|
近日，原屬于二線城市的廣西南寧、柳州市，地王頻現(xiàn)。廣西南寧市緊鄰原民歌廣場的金浦路141-1號GC2010-003地塊，以每畝8650萬元、總價15.9億元被拍下，樓面地價超過萬元，成為目前南寧甚至廣西土地出讓史上的最高成交單價。去年以來，西部地王滾動上演，讓人驚詫不已。
記者對這一事件進行深入采訪時發(fā)現(xiàn)，幾乎被業(yè)內(nèi)人士公認“瘋狂”的西部城市“地王”背后“推手”恰恰是畸形的地方財稅收入。問題的關鍵在于：在中央宏觀調(diào)控一浪高過一浪的情況下，誰為樓市最后的瘋狂買單。
“地王”頻現(xiàn)西部城市地產(chǎn)大鱷驚呼“瘋了”
2009年12月5日上午，南寧市柳沙278.97畝國有建設用地經(jīng)過10家企業(yè)角逐、45輪競價，最終以總價24.7億元、單價885.4萬元/畝拿下這塊柳沙路沿江地塊，樓面地價高達5400元/平方米，刷新了南寧市總價及樓面地價最高紀錄。
這個記錄迅速被刷新。2010年3月10日上午，在南寧市2010年第一期國有建設用地使用權拍賣會上，金浦路的這塊地塊以1953萬元起拍，拍賣單價最終定格在每畝8650萬元，樓面地價11033元/平方米。
在3個月時間內(nèi)，南寧的最高的樓面地價翻了一倍。
地王頻現(xiàn)的不只南寧。在去年11月5日舉行的廣西柳州市土地拍賣會上，廣西保利房地產(chǎn)以總價14.14億元拿下位于柳州市白沙路2號的27號地，該價格也創(chuàng)下目前柳州土地出讓史的最高金額。該地塊總面積達254.01畝，地塊競買起始價為70500萬元。而就在一年前，這塊地以同樣價格起拍卻流拍了。
層出不窮的“地王”、節(jié)節(jié)攀升的房價牽動社會各界神經(jīng)。
3月10日，南寧新“地王”出爐后，潘石屹、任志強等多位地產(chǎn)大鱷，以及閭丘露薇等名人在博客上發(fā)表看法，認為“真的瘋了”“房地產(chǎn)要出事”。
SOHO中國董事長潘石屹在南寧新“地王”出爐的當日中午就在其微博上寫道：“收到一朋友短信：‘剛剛南寧有—塊土地拍出8650萬元/畝，樓面地價過萬。瘋了！我們競價到2600萬元/畝。’真的瘋了！”隨后，其微博中又寫道：“目前，有經(jīng)驗的房地產(chǎn)商沒有一個不對土地價格不吃驚的。包括王石、任志強、馮侖、易小迪……我們都感到這樣下去房地產(chǎn)要出事的。但無數(shù)勇敢的、不熟悉的、其他行業(yè)的資金都涌向土地市場，新的‘地王’不斷出現(xiàn)。這樣的地價危險啊！”
華遠地產(chǎn)董事長任志強在微博中寫道：“南寧的土地拍到8650萬元一畝，樓面地價己過萬元，房價知多少？政府應報喜還是報憂？”
著名媒體人、鳳凰衛(wèi)視記者閭丘露薇在微博中寫道：“天啊，南寧的地(樓面價)都每平方米過1萬元啦！南寧的房價就得每平方米超過2萬元才可能有10%的利潤(還要蓋房子，交稅費)。難怪上海都有每平方米10萬元的房子了，你看上海的地價！”
西部“地王”頻現(xiàn)，多少有點讓人“霧里看花”。
政府“推手”吹高“萬元俱樂部”
南寧這宗地拍出每畝8650萬元的“天價”，南寧市國土資源局局長譚玫瑰稱之前“預料不到”，他認為投資者看好這一地塊主要有幾方面原因，一是南寧近年來經(jīng)濟社會的發(fā)展形勢比較好，隨著中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)如期建成，南寧市的區(qū)位優(yōu)勢日益突出；二是去年底南寧市在“中國綠城”的基礎上，提出了打造“中國水城”的設想，特別是金浦路的這塊地緊臨將于今年年底建成的“匯歌湖”，旁邊還有南寧國際會展中心，是南寧瑯東片剩下的最后一塊成熟地塊；第三是這地塊比較小，開發(fā)起來相對比較容易。
對于“樓面地價達到11033元/平方米”的說法，南寧市國土局稱“算法有所不同”。
南寧市國土局土地利用管理科科長馮曉鋒說，金浦路這一地塊在拍賣公告、拍賣現(xiàn)場對外公布的容積率為“≤11.76”，最終成交的價格樓面價的計算也是以公告公布的一個容積率來計算的，按照容積率計算它的建筑面積，那么樓面價格是11033元/平方米，“這是一種算法”。“這個地塊非常特殊，拍賣公告已規(guī)定需建成300米以上的超高層建筑。”而100米以上的容積率是沒有計算的，若按最低的標準300米來算，它的總建筑面積將達到27萬平方米左右，實際容積率可以達到21，樓面地價應該在6000元/平方米左右。“隨著建筑高度的增加，樓層的增加，樓面地價還會降低。”
