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據(jù)新華社報道，在國資委要求非房地產(chǎn)主業(yè)中央企業(yè)15個工作日內(nèi)上交退出方案后，78家非房地產(chǎn)主業(yè)央企均已如期向國資委上報了退出方案。但是截至目前，退出方案還未公開，具體內(nèi)容不得而知。此外，退出方案上交之后是否就會采取具體措施也尚存疑問。
房價居高不下，央企炒出的地王頻頻出現(xiàn)，在這樣的背景下，這個被業(yè)內(nèi)人士稱作“央企自律第一槍”的“清退令”事件，能否真正遏制住央企拿地的沖動，房地產(chǎn)格局是否就此開始改寫，高房價能否被遏制，都成為公眾最為關(guān)注的焦點。
《經(jīng)濟參考報》記者采訪多位專家，一個普遍的觀點是，央企退出房地產(chǎn)，說時容易做時難，這一政策調(diào)控的效果短期內(nèi)恐難顯現(xiàn)。78家央企退出房地產(chǎn)，或許可以將其解讀為一個房地產(chǎn)業(yè)向市場化方向努力的開始。
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| 資料照片 | 看點 央企內(nèi)部很重視 退出方案已上交
78家央企退出房地產(chǎn)的事情終于有了進展。據(jù)新華社8日報道，在國資委要求非房地產(chǎn)主業(yè)中央企業(yè)15個工作日內(nèi)上交退出方案后，78家非房地產(chǎn)主業(yè)央企均已如期向國資委上報了退出方案。據(jù)國資委一位官員透露，央企對退出問題十分重視，召開了多次會議，對如何退出房地產(chǎn)業(yè)務進行了認真研究。“78家央企100%都上報了方案。在退出問題上態(tài)度都非常堅決。”
此前的3月18日，國資委表示除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，還有78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)務。“處于調(diào)整階段的中央企業(yè)集團下屬控股或參股的房地產(chǎn)公司，要加快結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，15個工作日內(nèi)制訂有序退出的方案。”
《經(jīng)濟參考報》記者初步統(tǒng)計了各大產(chǎn)權(quán)交易中心網(wǎng)站，截至4月11日，78家央企中目前在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的僅有4家。3月18日，中國航天科工集團公司下屬企業(yè)北京金冠信邦置業(yè)有限公司將持有的北京金中都置業(yè)有限公司80%股權(quán)予以掛牌。3月19日，中國核工業(yè)集團公司下屬企業(yè)核工業(yè)第二研究設(shè)計院將所持有的北京新潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司8%股權(quán)掛牌。3月25日，中國輕工集團公司下屬企業(yè)中國輕工業(yè)對外經(jīng)濟技術(shù)合作公司將所持有的中輕聯(lián)合公司100%股權(quán)掛牌。3月29日，招商局集團有限公司將下屬的深圳市蛇口大眾投資有限公司所持有的北京恒世華融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司8%股權(quán)掛牌。
“退出通道有很多種，掛牌轉(zhuǎn)讓只是其中之一，是他們愿意公開的部分。其它方式還包括可以通過企業(yè)之間的私下協(xié)議來實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓。”北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示。
