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最復(fù)雜的一年到來(lái)，中國(guó)樓市的未來(lái)，陰晴不定。
作為市場(chǎng)“博弈主體”的一方，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期，或可窺見中國(guó)樓市“一半的未來(lái)”，而真正能夠體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的，一是銷售任務(wù)，二是“開工面積”。
2010年3月，萬(wàn)科、富力等一線房企的“開工”、“銷售”任務(wù)悉數(shù)確定，這是一輪新博弈的開始，但開發(fā)商的勝敗如何，并不完全取決于自己的策略。
開發(fā)商:一致行動(dòng)對(duì)弈市場(chǎng)
種種跡象表明，虎年伊始，即使面對(duì)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)一系列的宏觀調(diào)控，開發(fā)商也紛紛提高了2010年的銷售任務(wù)，然而在調(diào)控政策頻出、房?jī)r(jià)高企不下的背景下，購(gòu)房者觀望漸濃已是不爭(zhēng)的事實(shí)。
一場(chǎng)涉及三方較力的大戲已拉開帷幕。那么，在政府期望、開發(fā)商預(yù)期和老百姓心態(tài)的博弈中，虎年樓市究竟何去何從？
房企提高銷售預(yù)期
調(diào)查顯示，目前開發(fā)商們正在確定來(lái)年的銷售目標(biāo)，今年賣10億元的明年想賣15億元，賣30多億元的沖刺50億元——大型房企今年銷售漲幅預(yù)期多在兩成以上。
富力地產(chǎn)是大發(fā)展商中第一家披露今年發(fā)展計(jì)劃的企業(yè)。上月中旬，富力北京和廣東的負(fù)責(zé)人均向媒體披露，公司2010年的銷售目標(biāo)將是300億元，較2009年的220億元增長(zhǎng)36%。與此同時(shí)，恒大主席許家印也表示，恒大已決定將今年銷售目標(biāo)的區(qū)間鎖定在400億元至450億元之間，比2009年的300億元提高了33%至50%。
在重慶，金科集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪透露，金科集團(tuán)今年的預(yù)期目標(biāo)是120億元至150億元，比2009年的100億元增長(zhǎng)20%至50%。而2009年豪收180億元的龍湖地產(chǎn)，雖并未公布具體發(fā)展目標(biāo)，但此前已經(jīng)表示，“以現(xiàn)時(shí)公司的土地資源，相信在未來(lái)五年保持30%至40%的合同銷售額年增長(zhǎng)應(yīng)不成問題。”
當(dāng)然，很多大公司并未透露未來(lái)發(fā)展目標(biāo)，但從其今年上市樓盤數(shù)量，已經(jīng)可以得出大致判斷。華宇今年5大新盤齊亮相，是重慶新盤上市量最多的房企，今年銷售額無(wú)疑將比去年大幅增長(zhǎng)；協(xié)信去年7盤銷售約20億元，今年重慶10盤在售，業(yè)內(nèi)人士估計(jì)預(yù)期應(yīng)在30億元左右；萬(wàn)科去年只有兩盤在售，今年則是5盤齊發(fā)，銷售額翻番應(yīng)該不成問題。
市場(chǎng)觀望氣氛漸濃
然而，與大房企的雄心勃勃相映成趣的是，購(gòu)房者卻似乎并不買賬，觀望氣氛漸濃。觀望的原因還在于，中央政府頻繁出臺(tái)的政策讓購(gòu)房者產(chǎn)生“中央打壓房?jī)r(jià)”的預(yù)期。多次調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)證明，只要中央出臺(tái)抑制房?jī)r(jià)的政策，不論最終傳導(dǎo)到市場(chǎng)的效果如何，普通購(gòu)房者的購(gòu)買預(yù)期和心態(tài)都會(huì)變化，從行動(dòng)上會(huì)減緩購(gòu)買甚至放棄購(gòu)買。