實際上，100米以上不計算容積率是南寧市關于促進超高層建設的一項政策的內(nèi)容。容積率的大小決定了土地開發(fā)收益率的高低，從而影響到地價。而100以上不算容積率，那么開發(fā)商將享受到實際已沒有了容積率的限制。譚玫瑰透露，南寧市對建設超高層建筑在稅費等多方面有優(yōu)惠政策。
超高層建筑高度和數(shù)量作為現(xiàn)代城市的標志之一，受到地方政府的追捧。據(jù)媒體報道，南寧鼓勵超高層建筑，原因有二：一是由于超高層建筑的增多，有助于提升城市的品牌形象；另一方面由于類似的超高層建筑需要注入的資金巨大，因此一般只有大企業(yè)才有此能力，而吸引大企業(yè)的到來，也可以帶動經(jīng)濟等方面的發(fā)展。
在政府的鼓勵和推動下，開發(fā)商高價拿地就在情理之中了。
高漲的房價一直受到各方詬病，“地王”頻現(xiàn)甚至讓開發(fā)商也嘆為觀止。但是，地價以及與地價密切相關的房價卻不斷攀升，最終又是誰在受益？譚玫瑰在回應外界關于南寧“土地財政”的質(zhì)疑時透露，去年南寧財政收入240億元，土地出讓入庫收入為67億元，“不到30%”。3月10日，與南寧新“地王”一起拍出的地塊共有4塊，共計拍出了27.86億元。
業(yè)內(nèi)人士分析，政府近30%的財政收入來自于賣地，加上房地產(chǎn)開發(fā)帶來的稅收以及建筑相關產(chǎn)業(yè)帶來的稅收，土地對地方財政收入的貢獻率超過了一半。利益導向使得地方政府樂于有意無意地制造“地王”。
誰為最后的瘋狂買單？
新“地王”誕生的受益者是誰？“地王”上建什么樣的房子？誰來買“地王”上建的房子？……層出不窮的“地王”、節(jié)節(jié)攀升的房價牽動社會各界神經(jīng)。在今年的全國“兩會”上，溫家寶總理在《政府工作報告》中提出，“要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求”，似乎“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)象已是“最后的瘋狂”。然而，西部城市此間新出爐“地王”，誰為這最后的瘋狂買單，已成為一個人人心知肚明的話題。
網(wǎng)友“張子吉”說：8650萬元/畝，政府有沒有考慮它的連帶效應？這是城市的淪喪，還是市場的無知？成也罷，敗也罷，中國兩會關注民生、關注房價的高談闊論，從某種程度上徹底成了升級版的鬧劇。
廣西一些房地產(chǎn)人士認為，超過300米的建筑不大可能用于建設住宅，因此新“地王”對房價的影響尚難估計，但對拍出如此高價均表示“沒有料到”。廣西榮和企業(yè)集團公司副總裁周鷹說，“我們的出價是成交價的前一槌，我感覺再高就不行了”“說實話這個拍賣價有點超出了我們的預料。”從成本上來分析，目前的地價再加上后期建設的10個多億元的成本，估計最后這棟樓的成本要達30億元左右。加之這個地塊停車位的建筑設計比較困難，估計要建到地下8-9層才能滿足停車位以及其它的相關配套，這樣來看，成本還要往上走。
廣西保利置業(yè)集團有限公司董事長吳光明認為，僅從價格上看，這個總價是違背目前房地產(chǎn)市場規(guī)律的。目前，全國擁有超過300米超高層建筑的城市都是上海、廣州、深圳等一線經(jīng)濟發(fā)達城市。以南寧目前的經(jīng)濟發(fā)展水平來看，還缺少支撐這樣超高層建筑的市場基礎。
中國社科院在2009年11月16日發(fā)布的首部住房綠皮書《中國住房發(fā)展報告(2009-2010)》顯示：全國35個大中城市中，南寧住房價值潛力排名第35位，為倒數(shù)第一，土地價值潛力第31位，為倒數(shù)第四。而就是升值潛力最小的南寧市，地價飆升可能帶來房價飆升，讓許多人惶惶不安。
網(wǎng)民評論道：“如果說樓市是一場盛宴，政府、銀行、開發(fā)商和富有投資客則成為這場房地產(chǎn)盛宴的分享者，而大多數(shù)的購房者，卻被高房價掏空了口袋里的所有積蓄。”市民擔心，新“地王”會以點帶面的形式，影響到房價走向，進而影響到老百姓的生活，最終還是讓老百姓為天價“地王”買單。 |