fā)的文件中，很可能對(duì)別墅用地，做出更為細(xì)致與細(xì)化的定義。此前，國(guó)土資源部多次強(qiáng)調(diào)，禁止供應(yīng)別墅類用地，但對(duì)于具體的別墅用地的定性，卻始終沒有明確，市場(chǎng)曾有消息稱，國(guó)土資源部有意把連排、疊拼等類別墅形態(tài)的用地，一律劃入別墅“禁供”土地的范疇。據(jù)此，業(yè)界人士判斷，隨著調(diào)控口徑的進(jìn)一步收緊，各類別墅供應(yīng)的進(jìn)一步減少，將成為定局，而這恰也恰是市場(chǎng)的價(jià)值所在，業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在這一點(diǎn)上，表現(xiàn)最為明顯的，便是在北京的潮白河、溫榆河別墅區(qū)。
御墅項(xiàng)目副總經(jīng)理周麗萍指出，從近年來價(jià)格走勢(shì)來看，潮白河區(qū)域的別墅價(jià)格漲幅一直不大，處于價(jià)格洼地，存在著較大的補(bǔ)漲空間，而且區(qū)域產(chǎn)品品質(zhì)在整個(gè)別墅市場(chǎng)都處于領(lǐng)先地位。據(jù)周麗萍介紹，位于潮白河區(qū)域的純獨(dú)棟別墅區(qū)“御墅”，占地33萬平方米共298戶，去年下半年北區(qū)開盤以來持續(xù)旺銷，最近幾個(gè)月月銷量均逾億元。據(jù)她介紹，近期御墅還將推出新品，預(yù)計(jì)均價(jià)25000元/平方米左右，每套總價(jià)逾千萬元。業(yè)內(nèi)人士指出，無論是西山別墅區(qū)還是潮白河別墅區(qū)，獨(dú)棟別墅的成交額都占到較大的比重。以西山別墅區(qū)為例，頤和園著一個(gè)項(xiàng)目的銷售額幾乎占到該區(qū)域的二分之一，而御墅項(xiàng)目成交額在項(xiàng)目眾多的潮白河別墅區(qū)也占到了四分之一，另外如獨(dú)棟別墅泰禾紅御在東部泛CBD別墅區(qū)也占有較大比重。對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，獨(dú)棟別墅供地控制較嚴(yán)，近來相關(guān)部門再次重申這一政策，供不應(yīng)求的局面決定了獨(dú)棟別墅具有較大的市場(chǎng)空間。
需求難受打壓
“我認(rèn)為相比于中低端的住宅產(chǎn)品，真正的別墅產(chǎn)品受到調(diào)控的影響會(huì)比較小，因?yàn)樵谡麄�(gè)市場(chǎng)需求中，一是使用按揭貸款的比例很低，二是真正用別墅投資的市場(chǎng)需求也很小，所以她和整個(gè)市場(chǎng)的走勢(shì)，還是沒有太大關(guān)聯(lián)的。”中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰稱。郭毅分析認(rèn)為，隨著對(duì)各類別墅產(chǎn)品包括大戶型限制供地，別墅市場(chǎng)的供應(yīng)將更加稀缺，這將推動(dòng)別墅普遍迎來放量上漲。從宏觀經(jīng)濟(jì)來看，經(jīng)濟(jì)走勢(shì)不斷向好，這將產(chǎn)生更多的財(cái)富人士，進(jìn)而培育更多的市場(chǎng)需求。
最近發(fā)布的胡潤(rùn)排行榜顯示，截至2009年底，除港澳臺(tái)之外，全國(guó)31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市中，資產(chǎn)超過千萬的富豪達(dá)到875000位，相比上年增加6.1%，其中資產(chǎn)超過億元的富豪數(shù)為55000位，較上年增加7.8%。其中北京千萬富豪為15.1萬人，億萬富豪9400人，呈大幅上升趨勢(shì)。該報(bào)告指出，千萬富豪主要分為四種類型：商人、高收入人士、炒房者和職業(yè)股民。2009年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)異常活躍，使得很多房產(chǎn)投資者成功晉級(jí)千萬富豪行列。上述人士也成了高端別墅市場(chǎng)的主要買家。“這部分人群中，只有炒房者可能受到相應(yīng)的影響，而資本市場(chǎng)還可能在房地產(chǎn)的擠出效應(yīng)下，向上推長(zhǎng)的可能性甚至還在增加，而商人和高收入人士，并不是房地產(chǎn)調(diào)控的指標(biāo)指向，因此，從需求一段的情況看，我甚至覺得別墅市場(chǎng)的安全性以及抗通脹性更好。”李文杰說。 |