陳國強說，公布方案和采取實際舉措是不同的概念。他們可以先向國資委報告包含退出方式、退出期限和步驟的具體方案，但是并不意味著15天內(nèi)就要采取很實際的措施。比如一些在建項目，可能就不通過產(chǎn)權(quán)交易所掛牌，也許在三五年或者更長時間才能逐步退出。所以，這也是一個很復雜的問題。
“在我看來，這至少是央企在自律方面打響了第一槍。”房地產(chǎn)界知名人士財經(jīng)評論者杜猛博士在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時說，78家央企退出房地產(chǎn)業(yè)務是件好事，要給予肯定。各個部類央企都有其自身的使命和任務，承擔著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的責任，如果央企“不務正業(yè)”，不僅僅對地價、房價虛高產(chǎn)生推波助瀾的作用，更嚴重的是將對我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來負面影響。
難點 說時容易做時難 燙手山芋誰接盤
業(yè)內(nèi)人士普遍認為，關(guān)注78家央企退出房地產(chǎn)業(yè)務，不僅是關(guān)注進程，關(guān)鍵還要看其究竟以什么樣的標準退出，不能表面退出，繼而變相參與。
杜猛認為，退出的方案應披露參與房地產(chǎn)業(yè)務的深度、收入等具體內(nèi)容。此外，現(xiàn)在的退出僅僅是不再買地，這種所謂的“退出”是退出房地產(chǎn)一級土地開發(fā)招拍掛環(huán)節(jié)，這只是退出了房地產(chǎn)領(lǐng)域的一個環(huán)節(jié)，我們很難將其稱之為退出房地產(chǎn)市場。而真正的退出，不僅要求不再設(shè)立房地產(chǎn)公司、已有的要撤銷，房地產(chǎn)板塊要么轉(zhuǎn)讓要么注銷，而且要求不能間接參股任何房地產(chǎn)企業(yè)。
“退出的具體方式是一個很實際的操作問題。”陳國強也指出，央企退出有可能是做表面文章，到底是不是很實際地切割，資產(chǎn)如何轉(zhuǎn)讓和以什么價格轉(zhuǎn)讓，還涉及資產(chǎn)的分配、人員分流以及誰來接盤，資產(chǎn)評估是否合理，是不是造成國有資產(chǎn)流失等等一系列問題。這都是比較復雜的和有難度的。它一方面需要時間，另一方面也需要相應的程序。同時還涉及很多利益的調(diào)整，比想象要復雜。
陳國強說，此前，國資委也曾經(jīng)對相關(guān)企業(yè)提出過類似要求：要把房地產(chǎn)業(yè)務相關(guān)資產(chǎn)剝離出來，整合到相關(guān)的16家企業(yè)中，但最后不了了之。這一輪是否面臨同樣的結(jié)局，這樣的可能性也是存在，所以不能對國資委這個表態(tài)報太高預期，能否真正退出最終還要看國資委的決心和企業(yè)的態(tài)度。
還有業(yè)內(nèi)人士大膽猜測，由于這些方案的不可操作性，最終國資委在匯總之后，很可能要求企業(yè)再次修改，再次提交。如此一來，花費的時間會相當長。這或許是當前很多謀求在地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的央企三級子公司愿意看到的。
此外因退出引發(fā)的難題還有很多，比如已經(jīng)拿到地的78家央企在退出過程中是否會因轉(zhuǎn)讓土地而引發(fā)新一輪“炒地”？在退出過程中，是否有人接盤也是一個備受關(guān)注的問題。有業(yè)內(nèi)人士指出，央企項目很有可能是一塊“燙手的山芋”。比如央企手中的地王可能就沒人愿意接手，到時候可能會“搬起石頭砸自己的腳”，要么折價轉(zhuǎn)讓，要么自己承擔風險。
據(jù)了解，在制定退出方案的同時，部分央企已經(jīng)開始廣泛接洽同行企業(yè)，推介需要退出的房地產(chǎn)項目。不過，也有企業(yè)對央企退出項目的資質(zhì)和進展表示擔憂。
“最近好幾家需要退出房地產(chǎn)業(yè)務的央企找到我們，希望能夠轉(zhuǎn)讓項目。但目前為止，還沒有看到合作的可能性。”某大型民營投資集團內(nèi)部高層表示。央企推介項目可能并不如市場想象般順利，其中一個原因是很多央企的項目是“地王”項目，拿地成本很高，轉(zhuǎn)讓價格也相應較高。另外，部分央企地塊有不少歷史遺留問題，比如動拆遷進展較慢等。這些因素都令潛在買家心存疑慮。
