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最近網(wǎng)上搞出的樓市“崩盤時(shí)間表”，通過對(duì)比中日兩國的房地產(chǎn)市場走勢(shì)，認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場將在2011年崩盤。
只是，崩盤論者只說因?yàn)榉績r(jià)高所以必然崩盤，卻并不能給出哪怕最粗略的崩盤“流程”。而我認(rèn)為，中國房價(jià)在近幾年內(nèi)要出現(xiàn)所謂的崩盤，確實(shí)是一種不切實(shí)際的幻想。
從經(jīng)濟(jì)學(xué)上考量，一個(gè)產(chǎn)業(yè)的崩盤，必須要滿足幾個(gè)要素：需求量萎縮、購買力嚴(yán)重不足、政策轉(zhuǎn)變，或者是產(chǎn)品價(jià)格嚴(yán)重脫離其價(jià)值。在此前提下，產(chǎn)業(yè)里的企業(yè)將出現(xiàn)資金鏈吃緊，降價(jià)甚至倒閉。而消費(fèi)者普遍持幣觀望甚至是拒絕購買。
以房地產(chǎn)為例，要形成崩盤，以下四個(gè)環(huán)節(jié)是必不可少的：
第一，房價(jià)超過市場承受能力，成交量暴跌——這是購買力問題。第二，開發(fā)商資金鏈吃緊開始拋售，降價(jià)促銷漸成風(fēng)潮——這是產(chǎn)業(yè)的表現(xiàn)。第三，百姓買漲不買落，越跌越不買——這是消費(fèi)者表現(xiàn)。第四，開發(fā)商成批倒閉，房子像“大白菜一樣便宜”可還是沒有人買，房價(jià)跌向無底深淵——崩盤。
以上四個(gè)環(huán)節(jié)，任何一個(gè)被打斷，“崩盤”就不可能成立。然而，事實(shí)如何呢？
先談第一個(gè)環(huán)節(jié)——購買力問題。房價(jià)是否合理，最主要的依據(jù)是房價(jià)收入比。以北京為例，2009年家庭平均年收入為11.3萬元；同期四環(huán)以內(nèi)期房均價(jià)為17478元/平方米；平均單套面積為113平方米。據(jù)此可以算出房價(jià)與家庭收入的比值為17.5。這個(gè)比值無疑是有參考價(jià)值的。
當(dāng)然，按平均數(shù)計(jì)算的弊端極為明顯。現(xiàn)在社會(huì)兩極分化趨勢(shì)已成共識(shí)，在北京收入最低的1/3家庭可能不吃不喝30年也買不起上述房子，而收入最高的那1/3家庭用5至6年的收入就可以買套房子。
然而，我們忽略了一個(gè)事實(shí)：“北上廣深”四個(gè)城市半數(shù)以上的高端物業(yè)由全國、全世界的富人購買，誰能統(tǒng)計(jì)他們的房價(jià)收入比呢？
再看第二個(gè)環(huán)節(jié)：產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)。房地產(chǎn)成為中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)已經(jīng)不是新聞。
如今，扛過危機(jī)的開發(fā)商已經(jīng)吸取了教訓(xùn)、學(xué)精了，預(yù)期稍一偏空就會(huì)降低施工進(jìn)度、延緩向建筑承包方支付款項(xiàng)，推遲開盤……也就是說一手握緊現(xiàn)金，另一手控制可售商品房的供應(yīng)。
第三個(gè)環(huán)節(jié)，也就是百姓的觀望心理倒是可能暫時(shí)導(dǎo)致房市“量價(jià)齊跌”。但歷史是明鏡。2008下半年至2009年上半年間，的確出現(xiàn)過這種類似的情況。但短暫的觀望期之后，卻迅速迎來了更高的房價(jià)！而如果真的觀望成風(fēng)，各項(xiàng)救市政策和言論必然又會(huì)紛至沓來——因?yàn)楫?dāng)前的政策走向非常清楚：是“防止房價(jià)過快上漲”而并非不漲甚至是成交萎縮。
前三個(gè)環(huán)節(jié)不成立，最后的第四個(gè)環(huán)節(jié)要出現(xiàn)，自然就是一種幻想。
一個(gè)產(chǎn)業(yè)的崩盤不可能是獨(dú)立事件。我們仰望著房價(jià)離普通市民越來越遠(yuǎn)，于是阿Q式地咒罵兩句，但是，咒罵并不能讓趙太爺意外死掉。中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是一個(gè)遠(yuǎn)比趙太爺要強(qiáng)大多少倍的厲害人物，甚至可以說，房地產(chǎn)一打噴嚏，中國經(jīng)濟(jì)必然感冒。
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