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住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部13日召開電視電話會議，要求加快保障性住房建設(shè)，遏制部分城市房價過快上漲，公共租賃住房(以下簡稱公租房)建設(shè)是下一階段工作的重點(diǎn)，同一天，國土資源部將房地產(chǎn)調(diào)控納入“雙保行動”。
14日，國務(wù)院常務(wù)會議研究部署了遏制部分城市房價過快上漲的政策措施。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，此舉意味著新一輪調(diào)控大幕已經(jīng)拉開。在這個過程中，公租房或成為新一輪住房制度改革突破口，接下來，在包括公租房在內(nèi)的保障房領(lǐng)域應(yīng)著力強(qiáng)化政府的主體地位。
新一輪調(diào)控大幕拉開
14日，國家統(tǒng)計局公布了3月份房價數(shù)據(jù)，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%，漲幅創(chuàng)下自2005年7月對房價實施月度統(tǒng)計以來的最高水平。
國內(nèi)一線城市更是迎來了房價新一輪上漲。有關(guān)統(tǒng)計顯示，3月份以來，北京、上海等地七成以上項目開盤價格同比翻番。二手房市場同樣火爆，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，3月北京市二手住宅共成交25747宗，成交面積225萬平方米，環(huán)比分別上升201%和192%；日均成交831套，比上月每日增加526套。租賃方面成交25738宗，成交面積277萬平方米，環(huán)比分別上升67%和48%。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心在本月上旬即提示稱，“房價的上漲，可能會招引中央新一輪政策打壓。”
預(yù)言或許成真。13日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開電視電話會議，要求加快保障性住房建設(shè)，遏制部分城市房價過快上漲。同一天，國土資源部將房地產(chǎn)調(diào)控納入“雙保行動”。“一定程度上，這可被視為新一輪調(diào)控的開始。”上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟表示。
有業(yè)內(nèi)人士提出，目前兩部委透露出的政策信息表明，這樣的調(diào)控完全不同于2007年“疾風(fēng)暴雨”式地直接遏制房價，而是比較“迂回”，即力促保障房建設(shè)，慢慢分流集中在商品住宅上的需求。
“加快保障性住房建設(shè)可以稀釋商品住宅的需求，長期來看這樣的調(diào)控會更有效果。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓說，就這個角度而言，商品房的需求會有所下降，長期來看也必然會對房價產(chǎn)生影響。
她進(jìn)一步分析，調(diào)控的思路已經(jīng)表現(xiàn)得很清晰，就是要增加多元化的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，將來的一個發(fā)展方向可能會更接近新加坡或香港模式，保障性住房的供應(yīng)量占住房總供應(yīng)量的50%以上，這樣，商品房價格對整個房地產(chǎn)市場的影響將有所減弱，同時有利于解決民生問題。
14日，國務(wù)院常務(wù)會議指出，必須采取更為嚴(yán)格，更為有力的措施，堅決遏制部分城市房價過快上漲。會議確定了以下政策措施：抑制不合理住房需求；增加住房有效供給；加快保障性安居工程建議；加強(qiáng)市場監(jiān)管。這標(biāo)志著新一輪樓市調(diào)控大幕開啟。
公租房或成改革突破口
13日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，各地要積極發(fā)展公共租賃住房和限價商品住房，加快解決中等偏下收入群體住房困難。公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作的重點(diǎn)，今年供應(yīng)要比去年明顯增加。要加強(qiáng)保障性住房管理和服務(wù)，嚴(yán)格建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)準(zhǔn)入管理，強(qiáng)化管理服務(wù)，落實監(jiān)管責(zé)任，同時要抓緊編制今后幾年保障性住房建設(shè)規(guī)劃，并向社會公布。
更早些時候，“國十一條”就明確規(guī)定各地應(yīng)把公共租賃住房列入本地2010-2012年住房建設(shè)規(guī)劃。
“在某種意義上，公租房可能成為新一輪住房制度改革的突破口，或者說是‘二次房改’的開端。”徐楓說。
