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近來一些房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的新房“縮水”現(xiàn)象明顯增多，且“縮水”隱蔽性更強，從居住面積到使用年限，從園區(qū)配套景觀到房屋舉架高低等，既侵蝕了購房者的合法權(quán)益，也引發(fā)大量的訴訟事件。對此，專業(yè)人士道出新房“縮水”的四大典型表現(xiàn)，并開出藥方予以破解。
遼寧隆豐律師事務(wù)所律師王乃龍有著多年處理房產(chǎn)糾紛的經(jīng)驗。他結(jié)合現(xiàn)實生活中的真實案例，指出了房屋“縮水”的四種典型現(xiàn)象，一一進行剖析破解。
案例一：屋子變小。前不久，沈陽市民劉先生買了一套商品房，建筑面積141平方米，使用面積112平方米。交房后，劉先生覺得房子面積有問題，就找到一家房產(chǎn)測繪公司重新測量，結(jié)果房子的使用面積只有106平方米，比銷售合同整整少了6平方米，縮小4%。然而，由于合同約定可以退房的條件是建筑面積誤差超過3%，而不是使用面積，劉先生有苦說不出。
王乃龍說，根據(jù)有關(guān)司法解釋，房屋使用面積或建筑面積與約定面積不符時，合同有約定的按約定，無約定或者約定不明確時，誤差比例在3%以內(nèi)的，雙方據(jù)實結(jié)算；若超過3%，買房人可提出解除合同要求開發(fā)商無條件退房，并返還已付購房款及利息。他建議，如果消費者的退房請求被拒，可通過消協(xié)責(zé)成開發(fā)商按規(guī)定執(zhí)行，也可向法院提起訴訟，要求強制執(zhí)行。購房者為了避免吃啞巴虧，在簽訂購房合同時應(yīng)認真核對條款，要把建筑面積和使用面積都作約定。
案例二：被忽略的“使用年限”。一些購房者在拿到新房的房產(chǎn)證后，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)證上標注的使用年限是40幾年，或50幾年，而非一般住宅土地的70年。使用年限“縮水”，讓購房人有被開發(fā)商欺騙的感覺。王乃龍對此表示，通常開發(fā)商從政府部門取得土地使用權(quán)后，樓盤均有一定的開發(fā)建設(shè)期，所以購房者取得房屋的土地使用年限都不會是70年。只要消費者購買的是民用住宅，就不需要過于擔(dān)心使用年限的問題。
王乃龍建議，為了避免不必要的麻煩或擔(dān)憂，購房者應(yīng)當(dāng)將土地使用期限作為開發(fā)商的一項陳述事項寫進合同，在購房合同中明確土地使用年限縮水、占地范圍有誤差等情形下的處理方式。
案例三：消失的花園和“縮水”的游泳池。一般購房者經(jīng)常遇到這樣的情況：開發(fā)商預(yù)售房時，按照樓盤規(guī)劃圖，顯著標明建有花園甚至游泳池，這成了吸引合同成交的重要因素。然而入住后才發(fā)現(xiàn)，中意的小花園被改了規(guī)劃，徹底消失，游泳池更像兒童池。
王乃龍?zhí)嵝眩瑯潜P廣告屬于宣傳資料和銷售廣告，購房者在購買商品房時應(yīng)當(dāng)注意收集這方面的材料，如交付的房屋與宣傳資料和銷售廣告不符，購房者可以聯(lián)合小區(qū)業(yè)主，以集體訴訟的方式要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
案例四：房子變矮。沈陽市民郝俊在看某處樓盤的樣板間時，被高挑的房頂和開闊的空間所吸引，決定買下這個樓盤的房屋。在房屋買賣合同中，開發(fā)商承諾，房屋的層高是2.9米。可是交房后郝俊發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商給他的房屋質(zhì)量保證書注明的層高只有2.8米。
王乃龍認為，由房產(chǎn)管理部門提供的商品房買賣合同范本中，一般沒有明確約定層高“縮水”開發(fā)商應(yīng)如何承擔(dān)責(zé)任，要求開發(fā)商將層高恢復(fù)到合同約定的高度也不現(xiàn)實，因此購房者在簽訂購房合同時對層高“縮水”問題，要明確約定違約的賠償方式和數(shù)額，以便更好維護自身的合法權(quán)益。 |