|
樓市調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力。
國(guó)務(wù)院17日再次下發(fā)關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知，公布了更為嚴(yán)格的調(diào)控舉措。其中明確要求商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。
記者這幾天采訪發(fā)現(xiàn)，在力度持續(xù)加大的新一輪樓市調(diào)控政策影響下，北京、上海、深圳等地的二手房掛牌量急劇放大，買家出現(xiàn)了濃厚的觀望情緒，部分炒家出現(xiàn)加速離場(chǎng)的跡象，同時(shí)個(gè)別樓盤和二手房業(yè)主報(bào)價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一輪針對(duì)樓市展開的調(diào)控政策是近年來最嚴(yán)格的一次，將對(duì)高房?jī)r(jià)形成打壓，而與住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益相關(guān)的稅收政策等將成樓市調(diào)控新的“殺手锏”。
聚焦 1 京滬深二手房掛牌激增 觀望濃厚部分炒家離場(chǎng)
“和前一段時(shí)間的‘恐慌性’購(gòu)房明顯不同，最近這兩天買房人突然‘消失了’，與之形成鮮明對(duì)比的是，二手房房源有明顯的放量跡象，現(xiàn)在每天店里都能接到十幾套新房源。在此之前，每天的新房源不過一兩套。”北京東四環(huán)外一家房產(chǎn)中介工作人員告訴記者。
據(jù)我愛我家對(duì)北京市所有400余家門店的統(tǒng)計(jì)顯示：國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策公布的當(dāng)天，已經(jīng)簽約的貸款客戶就開始紛紛給店面打電話，要求加急辦理過戶和批貸手續(xù)。同時(shí)，整體房源量上升15%，尤其是2005年以后的二手商品房房源量上漲三成。此外，部分炒家離場(chǎng)。
我愛我家統(tǒng)計(jì)顯示，房貸新政和“新國(guó)十條”頒布后，快進(jìn)快出的短期炒家迅速拋盤離場(chǎng)，通州、望京等前期炒作的熱點(diǎn)區(qū)域房源量增加了30%，而購(gòu)房委托量則下降了25%，成交較4月初的周末下降了20%，成交價(jià)開始企穩(wěn)，業(yè)主跳價(jià)和毀約現(xiàn)象基本消失。
另?yè)?jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示在14日到18日4天時(shí)間內(nèi)，北京二手房市場(chǎng)新增客戶需求為2000組，僅相當(dāng)于13號(hào)一天新增的需求，客戶需求新增下跌了8成。同時(shí)，在中原抽樣調(diào)查回訪的5000個(gè)從3月15日登記的購(gòu)房客戶中，明確表態(tài)短期內(nèi)不再看房的比例達(dá)到了67%，僅有10%左右的客戶認(rèn)為政策的實(shí)際效果還要再看看。
一邊是購(gòu)房者的觀望，另一邊卻是賣方掛牌房源明顯增加。同樣來自北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，在14日至18日短短的幾天內(nèi)，北京二手房房源新增達(dá)到了3000套，相比之前市場(chǎng)平均水平上漲了40%，尤其是通州、望京、亦莊、大興、昌平等區(qū)域，環(huán)比房源上漲幅度達(dá)到了翻倍。個(gè)別區(qū)域甚至出現(xiàn)了單個(gè)項(xiàng)目單個(gè)業(yè)主一次拋售幾十套二手房。中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)，燕郊、通州、望京、亦莊、房山等地是最有可能出現(xiàn)“拋售潮”的地方。
北京發(fā)生的情況并非個(gè)案，上海、深圳等地也出現(xiàn)了類似的情況。記者18日從上海多家房產(chǎn)中介公司了解到，受二套房貸政策收緊影響，二手房掛牌量激增，不少賣家將掛牌價(jià)從“到手價(jià)”調(diào)整為“成交價(jià)”，而買家觀望氣氛則較濃，多是前來問詢，很少出手。
上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍告訴記者，從中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，最近三天的掛牌量比正常水平激增50%左右。
在浦東一家21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)門店內(nèi)，購(gòu)房者劉先生接受記者采訪時(shí)表示，提高二套房首付和貸款利率的政策對(duì)他影響很大，假設(shè)一套200萬元商品房，原先首付60至80萬元，現(xiàn)在首付要提高到100萬元；按100萬元貸款20年等額本息還款方式計(jì)算，原先可以享受到85折基準(zhǔn)利率，累計(jì)利息590530元，按1.1倍基準(zhǔn)利率計(jì)算累計(jì)利息則要793616元，相差203086元，成本增加10%以上。