從需求上看，政策影響的其實(shí)只是首次改善型客戶和投機(jī)客戶，這部分人可能因?yàn)槎址繝I(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠的終止以及二套房貸首付的提高而推遲購(gòu)買。但對(duì)于大部分剛性需求客戶，比如婚房一族、拆遷一族，不論如何觀望，該買終究要買。而對(duì)于投資商業(yè)、別墅等高端物業(yè)的長(zhǎng)線投資客戶，政策的影響幾乎沒有。因?yàn)樗麄円话愣紩?huì)選擇分期或全款購(gòu)買，并且更看重長(zhǎng)遠(yuǎn)收益，不會(huì)在短期出手。
不過，專家認(rèn)為觀望并不足以影響大局，大房企上調(diào)的銷售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的難度并不大。專家表示，20%至30%銷售漲幅的估計(jì)，是考慮到調(diào)控政策的影響而得出的比較保守的判斷。
專家認(rèn)為，一系列的調(diào)控政策，在大房企看來(lái)并不是絕對(duì)的利空，反而是吞并中小企業(yè)，加大話語(yǔ)權(quán)，提高行業(yè)集中度的良機(jī)。而開發(fā)商是否能完成任務(wù)，主要看需求是否萎縮以及價(jià)格是否下挫，目前看這兩點(diǎn)都不成立。
從價(jià)格上看，目前開發(fā)商的資金和財(cái)務(wù)狀況普遍處在近年來(lái)最好的狀況，存貨量也普遍較低，顯然沒有降價(jià)求售的壓力。
專家認(rèn)為，今年重慶樓市雖將流失一部分首次改善型客戶和投機(jī)客戶，但也將吸引更多的沿海投資者進(jìn)來(lái)，此消彼長(zhǎng)之下，重慶樓市的需求總量不會(huì)發(fā)生多大變化。
誰(shuí)先退場(chǎng)
“大房企的銷售額將越來(lái)越高，市場(chǎng)份額也將越來(lái)越大，出現(xiàn)‘30億軍團(tuán)’是正常的。”專家認(rèn)為，2009年重慶房企銷售10強(qiáng)的起坎是12億元，今年將至少是15億元起坎。
其中，第一軍團(tuán)估計(jì)依然將是龍湖、金科、保利、恒大，保守估計(jì)銷售額至少在35億元以上，上40億元也大有可能；第5名到第10名的競(jìng)爭(zhēng)將為更加激烈，變數(shù)較大，一些供應(yīng)量不足的企業(yè)可能落榜，一些后勁十足的企業(yè)可能上榜。比如2009年只有兩個(gè)盤在售的萬(wàn)科并未上榜，但今年5盤齊發(fā)，上榜的可能性很大。
對(duì)中小房企來(lái)說(shuō)，2008年最大的痛苦是銷售維艱、無(wú)錢度日，而今年則是找不到地導(dǎo)致無(wú)米下鍋。
“好日子在2009年都過完了”，河南旭日房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)董器生告訴記者，“我何嘗不想提高銷售目標(biāo)？只是巧婦難為無(wú)米之炊啊，下一個(gè)項(xiàng)目的地還沒找到呢。”
據(jù)記者了解，這個(gè)開發(fā)商資金規(guī)模近10億元，在小房企中算是佼佼者。他的上個(gè)項(xiàng)目6月時(shí)已基本售罄，一直想找一塊50畝左右的地塊，不過到現(xiàn)在也沒有找到。至于其他資金只有幾億元的小開發(fā)商，就更不用說(shuō)了。“不是沒有合適的地，是沒有合適的地價(jià)。”他抱怨說(shuō)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2009年北京上海廣州重慶的出讓地塊，基本上都讓大開發(fā)商拿走。而首付不低于50%的土地新政，更被業(yè)內(nèi)人士解讀為地產(chǎn)壟斷時(shí)代的啟幕。
萬(wàn)科的算盤：逆市“增量開工”
一片向好數(shù)據(jù)之下，萬(wàn)科2009年毛利率的下降，在2010年的第一季度，顯得多少有些“詐眼”。
萬(wàn)科總裁郁亮給出的解釋，是房地產(chǎn)利潤(rùn)結(jié)算的滯后，使萬(wàn)科在3月方才公布的年報(bào)當(dāng)中，體現(xiàn)的毛利率是樓市調(diào)整最為劇烈的2008年的毛利潤(rùn)。不過，在此之外，萬(wàn)科卻在抓緊增量開工，盡管2010年樓市的未來(lái)形勢(shì)仍不確定。
確保庫(kù)存量控制在3個(gè)月至6個(gè)月銷售量
“公司近月的可售資源確實(shí)比較少。我們一般是確保庫(kù)存量控制在3個(gè)月至6個(gè)月的銷售量。”3月2日的網(wǎng)上投資者大會(huì)上，萬(wàn)科執(zhí)行副總裁王文金如是答復(fù)投資者質(zhì)疑。