對于所謂的歷史遺留問題，中國建筑一位高層解釋說，因為之前很多項目是央企和地方政府的合作項目，央企承擔了不少地方政府應該承擔的責任，比如舊區(qū)改造和成片開發(fā)等，這就會出現(xiàn)更多動拆遷問題。另外一種情況是，很多央企本身就是一個小社會，部分房地產(chǎn)項目其實是在自己的土地上建的各種企業(yè)或職工用，這些在轉(zhuǎn)讓處理中都出現(xiàn)問題。
觀點 國資應該漸退出 轉(zhuǎn)向建設(shè)保障房
房價居高不下，央企炒出的地王頻頻出現(xiàn)，在這樣的背景下，這個被業(yè)內(nèi)人士稱作“央企自律第一槍”的“清退令”事件，能否真正遏制住央企拿地的沖動，房地產(chǎn)格局是否就此開始改寫，高房價能否被遏制，都成為公眾最為關(guān)注的焦點。
國資委人士表示，78家房地產(chǎn)企業(yè)的退出對房價不會有影響。數(shù)據(jù)顯示，整個央企地產(chǎn)銷售業(yè)務占房地產(chǎn)市場的比例為5%，而退出的78家地產(chǎn)業(yè)務占整個房地產(chǎn)市場份額的1%都不到。2008年，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)下屬三級以上房地產(chǎn)子企業(yè)共227家。房地產(chǎn)業(yè)務規(guī)模小且分散，是這78家中央企業(yè)所存在的共性問題之一，這就決定了退出房地產(chǎn)對一些大塊頭的央企并沒有太多影響。
陳國強就此分析指出，雖然以上數(shù)據(jù)未必精確，但是可以確定是允許經(jīng)營房地產(chǎn)的16家央企，在房地產(chǎn)領(lǐng)域介入很深，市場地位也很高。因此，占有支配地位的這16家不退出，僅僅是78家退出，對國有資本在房地產(chǎn)領(lǐng)域的整體分布沒有大的改觀。此外，78家央企的退出，對另外16家來說，可能是一個繼續(xù)做大的機會，掌握更多房地產(chǎn)資源。
另外，國資委只管轄了央企里的一部分，其他如保監(jiān)會、銀監(jiān)會等金融類央企，以及其他部委所屬的中央企業(yè)，還有數(shù)量龐大的地方國企。“我們聚焦這78家央企，可能反而忽視了更多國企背景的地產(chǎn)企業(yè)。”陳國強提醒說：“78家央企退出房地產(chǎn)只是一個開始。我們還需要繼續(xù)關(guān)注，他們的退出是否帶來正面的效應，還需要關(guān)注78家之外的國有企業(yè)是否還會采取相應的行動。”
“不僅這78家，所有央企都應該從房地產(chǎn)市場中退出。”浩華不動產(chǎn)機構(gòu)董事局主席李淳樸在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時說，央企有其自身的定位，本來就應該固守關(guān)系國計民生的重點行業(yè)，而不應該借助政府行政資源和國家資本在房地產(chǎn)市場形成獨大局面，與民爭利。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，主業(yè)不是房地產(chǎn)的央企應限拿新地，主業(yè)是房地產(chǎn)的央企，目前數(shù)量過多，應進一步縮減。此外，就目前來看，保障性住房主要是地方政府在做，央企和國企還沒有發(fā)揮應有的作用，一部分國資企業(yè)應調(diào)整為主要配合政府從事保障性住房的投資建設(shè)，其余不能發(fā)揮作用的國企應該逐漸退出房地產(chǎn)業(yè)歷史舞臺。
業(yè)內(nèi)人士認為，78家央企退出房地產(chǎn)，可能更應該解讀為一個房地產(chǎn)業(yè)格局開始趨向市場化的開始。今后央企盲目拿地的沖動應該會有所減少。此外，從長期來看，國家在宏觀政策面應不會再鼓勵央企進入房地產(chǎn)市場，相關(guān)主管部門應會繼續(xù)出臺一系列政策約束央企、國企的非理性行為。 |