一家房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員告訴記者，最近兩天出現(xiàn)難得的忙碌，電話一直響個(gè)不停，不管是賣家還是買家，都紛紛打來電話，咨詢新政后的樓市走向、掛牌策略是否該作調(diào)整等，“最急的是賣家，擔(dān)心無法成交”。
與京、滬出現(xiàn)的情況一樣，深圳樓市的觀望氣氛也再度濃厚起來，急于買房的人少了，持幣觀望的人多了。同時(shí)，部分炒家正加速離場(chǎng)。根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)控，深圳目前已有投資客一次性掛出上百套房源出售的情況。
聚焦 2 個(gè)別樓盤和業(yè)主報(bào)價(jià)松動(dòng) 全面性降價(jià)情況尚未出現(xiàn)
在持續(xù)加碼的調(diào)控政策作用下，個(gè)別樓盤和部分二手房業(yè)主報(bào)價(jià)開始出現(xiàn)松動(dòng)，但全面性的降價(jià)情況并未出現(xiàn)。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍向記者透露，新政已對(duì)部分中小房地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生了不小的震懾，特別是開發(fā)的樓盤前期價(jià)格上漲過快的區(qū)域，如北京通州區(qū)某項(xiàng)目，原計(jì)劃在4月17日加開新樓座時(shí)每平方米單價(jià)比上一期提高3000元，恰逢新政出臺(tái)，該項(xiàng)目不僅沒有提高售價(jià)，反而對(duì)全款購(gòu)房客戶下調(diào)近3000元/平方米，對(duì)貸款購(gòu)房客戶也有額度不等的價(jià)格優(yōu)惠。
在個(gè)別樓盤價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)的同時(shí)，部分二手房業(yè)主的報(bào)價(jià)也開始松動(dòng)。據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部14日至18日的統(tǒng)計(jì)顯示，在目前市場(chǎng)二手房2萬套存量中，抽樣調(diào)查顯示60%的房主表示不再漲價(jià)，更有20%的房主已經(jīng)表示愿意降價(jià)，特別是全款的購(gòu)房者目前已經(jīng)能夠優(yōu)惠3%至5%。在中原地產(chǎn)登記售房的林女士就表示：誰(shuí)知道政策會(huì)這么密集，現(xiàn)在只要有人愿意全款，情愿降價(jià)20萬。抓緊時(shí)間過戶了，省得提心吊膽的。
北京“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)分析師張?jiān)赂嬖V記者，樓市新政出臺(tái)后，部分買家急于成交和部分賣家開始主動(dòng)讓價(jià)。她舉例子說，朝青區(qū)域的興隆家園當(dāng)前售價(jià)為26000元/平方米左右，由于該樓盤價(jià)格上漲較快，很多業(yè)主對(duì)于不斷提價(jià)已經(jīng)形成慣性心理，業(yè)主李先生幾天前將報(bào)價(jià)提為27000元/平方米，并且表示不具備讓價(jià)空間。但當(dāng)時(shí)每天仍有至少五六組客戶看房，而16日新政后，客戶均表示價(jià)格偏高，看房意愿大大降低，李先生也急于成交，最終將價(jià)格調(diào)回為26000元/平方米售出。
張?jiān)抡f，北京典型區(qū)域業(yè)主讓價(jià)并不在少數(shù)，這主要取決于需求在二套房新政后對(duì)房?jī)r(jià)短期內(nèi)快速上漲預(yù)期大大降低。
宋會(huì)雍也向記者表示，根據(jù)上海中原統(tǒng)計(jì)，上海也有部分業(yè)主開始主動(dòng)下調(diào)價(jià)格，“一套200多萬元的房子，差不多下調(diào)5萬元至10萬元”。
雖然個(gè)別樓盤和業(yè)主報(bào)價(jià)開始出現(xiàn)松動(dòng)，但全面性的降價(jià)情況尚未出現(xiàn)，部分開發(fā)商仍對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)持樂觀態(tài)度。記者從上海幾個(gè)新開盤的樓盤了解到，目前購(gòu)房需求沒有受到太大影響，各樓盤并沒有下調(diào)價(jià)格。中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，二套房貸收緊政策對(duì)樓市的影響主要還是反映在預(yù)期上，價(jià)格和成交量的漲幅或?qū)p少，但市場(chǎng)的共識(shí)還是漲，開發(fā)商主動(dòng)下調(diào)價(jià)格動(dòng)力不足。