萬(wàn)科年報(bào)顯示，截至2009年12月30日，在公司各類存貨中，已完工開發(fā)產(chǎn)品(現(xiàn)房)53.1億元，占比5.9%；在建開發(fā)產(chǎn)品414.5億元，其中包括343.5萬(wàn)平方米、合同金額356.5億元的已售出未結(jié)算產(chǎn)品，占比46.0%；擬開發(fā)產(chǎn)品(對(duì)應(yīng)公司規(guī)劃中項(xiàng)目，其中相當(dāng)一部分將在2010年一季度轉(zhuǎn)為在建)432.6億元，占比48.0%。粗略估算，萬(wàn)科如今手頭存貨量為900.2億元，其中在售項(xiàng)目不超過111億元，僅為存貨比例的12%。
顯然，在2008年放緩建設(shè)速度后，2009年市場(chǎng)的爆發(fā)性增長(zhǎng)將公司的存貨幾乎消化殆盡。如今去存貨化仍在加速，2010年1-2月，萬(wàn)科累計(jì)銷售面積73.5萬(wàn)平方米，銷售金額87.8億元，比2009年同期增長(zhǎng)44.3%。
“萬(wàn)科存貨管理的基本思路是：量出為入，即推盤計(jì)劃和銷售進(jìn)度相匹配，兼顧增長(zhǎng)需要。”萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“2009年以來(lái)銷售形勢(shì)良好，企業(yè)可售資源普遍處于低位，萬(wàn)科也存在回補(bǔ)可售存貨到合理水平的實(shí)際需要。”
為迅速將土地儲(chǔ)備轉(zhuǎn)化為可銷售存貨，萬(wàn)科已大幅增加開動(dòng)工面積，預(yù)計(jì)2010年新開工面積將達(dá)855萬(wàn)平方米，比2009年增長(zhǎng)52.5%。實(shí)際上，2009年萬(wàn)科全年的新開工面積560.9萬(wàn)平方米，已經(jīng)比年初計(jì)劃增加23%。
“萬(wàn)科對(duì)2010年市場(chǎng)走勢(shì)的大體判斷是，下半年新增供應(yīng)量將較多的釋放出來(lái)，供求關(guān)系將得到改善。”光大證券近日調(diào)研萬(wàn)科戰(zhàn)略投資部后總結(jié)稱，開發(fā)商在市場(chǎng)調(diào)整過程中也會(huì)采取一些流量控制的辦法，如以銷定產(chǎn)、以銷定存貨。
“公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃還將根據(jù)市場(chǎng)情況不斷調(diào)整，以保持存貨的合理結(jié)構(gòu)。”萬(wàn)科方面稱。
區(qū)域拓展向縱深發(fā)展
“現(xiàn)在萬(wàn)科需要摸索600億元左右規(guī)模的公司發(fā)展觀問題。”萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮日前接受媒體采訪時(shí)表示。
如何平衡區(qū)域發(fā)展無(wú)疑是“摸索”的重中之重。其實(shí)，早前萬(wàn)科已開始實(shí)施以珠三角、長(zhǎng)三角和環(huán)渤海區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn)的城市經(jīng)濟(jì)圈聚焦戰(zhàn)略，萬(wàn)科方面提供的數(shù)據(jù)顯示，2009年珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、中西部區(qū)域?qū)τ谌f(wàn)科整體凈利潤(rùn)貢獻(xiàn)分別為32.5%、34.2%、22.3%和11.0%，分布比較均勻。
萬(wàn)科無(wú)疑是最早進(jìn)入二三線城市布局的大型房企之一。“萬(wàn)科早已清楚雞蛋放在一個(gè)籃子中的風(fēng)險(xiǎn)。”成都明德管理咨詢分析師涂菲跟蹤萬(wàn)科拿地及區(qū)域布局后發(fā)現(xiàn)，在土地瘋狂時(shí)期，二三線城市更容易找到價(jià)格合理、收益空間較好的項(xiàng)目資源。