今年以來，部分城市明顯加緊推進(jìn)公租房規(guī)劃和建設(shè)。北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人公開表示，建造公租房的土地將探索新模式，不再通過招拍掛的土地出讓方式出讓土地，而是通過“年租制”租賃土地，每年僅需支付一定的土地租金，降低土地成本。上海市有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，將完善公共租賃房體系，在全市18個區(qū)縣建立起公租房體系。重慶市也宣布，今年重慶將啟動500萬平方米公租房建設(shè)，并于4月13日公示了《重慶市主城區(qū)公共租賃房專項規(guī)劃(草案)》，對6大片區(qū)公共租賃房進(jìn)行規(guī)劃。
不過，陸騎麟提醒說，政策執(zhí)行很重要，切實按照規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行建設(shè)，肯定會影響房價上漲預(yù)期。然而，此前就出現(xiàn)過將建好的限價商品房轉(zhuǎn)變成普通商品房出售的情況，因此在重點(diǎn)建設(shè)公租房的政策背景下，要警惕改變經(jīng)濟(jì)適用房等其他住房被“變通”為公租房的現(xiàn)象出現(xiàn)。不僅如此，“部分地方‘開工不施工’現(xiàn)象還比較嚴(yán)重，所以，相關(guān)部門不僅要對開工量提出要求，還要關(guān)注竣工量。如果期待相應(yīng)的政策能夠起到調(diào)控房地產(chǎn)市場的作用，這些都是不能忽視的重要因素。”
徐楓還提出，完善比較透明的分配體制，能夠讓相關(guān)各方充分參與和監(jiān)督也是很重要的環(huán)節(jié)。
應(yīng)著力強(qiáng)化政府主體地位
“政府可以通過多元化的配置方式建設(shè)包括公租房在內(nèi)的保障性住房，但政府必須是引導(dǎo)者和主體參與者。”徐楓說。
以土地供應(yīng)為例，國土資源部2010年3月10日下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》明確強(qiáng)調(diào)“確保保障性住房用地供應(yīng)”。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心的統(tǒng)計，不少城市在今年新增土地供應(yīng)中已經(jīng)強(qiáng)行捆綁了保障性住房的土地供應(yīng)。
北京市國土資源局3月19日曾公開表示，在土地競買條例中將增加配建保障性房和承擔(dān)公益性設(shè)施建設(shè)，徐楓預(yù)測，在年內(nèi)北京土地出讓的過程中，大多數(shù)地塊都會被捆綁保障性住房建設(shè)要求，“這就是政府起引導(dǎo)作用的表現(xiàn)”。
業(yè)內(nèi)人士指出，如果能將用法律的形式固化政府的主體地位將會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生更為深遠(yuǎn)的影響。
“兩會”期間，深化二次房改加快住房保障法立法的議案曾引起廣泛關(guān)注，議案提出“三種住房制度、三類供地方式和三支隊伍參與”，即，針對低收入人群的保障性住房制度、針對中等收入家庭的公共住房、公共租賃住房制度和針對高收入家庭的商品住房體制。而相應(yīng)的三類供地方式也分別為：政府劃撥方式供地、“四定兩競”招標(biāo)用地和商品房的“招拍掛”方式供地，“三支隊伍”則是政府和民間非營利公益性建房機(jī)構(gòu)及建筑開發(fā)商共同參與。
分析人士認(rèn)為，如果下一步將上述議案提升到立法層面，將改變國內(nèi)房地產(chǎn)市場格局，保障性住房將從商品房市場分離出來，低收入及夾心層人群的住房需求將得到惠及。
破樓市困局尚需制度保障
國務(wù)院常務(wù)會議提出，鼓勵和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入保障性住房建設(shè)等領(lǐng)域，引起了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的高度關(guān)注。日前廣州市房管部門宣布，計劃年內(nèi)投入45億元，開工建設(shè)300萬平方米保障房。北京、吉林此前也宣布將增加政策性用房的土地供應(yīng)。
保障性住房面臨“四大危機(jī)”
經(jīng)濟(jì)適用房是保障性住房的重要組成部分，近日，武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士張平石接受記者采訪時，用經(jīng)濟(jì)適用房為代表的保障性住房面臨“四大危機(jī)”來進(jìn)行概括。
變"補(bǔ)磚頭"為"補(bǔ)戶頭"能否防堵經(jīng)適房弊病
既非完全市場化、又非完全政府保障、性質(zhì)略帶模糊的經(jīng)濟(jì)適用房，自推出之后便爭議不斷。尤其是去年一些城市出現(xiàn)違規(guī)搖號、出租、棄購等現(xiàn)象后，社會各界對經(jīng)濟(jì)適用房的存廢之爭愈演激烈，一些專家學(xué)者也是眾說紛紜，莫衷一是。 |