記者從深圳個(gè)盤監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)了解到，目前深圳全市一手房?jī)r(jià)格依然十分穩(wěn)定，部分樓盤甚至還在繼續(xù)上調(diào)銷售價(jià)格。而一手房供應(yīng)量不足，為價(jià)格上漲提供了支撐，特別是關(guān)內(nèi)樓盤，價(jià)格依然十分堅(jiān)挺。
聚焦 3 樓市將迎拐點(diǎn)聲音漸強(qiáng) 購(gòu)房人期待“稅政”落地
雖然全面性的降價(jià)情況尚未發(fā)生，但認(rèn)為樓市將迎來拐點(diǎn)的聲音漸強(qiáng)。接受記者采訪的業(yè)內(nèi)外人士普遍表示，新政是近幾年最為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，無論是精準(zhǔn)度還是可操作性較以往都有較大提高，如果能夠得到有力執(zhí)行，將對(duì)高房?jī)r(jià)和市場(chǎng)形成有效作用。
SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為，最近出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的密集程度和嚴(yán)厲程度都是近年來少有的，“新國(guó)十條”出臺(tái)后，有人說是住宅市場(chǎng)的西伯利亞寒流來了，未來房?jī)r(jià)拐點(diǎn)有多遠(yuǎn)，住房?jī)r(jià)格到底如何變化，相信未來一個(gè)月就可以見分曉，但住房的成交量會(huì)迅速降下來。對(duì)于高房?jī)r(jià)區(qū)域停止給第三套住房貸款，可以抑制一部分市場(chǎng)上的需求，對(duì)抑制住宅房?jī)r(jià)有好處。
深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)新聞與研究部總監(jiān)周學(xué)軍認(rèn)為，新政的出臺(tái)提高了投資客的入市門檻，同時(shí)也將大量改善型二次置業(yè)者拒之門外。接下來成交量會(huì)大幅減少，市場(chǎng)進(jìn)入觀望期，如果政策實(shí)施的力度也是非常強(qiáng)硬，將對(duì)市場(chǎng)的“高燒不退”殺傷力非常大。一段時(shí)間成交量持續(xù)萎縮，下一步市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)開發(fā)商降價(jià)促銷急于銷售的局面。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師齊凡接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說，調(diào)控嚴(yán)厲出乎意料，房?jī)r(jià)下跌無可避免。她預(yù)計(jì)，短時(shí)期內(nèi)，可能會(huì)有一批投資者將其房產(chǎn)拋售到二手房市場(chǎng)，導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格先行下跌，然后傳遞到新房市場(chǎng)，新房?jī)r(jià)格下跌再影響二手房市場(chǎng)。
深圳市社科院城市營(yíng)運(yùn)中心主任高海燕在接受記者采訪時(shí)表示，國(guó)務(wù)院這一重拳出擊能真正打擊到持續(xù)高漲的投資、投機(jī)需求。但并不能強(qiáng)有力地扼制大富豪們的購(gòu)買欲望，反而會(huì)將大量剛性需求拒之門外。引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的發(fā)展，不僅僅要從收緊信貸入手，更應(yīng)該在稅收方面加大調(diào)整力度。
記者了解到，在國(guó)務(wù)院最新下發(fā)的通知中，明確提出，要發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。
記者采訪發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房人期待相關(guān)的稅收政策盡快落地。多數(shù)購(gòu)房者向記者表示，國(guó)家遏制高房?jī)r(jià)的決心已經(jīng)表露無遺，目前已在信貸、土地等方面出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，但如果能夠盡快在稅收方面再出臺(tái)相關(guān)的調(diào)控政策，無疑會(huì)對(duì)高房?jī)r(jià)形成全面打壓。
一位房地產(chǎn)開發(fā)商私下里對(duì)記者表示，如果與住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益相關(guān)的稅收政策出臺(tái)，那無異于“雪上加霜”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下一步，與住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益相關(guān)的稅收政策等將成樓市調(diào)控新的“殺手锏”，遏制高房?jī)r(jià)的“利器”。 |