重心傾斜的效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)。年報(bào)顯示，萬(wàn)科2009年新增項(xiàng)目44個(gè)，多數(shù)處于房?jī)r(jià)漲幅小、需求大的二三線城市，樓面地價(jià)2401元/平方米，較2007年降29.5%。萬(wàn)科更為滿意的是，在已進(jìn)入的30個(gè)城市中，2009年已有15個(gè)城市市場(chǎng)的營(yíng)業(yè)收入超過10億元。除此之外，長(zhǎng)沙、寧波、大連、青島、長(zhǎng)春等5個(gè)城市營(yíng)業(yè)收入也已超過5億元。
齊魯證券也在最新研究報(bào)告中指出，萬(wàn)科2009年度二三線城市項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、凈利潤(rùn)和結(jié)算面積分別占比65.93%、62.79%和71.06%，“公司跨區(qū)域戰(zhàn)略縱深優(yōu)勢(shì)明顯”。
實(shí)際上，萬(wàn)科對(duì)于幾大核心城市的依賴正在逐漸降低。記者對(duì)比2008年和2009年年報(bào)后發(fā)現(xiàn)，2008年深圳、廣州、上海、北京、天津幾大核心城市占營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)的比重分別達(dá)到53.2%和57.7%，這兩項(xiàng)比例在2009年已分別下降至44.1%和44.5%。
“萬(wàn)科仍然十分看好一線城市的市場(chǎng)前景，希望一線二線三線市場(chǎng)相互補(bǔ)充平衡發(fā)展。”萬(wàn)科方面稱。在2月的拿地記錄中，萬(wàn)科一口氣吞下11幅住宅用地，3幅位于寸土寸金的上海，其余8幅則分布在武漢、昆明、福州等二線城市。
通過并購(gòu)、合作擴(kuò)大業(yè)務(wù)
在萬(wàn)科3月4日公布的最新資料中，萬(wàn)科首次與招商地產(chǎn)聯(lián)手，以17.16億元拿下的上海松江區(qū)廣富林2-4號(hào)地塊。
通過并購(gòu)、合作來(lái)擴(kuò)大業(yè)務(wù)，是萬(wàn)科近年降低土地成本的慣用策略。記者了解到，2007年萬(wàn)科所獲取的新增規(guī)劃面積中，有41%是“并購(gòu)+合作”取得，這一數(shù)據(jù)在2008年上升到84.5%。而萬(wàn)科最新年報(bào)顯示，2009年新增項(xiàng)目資源合計(jì)權(quán)益建筑面積為1036萬(wàn)平方米，其中2/3的項(xiàng)目都是合作、聯(lián)合拿地。
“在項(xiàng)目獲取方面，萬(wàn)科一貫堅(jiān)持綜合評(píng)估土地價(jià)格、回報(bào)空間、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)等因素，綜合運(yùn)用多種方式獲取價(jià)格合理、回報(bào)空間較好的項(xiàng)目資源。”萬(wàn)科方面稱，在合作伙伴的選擇上，公司會(huì)綜合考慮項(xiàng)目的獲取、開發(fā)等環(huán)節(jié)具體情況，確保合作開發(fā)的順利進(jìn)行。
實(shí)際上，萬(wàn)科合作的目的往往直接指向土地資源。2009年萬(wàn)科不僅延續(xù)其聯(lián)手地產(chǎn)企業(yè)拿地開發(fā)的策略，更是屢屢綁定南京交通集團(tuán)、云南城投、天津港集團(tuán)等國(guó)企背景的“大地主”。
在合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江看來(lái)，萬(wàn)科通過合作能夠以較低價(jià)格拿地，降低高溢價(jià)土地的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，“強(qiáng)強(qiáng)合作有利于挖掘土地的最大價(jià)值，有品牌效應(yīng)、資金、設(shè)計(jì)能力，怎么可能做不好項(xiàng)目？”
通過合作來(lái)減少拿地資金，保證現(xiàn)金價(jià)值的最大化，亦是萬(wàn)科尋求土地合作的考量因素。在長(zhǎng)江證券與萬(wàn)科的一份交流材料中，萬(wàn)科高層就坦言“目前有2/3項(xiàng)目是合作的，也是為了減少對(duì)銀行的依賴。” |